references/method.md
23.1 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开或复制 lawyeah-review-financial-lease（融资租赁：三方购买、融物融资、残值、还租本息）的 method。禁止打开或复制 lawyeah-review-construction-works、lawyeah-review-epc-general-contract（施工／总承包：发包承包、工程价款优先、实际施工人、质量保修金、黑白合同）的 method。
定性校验：标题、核心给付与“未建成物按承租人要求建设、建成后再租”一致才继续；融资租赁、施工／总承包、BT、已建成普通房产租赁、售后回租或到期必买明显则负触发，不填十节实体结论。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、许可一定办成、预付款必然优先受偿或唯一必得金额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、1995 年《城市房屋租赁管理办法》、1989 年《城市规划法》、1997 年未修正《建筑法》、担保法解释时记为噪声，不得写入 L#。融资租赁解释、金融租赁公司管理办法、建设工程施工合同司法解释只用于负向切开，不得写成定向建设租赁的主规则。
示范文本只参考结构。检索到的“房屋定制租赁合同”“工业厂房租赁合同”栏目可借建设内容、交付条件、租期租金、保证金；不得把已建成厂房示范文本当成建设段许可已经齐备。
知识库纠正（不回写双文件）：
基本面.md“须拆成建设工程／委托＋租赁两段适用规范”：采用方向。建设段只审许可责任、工期节点、验收条件，把施工合同关键节点写成出租人的义务；租赁段走民法典租赁章。不得据此灌入施工原子，不得把承租人写成当然发包人。基本面.md“未取得建设工程规划许可的建筑按违法建筑，建成后的租赁效力按违法建筑／临建规则处理”：采用。现行依据是城镇房屋租赁解释（2020 修正）第二条；临时建筑走第三条，本技能负触发lawyeah-review-temporary-building-lease。基本面.md“预付资金抵租金不改变 20 年上限”：采纳为硬闸。框架.md“正文只有施工内容没有未来租期租金的，按建设工程审；只有租赁没有建设义务的，按普通房产租赁审”：负触发，不在本任务改完。框架.md“先使用后办证”：必须改办不了证时的解除和资金返还，不得保留强制起租。- 实务材料“经营使用权转让超过二十年仍有效”：噪声。本类型条款上仍是租金而非经营权转让，不得借该口径放行超二十年占用。
- 1997 年《建筑法》第七条本次命中标记为“已被修改”：不写入
L#。施工许可改走《建筑工程施工许可管理办法》（2021 修正）第三条。 - 《土地管理法》第四十四条农用地转用本次未稳定返回全文：农用地上定向建生产设施停笔，依据已核验的民法典第三百三十四条、土地管理法第八十二条；第四十四条运行时再核。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头“按我们工艺盖厂房再租” | lawyeah-draft-build-to-suit-lease |
已经完成审查；口头一定有效 |
| 未签，目标是评改已有定向建设／定制厂房租赁文本 | lawyeah-review-build-to-suit-lease |
已签署或已生效 |
| 残缺模板，用户要按己方条件重写整稿 | 起草 | 本任务出整稿 |
| 已签，问拨付日、竣工日、起租日留痕 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁 | lawyeah-dispute-assess-contract 或对应专项 |
继续当签前审查 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。用户要求倒签起租日或补假许可：整体停止。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性
用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。
支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：
- 民法典第七百零三条：租赁是交付使用、收益，承租人支付租金。本类型的租赁段从建成交付起适用。
- 第七百三十五条：融资租赁是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物提供给承租人使用。按指定购买设备并融资，不是按指定建设厂房。
- 第七百八十八条：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款。本类型土地和规划许可通常在业主名下，承租人不是当然发包人。
- 第七百零五条：租赁期限不得超过二十年；超过部分无效。
必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本任务动作 |
|---|---|---|
| 签约时物不存在或未竣工；按承租人工艺／荷载／层高／净化建设；建成后起租；土地在业主名下 | 本类型 | 正触发 |
| 出租人按承租人指定向出卖人购买设备或物，租金含本息，留购／残值 | 融资租赁 | 负触发 lawyeah-review-financial-lease；不打开其 method |
