丽水市管理规约

(示范文本)

使用说明

1. 本示范文本供拟订和修改管理规约时参考使用。

2. 业主大会筹备组和业主可根据本物业管理区域的具体情况对示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减，涉及选择性条款的选项内容排序无先后。

3. 拟订的管理规约应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，经业主大会会议表决通过后，30日内报物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和区、县（市）房产主管部门备案。

丽水市（物业项目名称）管理规约

(示范文本)

第一章 总则

第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《丽水市物业管理条例》等相关法律法规规章的规定，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。

第二条 本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。

第三条 业主和非业主使用人在使用、经营、出让其所拥有物业时，应当遵守物业管理法律法规规章相关文件和本管理规约的规定。

第二章 物业基本情况

第四条 本物业管理区域内物业的基本情况

（一） 物业名称： 。

（二） 坐落位置：丽水市 县（市、区） 街道 路（街、巷、弄）号。

（三） 物业类型： （住宅、非住宅、综合）。

（四） 物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。有物业管理区域划分意见书的,具体见附件。

（五） 物业管理区域概况：总占地面积 平方米、物业总建筑面积 平方米。

（六） 物业管理用房建筑面积 平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为 平方米，坐落： ；物业管理经营用房建筑面积为 平方米，坐落： 。

（七） 业主大会及业主委员会办公地点： 。

第五条 根据有关法律、法规、规章和物业买卖合同，业主享有以下共用部位、共用设施设备：

1. 单幢建筑物内全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、 等；

2. 单幢建筑物内全体业主共用的设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、 等；

3. 物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、 等。

第三章 物业管理服务

第六条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制方式，具体根据《物业服务合同》约定。

第七条 业主按照《物业服务合同》约定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。

第八条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第九条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。

第十条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、消防安全、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规以及规章和本规约规定的行为，物业服务企业有权及时进行劝阻、制止，并向相关行政机关和业主委员会报告。

第四章 物业的使用

第十一条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。

第十二条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规、规章和本规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。

第十三条 根据《中华人民共和国大气污染防治法》《烟花爆竹安全管理条例》《丽水市烟花爆竹经营燃放管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。

第十四条 业主、非业主使用人在电梯使用方面，应遵守下列规定：

（一） 使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在在轿厢内摇晃电梯；

（二） 禁止超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，禁止采取任何形式的强制关门手段；

（三） 儿童乘坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险；

（四） 切忌将液体状物品遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏；

（五） 电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画；

（六） 上下电梯应紧靠右行，乘梯时不可将身体倚靠轿厢门；

（七） 业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时告知物业服务企业；

（八） 乘坐电梯时发生故障，及时与物业服务企业联系寻求帮助，严禁“扒门”外出；

（九） 电动车不得进入电梯，大件物品不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，若造成电梯损坏的，应承担全额维修费用。

电梯故障或存在安全使用风险，应首先由物业服务企业或者业主委员会立即采取应急防范措施，后经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由相关业主自行筹集。

鼓励引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。

第十五条 业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统，不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。

发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：

（一） 空调设备超过设计使用期限的；

（二） 空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

（三） 物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

（四） 。

业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。

第十六条 业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：

（一） 不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；

（二） 不得损坏消防设施设备、影响消防安全；

（三） 违反消防安全的行为被应急管理、消防救援等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；

（四） 。

第十七条 业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守《丽水市物业管理条例》第四十一条规定，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：

1. 机动车车辆行驶、停放、收费等管理： ，如对公共停车位进行收费的，应当在物业管理区域内车辆出入口显著位置予以明示，如对未按本规约在公共停车位内停车需进行强制拖离的，应当在物业管理区域内车辆出入口显著位置予以明示；

2. 非机动车行驶、停放、充电等管理： ；

3. 宠物饲养： ；

4. 防盗窗、网、门、栅安装要预留紧急情况开启部位： ；

5. 晒衣架安装： ；

6. 太阳能热水器安装： ；

7. 封闭阳台： ；

8. 。

第五章 物业的装修与维修

第十八条 业主和非业主使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项告知业主或使用人。

第十九条 业主、使用人装修房屋时，应自觉遵守《住宅室内装饰装修管理办法》《浙江省房屋使用安全管理条例》等有关法律法规规章规定，按规定进行装修。同时接受住建部门的检查、指导和监督。

