来源：豫法阳光
发布日期：2025年09月10日
拍卖房产遇难题
流拍僵局惹人急
法院巧施良策计
租金收益破困局
商铺租赁抵旧债
资产 盘活 现转机
基本案情
童某与刘某代持协议纠纷一案，某市仲裁委员会经审理作出裁决：刘某向童某返还人民币40万元及利息。因刘某未履行法定义务，童某向法院申请强制执行，法院执行立案后，经调查，被执行人刘某名下仅有一处商铺可供执行，无其他可供执行财产。对案涉商铺依法查封、评估、拍卖后，因无人购买而流拍，申请执行人认为二拍流拍价高于市场价值且需要补足差价，不接受以物抵债。
因案涉商铺地理位置优越，具有较强的商业价值，经多次分析、研判，在取得申请执行人同意后，法院依法作出强制管理裁定，将案涉商铺交付申请执行人管理，期限为一年。同时，法院与申请执行人通过多个平台、多种渠道广泛发布租赁信息，最终，在法院的积极协助与现场见证下，童某顺利与承租人签订了租赁合同。合同约定租期一年，租金二万元，并明确了续约等相关事项，租赁合同留存法院备案。
本案中，面对房屋流拍，申请执行人不接受以物抵债的僵局，法院在综合考量房屋的商业价值、双方当事人的权益后，探索适用强制管理，将商铺交由申请执行人管理运营，以产生的收益偿还被执行人债务，既保障了申请执行人债权的逐步实现、减损被执行人债务承担，又盘活了僵化的资产、促进资源的高效利用，实现了多方利益的相对平衡。
法官说法
何为强制管理？ 依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十条之规定，强制管理是指在执行过程中，被执行人财产无法拍卖、变卖，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益，人民法院可以将该项财产交付申请执行人管理，以产生的收益偿还被执行人债务。我国法律对强制管理的对象未明确规定，根据强制管理这一执行措施的功能定位，执行实践中强制管理的适用对象多限于不动产和船舶、航空器等特定动产。为使当事人之间的法律关系简单、明晰，方便法院监督，也避免在管理过程中产生新的债权债务关系，强制管理一般是采取将被执行人不动产和特定动产出租，以收取租金的方式来清偿债务。随着经济形态的多样化，部分执行法院也在逐步探索将特许经营权、收益权等纳入强制管理范围。
强制管理如何启动？ 实践中多将强制管理作为财产拍卖、变卖后无法成交的补充措施，即涉案财产无人竞拍且申请执行人不接受以物抵债或无意拍卖的，可考虑采取强制管理措施。以管理收益抵偿债权，一方面能够保证债权人的权益得到有效清偿，另一方面以温和的方式实现物尽其用。
法条链接
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百九十条 被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。
供 稿：商丘中院张 曼
责任编辑：李鑫源、姚 红
编 辑：贾共鑫
