references/method.md

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审查方法（锁定土地使用权 / 集体建设用地使用权出让合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止把国有出让 lawyeah-review-state-land-grant 的审查正文抄进本任务。

定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；国有出让、租赁、入股、合作开发、宅基地或承包经营权明显则负触发，不填十节实体结论。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、一定能办证或唯一必得金额。实施条例第四十一条“合同无效”只作为必须改的法定风险，不代替法院确认。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、《物权法》、2004 年《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”旧文、1991 年实施条例时记为噪声，不得写入 L#。2019 年修正第六十三条是入市条款，本次检索若未返回全文，运行时重核，不得用 2004 旧文填空。

示范文本只参考结构。自然资源部 2023 年《集体经营性建设用地使用权出让合同》示范文本不证明本约条款已被接受。

知识库纠正（不回写双文件）：

基本面.md 写“同地同权同价”已实现：只作政策背景。实施条例第四十三条是“参照同类用途的国有建设用地执行”，不得据此按国有出让放行或抄 lawyeah-review-state-land-grant。
基本面.md 把“报市、县人民政府审批或备案”写成已经入市：实施条例第四十条是方案报送后由市、县人民政府在五个工作日内提出修改意见，不是颁发国有建设用地批准书。
基本面.md 把民主程序只写成村民会议三分之二：2025-05-01 起，已设立农村集体经济组织的，优先适用《农村集体经济组织法》第二十六至二十八条。村民委员会组织法（2018 修正）第二十四条末款“法律另有规定的，依照其规定”。2025 年村委会组织法修正自 2026-01-01 施行，条号已变，运行时核验，不得把 2018 年第二十四条当现行唯一条号。
基本面.md / 框架.md 把“集体入股 + 合作开发”当本类型结构备选：转 lawyeah-review-collective-land-contribution 或 lawyeah-review-collective-land-coop-development，本任务不改写成入股或合作开发。
框架.md 对“名为租实为出让”继续按出让出可签署意见：先切开。租期超过二十年的租赁不得改成出让放行；入市程序未齐备时负触发 lawyeah-review-collective-land-lease。
基本面.md 写缺少民主程序“将导致合同被认定无效”：实务有此争点，本任务标红线并给补件句，不宣告整份无效。
乡镇政府作为“见证方/监管方”可作优化，不得写成已经完成法定民主程序或入市条件。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头地价	`lawyeah-draft-collective-land-grant`	已经完成审查；可以签
未签，目标是评改已有集体建设用地使用权出让文本	进入节点 1	已签署或已生效
已签，问交地日、付款日、登记预约	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁，或成员已起诉确认无效	`lawyeah-dispute-assess-contract`；征收材料走 `lawyeah-organize-demolition-compensation-materials`	继续当签前审查；输出应诉策略
用户主问“怎么打赢确认无效之诉、证据怎么组”	目标停止，转争议领域	本任务写策略
土地/工程/金融/股权签前文本且确属本类型	留本任务	因“集体土地”四字整案拒绝

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	本任务动作
集体土地所有权人有偿让与一定年期的集体经营性建设用地使用权，对价为出让价款，拟办使用权登记	本类型	正触发
出让人是市、县人民政府或自然资源主管部门，标的为国有建设用地	国有出让	负触发 `lawyeah-review-state-land-grant`
出租、租金、租期，或明确适用租赁；期限受二十年约束	集体建设用地租赁	负触发 `lawyeah-review-collective-land-lease`
租期超过二十年且一次付清，标题仍是租赁	先按租赁切开	负触发 `lawyeah-review-collective-land-lease`；告知民法典第七百零五条超过部分无效风险；不得在本任务改成出让放行
对价为股权，集体成为股东，土地使用权作实缴出资	出资入股	负触发 `lawyeah-review-collective-land-contribution`
共同出资建设、利润或物业分成，不设立出让使用权	合作开发	负触发 `lawyeah-review-collective-land-coop-development`
宅基地使用权向本集体成员或试点范围内流转	宅基地	负触发，回引擎重新定性
土地承包经营权或土地经营权流转、出租、入股	承包/经营权	负触发 `lawyeah-organize-rural-land-contract-transfer` 或对应审查原子

