SKILL.md
8.2 KB任务目标
在单一立场下，只起草 一般商品房买卖合同，并按本类型硬闸自审。交付可编辑草稿、未决项、自审风险表和自审后修改句。
本技能类型锁死。不扫描其他合同类型。本原子只承担本类型起草。待签评改转 一般商品房买卖合同·审查。场景分层为 P0。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：待签文本评改（转 一般商品房买卖合同·审查）、他类型起草、履约交底、争议文书、有效性或学区/过户保证。
工作边界
正触发：本类型条件已谈妥、要出己方稿；尚未签署，尚未成争，出卖人是房地产开发企业，标的是该企业开发、向社会销售的商品房。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 有完整待签文本要评改 →
一般商品房买卖合同·审查； - 文本是业主出售已取得产权的存量房 / 二手房 → 转
二手房买卖·审查，若该原子不可用则转 本套导航的类型切开步骤 重新定性； - 文本明显是经适房、共有产权、工抵房、产权式酒店、定制销售、包销、让与担保式买卖或其他合同类型 → 转本套导航的类型切开步骤或对应场景原子；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问交房、办证、付款留痕 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、索赔、诉讼仲裁），包括已经网签后要求解除或退房 →
或对应专项领域。或新房退房/质量专项，不在本任务做解除评估。
挂靠、违法分包、规避限购、无证预售包装成可履行交易：只出告知，不改写成可履行结构。
本类型硬闸
未完成下列切开和落句，不得宣称起草完成：
- 预售 / 现售切开。在建=预售，必须核商品房预售许可证及证载范围是否覆盖拟购房源。已竣工验收=现售，核销售管理办法第 7 条七项条件，不得用预售证替代竣工验收。
- 五证表。国有土地使用证/不动产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证（预售）或现售备案证明。证载主体须与签约出卖人一致。缺证或范围不含该房号：红线。
- 面积 3% 规则写全。禁止原文或修改句只写“按规定处理”。按面积计价必须写：误差比绝对值≤3% 据实结算；>3% 买受人有权退房；不退房时超出 3% 部分的价款负担（变大出卖人承担，变小双倍返还）及误差比公式。现行依据是《商品房销售管理办法》第 20 条，不是已删除的 2003 解释第 14 条。
- 监管账户。预售购房款收款账户必须是主管部门监管的预售资金专户。进开发商一般户、营销户或个人卡：红线。
- 贷款失败出路。按揭结构必须区分“因一方原因”与“不可归责双方”，后者买受人可解除并取回已付款本息或定金，不得写成必须自行补足否则违约。
- 抵押披露。土地或在建工程抵押未披露、无抵押权人同意销售证明：不得写“无权利负担”，升红线或字段停止。
- 先验房。交付程序必须先验房、书面记录异议后再签收；禁止“领钥匙即视为验收合格”。
- 宣传未入合同。学区、学位、绿化、会所、地铁距离等具体确定且影响订约或房价的允诺只在广告里：红旗，必须改写入附件或补充协议。
必须有修改句。禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。
起草模式
本原子只起草本类型。有完整待签文本要评改时，转 一般商品房买卖合同·审查。
先按框架六步落稿：首部 → 交易条款 → 配套 → 尾部 → 正说反说 → 必写与禁忌。商业数字未给用 【待填】。同一套本类型硬闸，在落稿时写成正文必写、附件必附或禁止出现，不得审完再补。
起草必写： 预售/现售切开并写入证号与范围；面积 3% 全规则禁止“按规定处理”；预售收款进监管户；贷款失败区分一方原因与不可归责双方；抵押披露；先验房；宣传具体允诺入附件。
附件必附： 分层平面图、分摊、装修（如有）、宣传允诺、证照复印件。
禁止出现： 无证预售包装成可履行、领钥匙即验收、保证学区入学、用已删除的 2003 解释第 14 条。
出稿后必须用本类型硬闸与 审查方法 自审。未过不得宣称起草完成。交付草稿、未决项、自审风险表、自审后修改句。
他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。
判断节点
以 审查方法 为准。本技能固定加载：
入口（细节以 method 为准）：
- 签署状态分流：已网签要解除 → 争议；有完整待签文本要评改 →
一般商品房买卖合同·审查；无文本且本类型条件已谈妥 → 留本任务起草并自审；已签履约 → 履约步骤。 - 类型切开：开发企业售新房才留本任务；二手房转
二手房买卖·审查。 - 预售/现售 + 五证 + 预售证范围。
- 主体、限购、授权、抵押权人、监管银行。
- 房号附图、面积 3% 全规则、土地用途年限、抵押查封。
- 网签备案、预告登记、先验房、规划变更 10 日/15 日。
- 监管账户、贷款失败分岔、定金不超过 20%。
- 格式条款提示说明；示范文本不免审；宣传/学区入合同。
- 按框架六步出修改句。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；用户坚持伪造倒签、补假预售证、规避限购、把无证预售或非监管户收款改成可履行结构、保证有效或保证学区。字段停止：五证、预售证范围、监管账户、抵押状态、限购资格、地方监管细则未核验。目标停止：主目标已变为待签评改（转一般商品房买卖合同·审查）、他类型起草、履约交底或争议/解除文书。
生存级首付或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构，不证明本约条款已被接受。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释当作现行规则。不得把已被 2020 年修正删除的商品房买卖合同司法解释原第 14 条当作面积误差现行依据。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
交付
严格按 输出合同 十节交付。判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。