SKILL.md
12.0 KB任务目标
在单一立场下，只起草 委托合同 / 商业代建合同 的待签文本，按已谈妥条件出己方稿，输出可编辑草稿、未决项；出稿后必须用本类型硬闸自审，输出风险表和修改句。
本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 P1。中文名必须是「审查商业代建合同（委托合同）」。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类文本审查、待签文本签前审查、履约交底、争议文书、有效性保证、把政府代建/配资代建/股权代建/资本代建/合作开发/施工总包/纯销售代理整案改完。
本类型硬闸
每闸必须出修改句或明确停笔口径，禁止只打红黄绿。
- 品牌代建边界：核心给付是商事委托管理服务。代建方输出开发管理体系（工程代建与营销管理）及可选品牌许可；对价是基础代建费、绩效奖金和单独列明的品牌使用费。委托方是投资主体和风险承担主体；土地、在建工程和建成物业产权归委托方。代建方不承担项目融资，不为销售或投资亏损保底或连带。品牌与管理解耦：代建终止则品牌同步撤回。对外施工和采购合同由委托方直接签署，代建方只代为编制。禁止把“代建”写成代建方当发包人或开发商。
- 与配资代建切开：贷款、配资、垫资还本付息、固定资金回报、土地或在建工程为配资抵押、预售回款偿债与管理服务联立 → 负触发
商业代建配资·审查。不得打开或抄写该原子方法，不得删配资栏目后硬套。 - 与政府代建切开：政府投资、财政资金、代建制管理办法、行政机关或事业单位作委托方、行政协议路径 → 负触发
政府代建合同·审查。不得按财政审计、隐性债务或政府招标名录主路径改完。 - 名为代建实为合作开发或转让：代建方承担主要投资风险并获取剩余收益，或双方共同投资、共享利润、共担风险 → 负触发
房地产合作开发、联合拿地或对应联建原子。土地使用权解释（2020）第 12 条用于识别合作开发；第 23 条用于识别“不担风险、只收固定货币”的借款外观。
禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。
工作边界
正触发：已有可读待签商业代建正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是委托方自担投资与融资、代建方输出管理体系并可选授权品牌、收取管理费，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 财政资金、政府投资、代建局/公建中心、地方代建制管理办法 →
政府代建合同·审查； - 管理服务与贷款、配资、垫资还本、配资抵押联立 →
商业代建配资·审查； - AMC/信托/不良资产回收或固定金融回报主轴 →
资本代建合同·审查； - 代建方入股项目公司、小股操盘 →
股权代建合同·审查； - 无品牌输出、无管理费拆分、只是一般房地产委托代建 →
房地产委托代建合同·审查；用户按土地使用权货架审查委托代建 →或； - 共同投资、共享利润、共担风险 →
房地产合作开发、联合拿地或或； - 代建方自己施工或总承包取费 →
工地建筑活动、承包资质、竣工验收 →/设计采购施工一体 →； - 只做销售代理、不管理报建和工程 →
房地产销售代理合同·审查；纯事务委托、无项目管理 →一般委托合同·审查； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼或仲裁 →
或对应专项领域。或对应专项领域。
挂靠、违法分包、规避限购或规避融资监管：只出告知，不改写成可履行结构。
建立审查坐标
确认：使用者与授权；单方立场（委托方/投资方或代建方/品牌管理方择一）；相对方；全文及附件/开发计划书/预算表/品牌规范版本；土地使用权与立项归属；是否含品牌授权；是否夹带配资或政府投资；费用是否分列；对外合同签署人；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。
来源和判断状态
编号：S# 单方陈述；D# 材料表面；A# 当前一致／承认；C# 合同条款定位；L# 运行时已核验规则；I# 判断；G# 缺口。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的费率、节点、面积、金额用 【待填】，不编造。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》委托章、合同法解释（二）第 14 条、1993 年《房地产开发企业资质管理规定》或 1999 年公民与企业借贷批复当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
使用 Lawyeah MCP