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 土地使用权 / 集体建设用地使用权出让合同。只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类，禁止打开 lawyeah-review-state-land-grant 的 method。

1.3 规避结构停笔

加载后或定性中出现：农用地或未登记土地以出让合同包装非农建设；宅基地或公益用地伪称经营性入市；在集体土地上开发住宅对外销售（小产权房）；倒签或补造村民决议。

动作：

交付告知：土地管理法第八十二条指向擅自将农民集体所有土地出让用于非农业建设，或违反规定将集体经营性建设用地交由单位或个人使用；城市房地产开发经营管理条例第三十九条指向城市规划区内集体土地须先征收方可房地产开发。不得改写成可履行规避文本。
不写假农转用路径、假决议、可销售小产权房、体外循环地价款。
风险表只保留识别依据和转出/改道提示。
用户坚持“改到能签且仍规避”：整体停止。

合规改道（先依法办理农用地转用和征收、或改走已入市地块）只点名，不在本任务起草。

节点 2　主体、授权与集体决议闸

2.1 主体表

建表：签约名、履行名、收款名、开票名、授权签字人。名称不一致不自动合并。

主体	核验	不得写成
出让人	农村集体经济组织法人资格、统一社会信用代码；未设立时村民委员会可否依民法典第一百零一条代行	村干部个人就是出让人；乡镇政府是合同主体
受让人	文本记载的单位或个人名称；内部投资决议如用户立场需要	已具备开发资质的终局认定
见证/监管方	乡镇政府或自然资源主管部门如出现在签署栏，只记见证，不替代民主程序	已完成入市批准

口头“书记同意了”“乡里点头了”不得写成已授权。

2.2 集体决议 / 村民程序（硬闸）

支持依据：农村集体经济组织法第二十六条第九项、第二十七条、第二十八条；实施条例第四十条“依照《土地管理法》第六十三条……由本集体经济组织形成书面意见”；民法典第二百六十一条、第二百六十五条。村民委员会组织法（2018 修正）第二十四条仅在未设立集体经济组织或法律未另有规定时作程序参考。

已有事实	本任务动作	不得写成
成员大会决议载明宗地、用途、年限、价格或底价、交易方式，全体成员三分之二以上同意，附签名页和会前十日通知痕迹	继续；修改句把决议作为合同附件和生效条件	合同因此必然有效
章程允许成员代表大会决定出让方案，全体代表三分之二以上同意，附代表名册	继续；核对该项职权未被第二十八条排除（第九项不在除外清单）	到会过半数即足够
仅有理事会决议、村委会会议或村干部签字	红线。理事会表决是全体理事过半数，不能替代成员大会对出让方案的决定	内部管理程序已闭合
村民代表会议到会过半数同意，无全体成员或全体代表三分之二	字段停止或必须改。到会过半数不是本类型充分条件	已满足土地管理法要求
无决议、无签名页、用户称“回头补签字”或要求倒签会议日期	整体停止补假程序；缺件则签署能力字段停止	先签再补决议

重要事项须先经乡镇党委、街道党工委或村党组织研究讨论（农村集体经济组织法第二十六条第二款）：只标程序缺口，不把党组织研究讨论写成已经替代成员表决。

成员事后可依民法典第二百六十五条请求撤销侵害其合法权益的决定：受让人立场把决议完整性列为红线附件；出让人立场把公示和签名页列为必须改。本任务不判断某次表决人数是否已被法院确认。

节点 3　入市条件、标的与权利负担

3.1 入市条件（硬闸）

支持依据：实施条例第三十七条、第三十九条、第四十条；农村集体经济组织法第三十九条；土地管理法第六十四条、第八十二条；民法典第三百六十一条。2019 年土地管理法第六十三条全文运行时核验。