| 厂房定向建设＋设备由出租人按指定购买，资金混在一张还租表 | 先拆后审 | 厂房可留本类型；设备负触发 lawyeah-review-financial-lease；一张还租表必须拆 |
| 正文只有施工、工程量、进度款、质量保修，无未来租期租金 | 建设工程施工 | 负触发 lawyeah-review-construction-works；不打开其 method |
| 设计采购施工一体、总承包主文件 | 工程总承包 | 负触发 lawyeah-review-epc-general-contract |
| 投资建设完毕移交、回购、BT | BT／投资建设 | 负触发 lawyeah-review-bt-construction |
| 物已存在，承租人出装修款或普通占有使用 | 房产租赁 | 负触发 lawyeah-review-housing-lease |
| 承租人拿地建设，建成后卖给出租人再租回 | 售后回租 | 负触发 lawyeah-review-sale-and-leaseback |
| 建设资金接近售价且到期过户 | 以租代售／买卖 | 负触发 lawyeah-review-commodity-housing-sale 或 lawyeah-review-secondhand-housing-sale |
| 无地上房屋的光地 | 不动产租赁共性 | 负触发 lawyeah-review-immovable-lease |
标题写“定向建设租赁”，正文全是发包承包和工程价款、没有租期租金：负触发 lawyeah-review-construction-works，不删施工句后硬套本技能。
标题写“定制厂房租赁”，物已竣工只差精装：负触发 lawyeah-review-housing-lease。
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 租赁合同 / 定向建设租赁合同。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 lawyeah-review-financial-lease、lawyeah-review-construction-works、lawyeah-review-epc-general-contract 的 method。
1.3 违法或规避结构停笔
加载后或定性中出现：地还没拿到就收全额建设款并要放行；在农用地、承包地或科研用地上定向建生产设施；名为租赁实为合作开发却规避土地出让和规划；挂靠、违法分包包装成定向建设；查封或抵押后倒签长期租约对抗执行。
动作：
- 交付告知：该结构违反土地、规划或强制规范，不得改写成可履行文本。
- 不写假许可路径、倒签步骤、可履行的农转建或规避出让安排。
- 风险表只保留识别依据和转出／删除提示。
- 用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。
合规改道（真实专业分包、真实拿地后再谈本约）只点名，不在本任务起草。
节点 2 主体、土地权利人与资金定性
2.1 主体表
建表：签约名、土地使用权人、履行名、付款名、发票名、授权签字人。名称不一致不自动合并。
土地使用权人必须是出租／业主方。承租人出资不等于成为业主，除非约定合作开发并变更土地或房屋权利；未完成登记的，不得写成已共有。
承租人与实际使用工厂的关联公司不是同一人的：一并列为承租人或保证人，否则实际使用人无权占有。
口头“我们老板同意了”不得写成已授权。国资、上市公司投资和出租决议、集体土地集体决议未附：该签署能力字段停止。
施工方通常与业主另签施工合同。本任务只要求把施工合同的关键节点（开工、竣工、验收、质保）写成出租人对承租人的义务，不审施工合同整案，不把承租人改成发包人。
2.2 资金定性三选一（硬闸）
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 未写预付款是预租、借款还是投资 | 红线或必须改：专条锁定一种，并配返还／抵扣公式 | 视情况定性 |
| “全部预付款视情况抵租金” | 红线：改为每期抵【待填】，剩余未抵完在解除或届满后【待填】日内返还 | 抵租已闭环 |
| 写成共有或“谁出资谁所有”却不去登记 | 必须改：能登记则改共有物使用结构；不能登记则改回预付租金或借款 | 出资即物权 |
| 借款＋租赁但利息与租金混写 | 必须改：利息与租金分条，防止名实混乱 | 一套数字两种性质 |
| 预付租金 | 可接受结构：监管账户＋返还担保；告知业主破产时偏普通债权 | 预付租金＝别除权 |
最强反方：业主主张“你们出了建设款就是投资人，亏损共担”。回应：未完成物权登记前仍是债权；本任务把性质锁死，不把预付租金改成联营分红，除非用户明确要转合作开发并退出本类型。
2.3 担保与监管
承租人已付建设资金的，应争取监管账户、形象进度、监理确认、控股股东保证或履约保函。土地使用权抵押给承租人与在建工程贷款冲突时，标谈判点，不编造抵押权顺序已经排好。
禁止一次性打给业主无监管：必须改。
节点 3 未来物特定化与许可生命线
3.1 “按承租人要求建设”必须落地（硬闸）
逐项写入附件：地块四至或宗地号、规划指标、建筑面积、结构、层高、地面荷载、电力／蒸汽、环保设施、洁净等级、图纸编号。变更程序和造价调整公式必须可执行。
| 文本写法 | 动作 |
|---|---|
| 只有“按甲方需要建设／按承租人要求定制” | 红线或必须改：落到图纸和验收标准，否则建设段无法履行、租赁段标的不确定 |
| 有图纸但无承租人书面确认程序 | 必须改：初步设计、施工图由承租人书面确认；变更签证影响造价和起租日 |