宿主可调用时：search_law 核验民法典第 919、920、921、923、925、928、929、933、172、496–498、153、506、586、770 条，合同编通则解释第 10、16 条，土地使用权解释（2020）第 12、13、23 条，商标法第 43 条，资质管理规定（2022）第 3、5、15 条，民间借贷规定第 10、13 条；search_practiced 只补审查反例；search_template 只借栏目结构。不虚构案件系统。
search_law 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回已失效《合同法》委托章、合同法解释（二）第 14 条、1993 年资质规定、2005 年土地使用权解释旧条号单独引用时记为噪声，不得写入 L#。
起草模式
本原子只承担本类型起草。待签评改转 商业代建合同·审查。无完整待签文本、但本类型条件已谈妥、要出己方稿时，留在本任务，不转 商业代建合同·起草。
- 先按框架六步落稿：首部 → 交易条款 → 配套 → 尾部 → 正说反说 → 必写与禁忌。商业数字未给用
【待填】。 - 出稿后必须用「本类型硬闸」和 审查方法 再审自己的稿，输出风险表和修改句。不得只交白稿。
- 他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。
起草必写
- 核心给付是商事委托管理服务。代建方输出开发管理体系（工程代建与营销管理）及可选品牌许可；对价是基础代建费、绩效奖金和单独列明的品牌使用费。
- 委托方是投资主体和风险承担主体；土地、在建工程和建成物业产权归委托方。代建方不承担项目融资，不为销售或投资亏损保底或连带。
- 品牌与管理解耦：代建终止则品牌同步撤回。对外施工和采购合同由委托方直接签署，代建方只代为编制。禁止把“代建”写成代建方当发包人或开发商。
- 工程代建与营销管理分列。重大事项决策权留委托方，日常管理权归代建方。绩效须同时满足工期与质量。品牌手册和工艺标准归代建方；项目图纸付费后归委托方。
附件必附
- 《项目开发计划书》《项目成本预算表》《品牌授权使用规范》。含品牌输出而无品牌规范的，许可字段停止。
禁止出现
- 代建方当发包人或开发商。
- 贷款、配资、垫资还本付息、固定资金回报、土地或在建工程为配资抵押、预售回款偿债与管理服务联立。
- 代建方承担主要投资风险并获取剩余收益，或双方共同投资、共享利润、共担风险。
- 政府投资、财政资金、行政协议路径按本类型写完。
- 代建方自己施工或总承包取费。
判断节点
执行顺序和停止条件以 审查方法 为准。这里只列入口。本技能固定加载：
禁止打开其他类型目录。基本面.md 中“房地产开发一级资质”“意思自治优先均为有效”不得写成已核验效力结论。框架.md 中“赔偿上限不超过已收管理费”“查封则双倍报酬”是实务建议，不是法定。
0. 签署状态与成果分流
无文本且本类型条件已谈妥 → 留本任务起草并自审；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议。未签且目标是评改已有商业代建文本；本任务只起草，评改待签文本转配对 ·审查 原子。
1. 类型锁死
标题、核心给付与对价方式一致才继续。政府代建、配资代建、股权代建、资本代建、合作开发、施工、纯销售代理负触发。
2. 主体、土地手续、资质与授权
签约名、履行名、付款名、发票名分列。土地使用权和立项必须落在委托方或项目公司。口头“现场能签”不得写成已授权。
3. 服务范围、三权分立与代签隔离
工程代建与营销管理分列。重大事项决策权留委托方，日常管理权归代建方，监督权可给监理或第三方审计。对外合同甲方直签。
4. 费用拆分与品牌使用费
基础代建费、绩效奖金、品牌使用费分列。绩效须同时满足工期与质量。未给出的比例用 【待填】。
5. 融资隔离与重新定性
代建方不融资、不保底。共担风险或固定资金回报按硬闸 4 或转 商业代建配资·审查。
6. 品牌许可、摘牌与成果归属
品牌手册和工艺标准归代建方；项目图纸付费后归委托方。许可未备案不得写成已对抗善意第三人。
7. 格式条款、强制规范与退出
无核验引文则法律结论字段停止。有偿委托解除按第 933 条赔偿直接损失和履行利益，不得写成无偿随时解除。
8. 按框架六步出修改句
必须有可回给对方的修改句或红线。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效、把配资或政府投资主轴改成本类型、把挂靠或规避融资监管改成可履行、或把共担风险文本按管理费代建放行。字段停止：法域、土地使用权、立项规划、品牌权属、商标备案、地方必须招标范围未核验。目标停止：主目标已变为评改待签文本、履约交底、争议文书，或已锁他类。