审查清单，缺一项则该字段不得写成已具备入市条件：

规划用途为工业、商业等经营性用途，而非农用地、宅基地、公益事业用地。
集体土地所有权已依法登记。未确权登记：现有依据不支持入市，修改句停止在补登记之前签署物权性出让。
市、县人民政府自然资源主管部门已提出规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
出让方案已编制，并载明界址、面积、用途、规划条件、产业准入和环保要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排。
方案已在出让前不少于十个工作日报市、县人民政府；若政府在五个工作日内提出修改意见，方案已按意见修改。

文本写法	动作
农用地、耕地、设施农用地“一并出让搞厂房”	红线；停笔；不写假农转用
宅基地、村民住宅用地对外出让	红线；不改写成可履行
学校、卫生室等公益用地出让给商业开发	现有依据不支持全面入市；红线
城市规划区内做商品房或小产权房销售	红线。城市房地产开发经营管理条例第三十九条
“政府口头同意就算入市”	必须改：方案书面报送及回执作为附件

3.2 标的描述与权利负担

宗地坐落、面积、界址、用途必须确定到可登记。只有“村东那块地”则标缺口。

使用年限参照同类用途国有建设用地：工业最高五十年，商业、旅游、娱乐最高四十年，综合或其他五十年（城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条；实施条例第四十三条）。集体经营性建设用地原则上不按居住用地七十年放行住宅开发。

权利负担：抵押、查封、未到期土地承包经营权、既有租赁。材料未提及不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。存在未到期承包经营权：必须改，要求交回或补偿文件作为附件，不编造补偿金额。

严禁约定把集体土地所有权转让给受让人。

节点 4　方案、公开交易、合同必备记载与登记

4.1 确定使用者的方式

实施条例第四十一条：土地所有权人依据出让方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。协议出让须在方案和合同中写明理由与价格形成过程，不得只写“双方协商确定”而无方案依据。

4.2 合同应当载明的事项（硬闸）

实施条例第四十一条：书面合同载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求；约定提前收回的条件、补偿方式、使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法；并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。

未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

已有事实	本任务动作	不得写成
三项要求已作为合同条款或编号附件，与规划条件书一致	继续；冲突则并列	合同必然有效
三项要求只在鉴于或招标文件出现，未纳入合同	必须改：纳入正文或附件并约定附件效力	已经纳入
用户要求删掉产业准入或环保条款“以免被管”	红线；拒绝删除；坚持则整体停止	删掉不影响效力
文本写“本合同签字即生效，备案不影响效力”且缺三项要求	红线补三项；备案写成双方义务和期限，不写成已经完成	签字即物权设立

民法典第三百四十八条的出让合同一般条款作结构对照，集体土地适用第三百六十一条，不得用第三百四十七条的国有公开竞价规则替代实施条例第四十一条。

4.3 登记与生效

民法典第二百零九条：不动产物权经依法登记发生效力，法律另有规定的除外。实施条例第四十二条：使用者支付价款并依法纳税后，申请集体经营性建设用地使用权及地上建筑物所有权登记。

把批准、备案、登记写成生效条件或双方义务期限，不写成已经完成。用户要求倒签成交日或补假备案：整体停止。

节点 5　价款、调节金、交付、开发与收回

5.1 价款

价金构成、币种、税、发票、支付节点、监管账户分列。未给出的数字写 【待填】。实施条例第四十二条：使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费。

支付路径：优先写集体经济组织账户或乡镇财政/交易平台监管账户。支付到村干部个人账户：红线。

定金：必须使用“定金”二字才讨论罚则；推算超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力。无核验引文不得把百分之二十写成现行法结论。

5.2 土地增值收益调节金

知识库要求约定调节金承担方。本次 MCP 未返回统一的全国比例文件。地方征收标准、缴纳义务人、是否从地价中预扣：标 G#，修改句要求写明承担方、缴纳时点、未缴对交地和登记的影响，不编造比例。

5.3 交付、开发与闲置

明确交地标准（净地或含地上物）、红线外道路供水供电由谁接通。因集体未完成土地整理导致延期动工：受让人立场锁定免责和工期顺延；出让人立场锁定受让人配合清场。

闲置土地处置办法第三十一条：集体所有建设用地闲置的调查、认定和处置参照该办法。修改句写明闲置认定机关、通知和收回程序，不得写成集体可任意收回。

土地管理法第六十六条：收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。不按批准用途使用土地的收回，须在合同中写程序，不得写成“集体单方口头收回即生效”。

