小区公共收益管理办法

（示范文本）

（征求意见稿）

住宅小区内的公共收益事关全体业主合法权益,为依法管理、使用公共收益,维护物业管理区域全体业主合法权益、实现本小区物业正常运行，经业主大会投票表决通过，本办法自 年 月 日起正式实施，具体约定如下：

第一章　 公共收益的范围

第一条 本办法所述公共收益是指利用物业管理区域共用部位、共用设施设备经营、租赁等产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。包括：

(一)依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益;

(二)属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益;

(三)利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益;

(四)因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

(五)物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等;

(六)公共收益的孳息;

(七)其他依法属于全体业主的收益。

第二条 利用本小区内共用部位、共用设施设备进行经营，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

第二章 公共收益的管理主体责任

第三条 本小区内的共用部位、共用设施设备及其产生的公共收益由业主委员会/物业服务企业负责经营管理，以下称管理人。

第四条 物业服务企业为管理人的，业主委员会（如没有的，由社区居委会代行业主委员会职责）为监督人。业主委员会为管理人的，社区居委会为监督人。管理人在管理公共收益时，要自觉接受广大业主、监督人及社区居委会的监督。

第五条 利用本小区内的共用部位、共用设施设备进行经营应依法纳税。公共经营收入的 %归物业服务企业作为经营成本，余下收入作为公共收益，纳入公共收益账户进行管理。（本条款适用于物业服务企业为管理人的情况）

利用本小区内的共用部位、共用设施设备进行经营应依法纳税。公共经营收入纳入公共收益账户进行管理，公共经营的运营成本据实从公共收益账户支取。（本条款适用于业主委员会为管理人的情况）

第六条 管理人对公共收益应独立建账并及时入账，在银行开设专户，收支情况单独建账，不与管理人的其他账户合用。不得以个人名义开立公共收益账户。

第七条 管理人安排专人妥善保管公共收益的会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，任何单位、组织和个人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。

第三章 公共经营合同的签署

第八条 小区全体业主共有的公共停车位临停收费标准，由管理人参照周边临停车位制定收费标准，征询全体业主和监督人意见，公示时间不得少于15日。管理人对业主和监督人的询问于7日内予以书面解答说明并公示7日。公示完成后，按规定办理停车场备案手续。

第九条 临时摊位、展位等临时性经营活动，管理人应制定相关的收费标准，并征询全体业主和监督人意见，公示时间不得少于15日。管理人对业主和监督人的询问于7日内予以书面解答说明并公示7日。公示完成后，临时摊位、展位等临时性经营活动可直接按照收费标准执行。公益性摊位原则上不收取费用。

第十条 管理人与广告、快递柜等运营单位签订经营合同前，应征询全体业主和监督人意见，公示时间不得少于15日。管理人对业主和监督人的询问于7日内予以书面解答说明并公示7日。合同签署后，应报监督人备案。

第十一条 管理人与运营单位签订经营合同期限不得超过管理人的服务期限或当届任期。

第四章 公共收益的使用

第十二条 公共收益主要用于物业公共部位维修、技术改造，可以用于补充住宅专项维修资金，也可以按照全体业主的决定使用。

第十三条 公共收益原则上不用于开展社区活动、发放节日慰问等福利性活动。如确需使用公共收益开展福利性活动，活动经费不得多于本小区公共收益结余总额的10%，并应在使用前召开业主大会按法定程序表决通过。

第十四条 公共收益按项目金额分级审批使用。

项目金额在 元以下(含本数)，可采用直接委托的方式实施相关项目。在实施相关项目之前，管理人应当在小区内的显著位置和信息化系统公示公共收益使用计划书，明确使用项目、费用预算、使用理由等，同时征询全体业主和监督人意见，公示时间不得少于15日，并对业主和监督人的询问于7日内予以书面回复并公示7日。

项目金额在 元以上， 元以下(含本数)的，应采用邀请招标的方式实施相关项目。邀请投标人不少于3家。在实施相关项目之前，管理人除完成上一款工作外，还应得到监督人的书面同意。

项目金额在 元以上的，应采用公开招标的方式对外招标实施相关项目。在实施相关项目之前，管理人除完成上一款工作外，还应按照相关规定组织业主大会表决。

第十五条 管理人、监督人应建立公共收益内部审批制度。审批制度由管理人、监督人结合实际情况，按相关规定自行制定。

第十六条 管理人发生变更的，原管理人应当自业主共同决定生效之日起30日内，将所有公共收益转入新管理人开立的独立公共收益账户。涉及的会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料一并移交。移交过程由监督人进行见证。

第五章 公共收益的公示及监管

第十七条 管理人于每季度结束之日起15日内，在小区内的显著位置和信息化系统将公共收益账户的收支情况连同开支的发票等会计资料公告10日以上，并于每季度将公共收益收支情况报监督人备案，并接受社区居委会、业主监督。对业主、监督人、社区居委会的询问于7日内予以书面解答说明并公示7日。

第十八条 管理人要自觉接受社区居委会、属地房管部门对公共收益的监管，对不按规定公布公共收益管理使用情况等情况，属地房管部门有权责令其限期整改，以督促规范管理人对公共收益的管理和使用行为。

第六章 违法违规行为处理

第十九条 管理人不得挪用、侵占公共收益。如有发现，监督人应向相关行政主管部门、公安机关反映。

第二十条 业主发现管理人有违反本办法相关约定的行为，业主可以向监督人、社区居委会、镇（街道）房管部门投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。