是买卖还是赠与？离婚后必须返还购房款吗？

来源：家与家律师事务所

发布日期：2025年09月09日

幸福小家 丨 成就大家

案情简介

小希与许明本是一对感情甜蜜的新婚夫妻，许明的父母为了祝福儿子儿媳的新婚，帮助他们拥有一个自己的家，便将其名下的一套市区公寓过户给了夫妻二人。 为了满足不动产过户的手续要求并节省税费，四人共同签署了一份《房地产买卖合同》。 然而好景不长，在婚后双方因三观不和争吵不断，许明持续的冷暴力亦让小希感到难以忍受，于是小希提出了协议离婚。几周后，小希竟收到了法院的应诉通知书，内容是公公婆婆起诉了夫妻双方要求支付1000万元购房款。

律师说法

这是实践中常见的“名为买卖，实为赠与”的情形，虽然各方签署了《房地产买卖合同》，但在该合同所载的虚假房屋买卖合意之下， 隐藏着公公婆婆将房屋赠与给小希和许明的真实意思。 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 虚假的《房地产买卖合同》实际是无效的，公公婆婆无权要求支付购房款。 且因为该房屋已经完成过户，权利已经移转，根据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条的规定，公公婆婆亦无权撤销赠与。

小希应该如何应诉？

1. 该份《房地产买卖合同》是关键的证据。 如果小希并没有保存合同文件，则可以携带身份证及时前往当地不动产登记中心调取全套房屋买卖合同和房屋内档。类似的 “ 名为买卖，实为赠与 ” 的合同，一般不同于正常的交易合同文件。比如，会缺少价款支付、房屋交接、违约责任等重要条款。

2. 若《房地产买卖合同》中明确约定了支付房款的时间，则可以关注是否已经超过3年的诉讼时效。 根据法律规定，民事主体请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。若小希未在合同约定期限内支付房款，公公婆婆应当知道其权利受到侵害。若已经超过诉讼时效期间，则其诉请不再受到法律保护。

参考

判决

(2024)沪0104民初14867号

根据庭审查明的情况，张某1与孙某1签署的房屋买卖合同，除价款外其余合同重要条款均为空白，孙某1实际并未支付房款，孙某1所称的以照顾张某1及其家人作为对价，并未有相关证据予以确认，显然双方之间并不存在真实的房屋买卖意思表示，其行为名为买卖实为赠与。根据相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因张某1与孙某1之间并无房屋买卖的意思表示，故双方签订的上海市房地产买卖合同应为无效。

(2024)吉0291民初1059号

张某某与张某虽然以签订《吉林市存量房买卖合同》的形式将房屋更名过户至张某名下，但双方在合同中对主要条款未予约定，至薛某某提起离婚诉讼前，双方均无履行买卖合同的行为，也无证据证明有要求对方履行的意愿，考虑到当事人之间的身份关系，结合各方陈述，认定张某某的真实意思表示为赠与更符合各方的行为特征。本案中，案涉房屋买卖合同系表面虚假的房屋买卖合意之下隐藏着张某某将房屋赠与张某的真实意思表示，张某某与张某之间系赠与关系，案涉房屋名为买卖关系实为赠与关系。张某某、李某某主张张某、薛某某给付购房款的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条： 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第六百五十八条： 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

END

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