5.4 转让、出租、抵押

实施条例第四十三条：通过出让等方式取得的使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。最高年限、转让、抵押参照同类用途国有建设用地，法律、行政法规另有规定的除外。

文本要求每一次转让、抵押须再经成员大会同意：受让人立场标必须改或可优化（至少改为书面通知 + 合同另有约定的除外）；出让人立场可保留，但须与第四十三条“书面通知”并列，避免做成无期限否决权。本任务不展开担保或公司专项整案。

节点 6　格式条款与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

6.1 格式条款

示范文本或交易平台制式文本，订立时未与对方协商的，按格式条款审查提示说明。仅有网络勾选不得写成已尽提示义务。

6.2 强制规范

支持依据：民法典第一百五十三条；实施条例第四十一条；土地管理法第八十二条；城市房地产开发经营管理条例第三十九条。

情形	动作
未纳入规划条件、产业准入、环保要求	红线补入；告知条例“合同无效”风险，不代替裁判
农用地/宅基地伪入市、小产权房销售	停笔，不改写成可履行
改变工业/商业用途为住宅销售	红线；集体有权依合同解除并收回，程序须可执行
约定转让集体土地所有权	红线删除

禁止用已失效“效力性/管理性”口诀代替核验。挂靠、违法分包、以合法形式掩盖非法目的：不改写成有效履行结构。

节点 7　违约、征收、争议解决

逾期付款、逾期交地、改变用途、闲置必须分别有可执行后果。只有“依法承担违约责任”视为必须改。
构成违约不等于当然解除。法定或约定解除只点名催告和通知，不在本任务作出已解除结论。
违约金不是必得金额；修改句避免“不得调整”或“按总价百分之三十必得”。
征收补偿预设（框架核心）：合同期内国家征收的，地上附着物和青苗补偿、搬迁和停产停业损失与剩余年期使用权补偿的归属必须分列；土地补偿费与所有权相关部分归集体。不得写成“全部归受让人”或“全部归集体”而不拆项。征收整案材料转 lawyeah-organize-demolition-compensation-materials。
争议解决：优先土地所在地法院可作为修改句，但不选定唯一法院充作法律意见。出现或裁或诉、机构不明：标待核。不动产纠纷可能涉及专属管辖：只标红旗。
通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、入市、决议和红旗，不代替本节点出句。

步	动作	必须产出
首部	标题用“集体经营性建设用地使用权出让合同”，不用政府出让或租赁/入股混称；出让人是集体而非政府；鉴于写权属登记、规划用途、方案报送文号，不写实体付款义务	标题或主体修改句
交易条款	宗地界址面积用途；年限对照用途上限；价款与监管账户；调节金承担方；交地与红线外配套；开工竣工	闭环修改句；缺数字用 `【待填】`
配套	规划条件/产业准入/环保入合同；改变用途解除；闲置收回程序；转让抵押书面通知；征收补偿分项	可执行后果句
尾部	决议、界址图、规划条件书、产业准入和环保要求作为附件；备案和登记义务；生效条件	生效与附件修改句
语言	用“入市流转”“集体出让”，不用“政府出让”；“使用权”是物权性出让，不是租赁；正说加反说	替换空词的句子
常见问题	无决议；缺规划条件；重出让轻配套；无征收预设	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（无决议、农用地/宅基地/小产权房、删除规划条件或环保条款、倒签假决议、价款入个人账户）；
必须改：可谈但签署前要落句；
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级地价或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、附件、成交确认书、规划条件书、决议、聊天确认冲突时：

并列 D# / C# / S#，不选对用户有利的一版。
修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。
不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（入市条件、民主程序、实施条例第四十一条、租赁二十年、登记效力的法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止
`search_practiced`	optional	继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

起草模式与自审

本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-collective-land-grant。按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 类型识别与单目录加载