第二十条 业主、使用人装修房屋时禁止下列行为:

1. 擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途，功能和布局等；

2. 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违法凿、拆、搭、建；

3. 擅自占用或损坏楼梯、通道、房屋、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

4. 在房屋顶面上擅自加层、搭棚；

5. 擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、有线电视、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

6. 擅自开挖地坪、破墙开门；

7. 将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间；

8. 未在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，擅自占用共用部位和公共场所放置装饰装修材料及建筑垃圾；

9. 擅自拆改共用供电、供水、供气等设施；

10. 改变车棚、车库的使用性质。

11. 。

第二十一条 为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施工时间为：上午 至 ，下午 至 ，其他时间不得施工。

第二十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第二十三条 业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和本规约规定装修房屋，造成他人损失的应承担赔偿责任。对拒不改正的，物业服务企业可采取相应措施进行制止，并及时告知业主委员会和上报有关行政主管部门依法处理。

第二十四条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现专有部分内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业服务企业，并采取合理措施防止损失扩大。

第二十五条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予支持和配合。

业主因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，当事人应承担相应的赔偿责任。

第二十六条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居（村）民委员会、派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。

第二十七条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应告知业主委员会、物业服务企业，在征得相关业主、业主委员会和物业服务企业同意和相关行政部门的审批后实施，并按约定期限恢复原状。

第二十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十九条 业主因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏的，当事人应负责修复或赔偿损失。

第三十条 其他条款 。

第六章 物业公共部分的经营与收益分配

第三十一条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等 （委托物业服务企业或由业主委员会自主）经营，扣除合理经营成本和物业共用部位、公共设施设备的维修、更新、改造和养护费用后，所得公共收益按下列约定分配：

1. %用于续交物业专项维修资金(公共收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；

2. %用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

3. %用于补充物业服务费用不足；

4. %用于业主大会、业主委员会的工作经费。

第三十二条 公共收益采用以下第 种方式管理：

1. 公共收益由业主委员会自行管理，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示一次收支情况。

2. 公共收益由属地街道、社区或物业服务企业代为管理的，要单独列账，并每半年公示一次收支情况，业主委员会应监督物业服务企业公示情况。

第三十三条 公共收益收支情况每 年进行一次审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 日（不少于7日）。物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会负责人离职的，须对公共收益收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 日（不少于7日）。

第三十四条 业主大会、业主委员会的工作经费单次使用金额在 万元以上的，须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域内公告。业主大会、业主委员会的工作经费单次使用金额在 万元以下的，须经业主委员会会议决定后书面告知社区居民委员会，并在本物业管理区域内公告。对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。

第七章 物业专项维修资金

第三十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。

第三十六条 维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内显著区域及业主聊天群进行公示。维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，同时邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

第三十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会或未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会或者临时管理委员会按规定程序代为申请使用物业专项维修资金。

第三十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的30%时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：

（一） 续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度。

（二） 分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。地下车库物业专项维修资金按相关业主所占车位数量比例分摊。

（三） 资金来源。选择下列第 （可多选）项作为本物业管理区域的续交资金来源。

1. 从本物业管理区域公共收益中一次性划转；

2. 每年从本小区物业经营性收益中根据本管理规约第三十一条第1项约定的比例提取额度，用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；

3. 由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从公共收益中划转；

4. 由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；

5. 。

第八章 违约责任

第三十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损害业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

业主拒付物业服务费，不交存和续交物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第 （可多选）项权利：

1. 担任业主委员会委员候选人和委员；

2. 业主大会会议表决权；

3. 公共收益分配权；

4. 参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；

5. 。

第四十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一） 根据物业管理法律、法规、规章和本规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行;

（二） 以告知、劝阻、公示、 等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

1. 物业服务企业可以清理在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状，由此造成的损失，由业主承担；

2. 对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业可以在居（村）民委员会和业主委员会的见证下，采用拖车等方式解除隐患；

3. 。

第四十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：

1. 欠费 个月以上或 次以上拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；

2. 经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳的，可上报有关管理部门予以相应处理；

3. 。

第四十二条 违反有关法律、法规、规章或者本规约造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。

第九章 附则

第四十三条 本规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。

第四十四条 本规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

第四十五条 本规约每位业主各执1份，业主委员会、物业服务企业各留存1份，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和联络议事群将本规约予以公告。

第四十六条 业主委员会监督本管理规约的实施。