| 面积、荷载与规划条件冲突 | 并列，不选有利数字；修改句以规划条件和确认图纸为准 |
3.2 许可生命线（硬闸）
支持依据：城乡规划法（2019 修正）第四十条——在城市、镇规划区内进行工程建设应申请建设工程规划许可证；建筑工程施工许可管理办法（2021 修正）第三条——应当领取施工许可证的工程未取得一律不得开工；城镇房屋租赁解释（2020 修正）第二条——未取得或未按建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同无效，一审辩论终结前取得或批准的除外。
列明立项／备案、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可、招投标（国资）、竣工验收、消防、环保、不动产首次登记的责任主体和取得时点。任一步卡住，未来租赁交付不能。
| 文本或事实 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 土地尚未取得仍收全额建设款 | 红旗；整体停止放行 | 先付款再帮你拿地 |
| 未取得规划许可仍约定“建成即强制起租” | 红线删除强制起租；补许可失败解除和资金返还加利息 | 违建租赁当然有效 |
| “先使用后办证” | 必须改：办不了证时解除、返还；试生产不得起算租期 | 先用就能对抗第三人 |
| 工业用地建约定工业门类 | 可接受；核土地剩余年限须覆盖建设期＋租期 | 土地到期租赁当然延续 |
| 农用地、承包地、科研用地上定向建生产设施 | 停笔告知；不改成可履行 | 先建后补转用 |
临时建筑批准或使用期限绑效力：负触发 lawyeah-review-temporary-building-lease。
本任务告知解释第二条的效力风险，不宣告整份无效的终局判决，不设计“先签后补证”步骤。
3.3 权属与负担
建成后房屋所有权默认登记在土地权利人名下。若登记为共有，租赁结构要改成共有物使用协议。材料未提及抵押、查封、预租监管的，不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。
节点 4 资金拨付、抵租与二十年截断
4.1 拨付
建设总价或估算、支付节点、监管账户、凭监理报告按形象进度拨付。未给出的数字写 【待填】。禁止编造造价。
国资招投标、上市公司决议未附：字段停止；修改句要求作为附件且未获批准不划大额资金。
4.2 抵租表
预付建设资金转为租金的折算、每期抵多少、抵扣顺序、剩余未抵完如何退还，必须专条。试生产期只计能源费还是计租，单列。
4.3 租期二十年（硬闸）
支持依据：民法典第七百零五条。租赁期限不得超过二十年；超过部分无效。期限届满可以续订，但续订之日起仍不得超过二十年。
| 已有事实 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 自交付起算且跨度 ≤ 20 年 | 可接受或核对起算日 | 已生效 |
| 跨度 21–50 年，或写“按 25 年投资回收期占用” | 必须改或红线：租期截到二十年；回收用租金单价解决，不靠超长期 | 整份当然无效；抵租所以不受二十年限制 |
| 签约时即约定 20 年到期后再自动续 20 年 | 续约约定必须改或删除 | 已锁定 40 年 |
| 租期超过土地使用权剩余年限 | 标履行不能；截到剩余年限或加提前终止清理 | 土地到期后租赁当然延续 |
备案不是生效要件：民法典第七百零六条。建成取得产权后办理房屋租赁备案，写成双方配合义务。建设期预租是否需预登记标地方 G#，不上升为民事生效要件。“未备案合同无效／未生效”必须改。
押金与定金切开：第五百八十六条；合同编通则解释第六十七条。未约定定金性质的押金、保证金不得适用罚则。无核验引文不得把 20% 写成已核验法律结论。
节点 5 验收交付、起租与维修
5.1 交付起租（硬闸）
顺序：竣工验收、消防、环保、专项工艺验收。交付文件：竣工图、合格证、质保、钥匙。未达标准不得起租。
| 文本写法 | 动作 |
|---|---|
| “结构封顶即可起租”或“进场即起租” | 必须改：工艺验收合格日才起租 |
| 试生产已计全额租金 | 必须改：试车期只计能源费，除非承租人书面同意 |
| 无交付文件清单 | 必须补清单和逾期交付违约金、可顺延情形 |
建设缺陷归业主／施工方质保，使用损坏归承租人。第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三条：出租人交付并保持约定用途，维修默认在出租人，另有约定须可执行。不得空白写成“全部维修概由承租人负责”而不分建设缺陷与日常损耗。
本任务不展开施工质量保修金、竣工结算审核等施工原子主路径。
5.2 转租与改变工艺
转租须出租人同意（第七百一十六条、第七百一十七条）。涉及环保许可变更的，写谁办理。擅自改变工艺导致许可失效：可约定解除，不在本任务认定已违法。
节点 6 在建工程抵押、买卖不破租赁与优先购买
6.1 在建工程抵押
业主抵押须经承租人同意，或抵押权人出具同意租赁并承认抵租资金的函。未披露在建工程抵押：必须改披露，不得写成“未提及即无负担”。
6.2 买卖不破租赁（硬闸）
支持依据：民法典第七百二十五条——租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。城镇房屋租赁解释（2020 修正）第十四条——先抵实现、先查封或另有约定除外。
| 已有事实 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 建成即交付占有 | 可写受让人承继建设＋租赁义务 | 未占有也已对抗 |
| 只付钱不占有即声称买卖不破租赁 | 必须改：对抗以按合同占有为前提 | 签字当日已取得对抗效力 |
| 建设期转让土地 | 必须改：受让人承继建设＋租赁义务 | 土地一转建设义务消灭 |
| 出租前已抵押并将实现抵押权 | 标例外；不得承诺当然继续占有 | 抵押权人必须保持租赁 |
| 查封后新设租赁或倒签 | 停笔；禁止倒签 | 查封后新租可阻却执行 |
优先购买走第七百二十六至七百二十八条：侵害优先购买不否定买卖效力。留购价与已付建设资金的关系写清，防止被认定为以租代售却无过户安排；到期必买则负触发买卖原子。
节点 7 失败退出、格式条款与强制规范
7.1 失败退出
许可无法取得、工程停建、严重质量问题、工期严重延误：必须有解除、资金返还加利息、已完工程处置（拆除、折价、由业主自用）。规划调整、收地按征收条款，不按一般不可抗力免于还钱。
只有“双方协商解除”而无通知和清理：必须改。
违约：工期延误、资金挪用、拒不登记、拒不交付、承租人停付建设款的合法抗辩，分别有可执行后果。只有“依法承担违约责任”视为必须改。违约金禁止“不得调整”。无核验引文不把第五百八十五条精算写入 L#。
7.2 格式条款与强制规范
运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。
第四百九十六条、第四百九十七条；合同编通则解释第十条：勾选、弹窗不当然等于已尽提示说明。
第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀代替合同编通则解释第十六条（第十六条全文本次若未核验，细分路径运行时再核）。
违法建筑强制起租、农用地建生产设施、挂靠、规避出让：不改写成有效履行结构。
工艺布局图纸的保密与归属：必须写明，不把承租人工艺当成业主可以再卖给竞争对手的附件。
争议解决：出现仲裁条款，不得改写成“应向某法院起诉”。不动产所在地只标连结点，不选定唯一法院充作意见。
节点 8 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题用定向建设租赁／定制厂房租赁，不用融资租赁、施工承包、售后回租混称；土地使用权人是业主；鉴于写工艺定制和资金参与方式，不写“建成后归承租人所有”却不去登记 | 标题或鉴于修改句 |
| 交易条款 | 图纸和验收标准；许可责任和工期；资金定性与监管；交付起租；租期≤20 年；抵租表 | 闭环修改句；缺数字用 【待填】 |
| 配套 | 许可失败退出；在建工程抵押同意函；转租与工艺变更；买卖不破租赁的占有条件；建设缺陷质保 | 可执行后果句 |
| 尾部 | 土地取得、董事会决议、监管开户为划大额资金条件；附件（规划条件、任务书、图纸、进度计划、抵租表、保函、施工合同关键页） | 生效与附件修改句 |
| 语言 | 盯死按承租人要求建设 vs 图纸、先使用后办证、抵租空词、谁出资谁所有、二十年、征收当不可抗力 | 替换空词的句子 |
| 常见问题 | 两段脱节；资金无监管；建成另租；验收口水仗；厂房与设备融资混表；试生产起租；预付款性质事后反悔 | 结构级改法或红线 |
每条修改句固定格式：
定位（条／款／附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止（实为融资租赁或施工、超二十年拒改、违法建筑强制起租、地未拿到收全额建设款、资金定性拒锁、无监管一次性打款拒改、未占有却承诺对抗）；必须改：可谈但签署前要落句（图纸验收、许可时点、抵租表、交付起租、抵押同意函、备案配合）；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。
用户不可接受事项优先写成红线。生存级预付建设款或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
版本冲突
正文、图纸、抵租表、施工合同关键页、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#/S#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明建设标准以确认图纸为准、资金性质以专条为准，或删除冲突句。
- 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（第七百零三、七百零五、七百零六、七百零八、七百一十二、七百二十五条，第七百三十五、七百八十八条负向切开，解释第二条、第十四条，规划许可与施工许可，第五百八十六条的法律结论） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得把“经营使用权转让可超二十年”写成法源 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴范本充作本约；融资租赁或施工示范文本不得当本类型模板 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。
起草模式与自审
本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-build-to-suit-lease。
按框架六步落稿。三闸与本技能 SKILL.md「起草模式」同一份（起草必写 / 附件必附 / 禁止出现），必须逐项落入草稿。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。