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23.5 KB
审查方法（锁定 买卖合同 / 一般商品房买卖合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。

本文件是可执行判断节点，不是栏目说明书。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、必然取得产权、必然入学、对方必然接受或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、担保法解释、或商品房买卖合同司法解释（2003）第 14 条时记为噪声，不得写入 L#。面积误差现行依据是《商品房销售管理办法》第 20 条。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突。

示范文本只参考结构。民法典允许参照示范文本，不证明本约条款已被接受；网签范本空白处填写“按规定处理”视为未约定。依据示范文本拟定且符合格式条款定义的，仍按格式条款审查。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实 走向 不得写成
无可读正文和附件，或只有口头交易要点 一般商品房买卖合同·起草 已经完成审查
未签，目标是评改已有商品房买卖/预售文本 进入节点 1 已签署或已生效
已网签或已备案，用户要解除、退房、索赔、起诉 或对应专项领域。 或新房退房专项 继续当签前审查
已签，问交房日、办证日、整改、付款留痕 本套导航的履约步骤 签前意见
已出现催告、解除通知、立案、开庭、仲裁 争议或对应专项 用本任务做争议评估
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿 起草 本任务出整稿

缺立场或同时掌握买卖双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别：只留一般商品房

用标题、核心给付、出卖人身份和用户陈述定性，不用标题单独定性。

信号 归入 排除
房地产开发企业将尚未建成或已竣工房屋向社会销售并转移所有权，买受人支付价款 本类型（预售或现售） 二手房、租赁、承揽
业主/自然人出售已取得或应取得的存量房产权；中介居间；户口迁出、原贷结清 二手房买卖·审查 或引擎 不得用本技能的预售证/五证清单硬套
经适房、共有产权、限价房 对应场景或引擎 本类型
以房抵债、工抵房、售后包租、返本销售 告知集资/让与担保风险，转引擎或停止 改成普通商品房买卖外观
认购书/意向书具备销售管理办法第 16 条主要内容且已收购房款 按本约审查，仍走本任务后续节点 只当预约空转
认购书仅锁定订约义务、未收房款或要素不足 标预约；审定金与失败返还。用户要解除已付定金 → 转出 在本任务宣布本约成立或定金双倍

名实不符（封面写商品房、正文是二手房过户）按核心给付归类，标题冲突写入 C#。两可时禁止同时加载二手房双文件。

加载协议：只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止为对照再开第二类。文件不可用（空、与类型明显无关）：记 G#，用本方法节点 2–8 继续，不编造证号、预售许可或地方监管阈值。

规避限购、借用他人资格、伪造社保证明：只告知，不写可履行的“借名购房”结构。用户坚持改到能过网签：整体停止。

节点 2　预售 / 现售切开与五证

本节点是本类型第一道实体闸。未切开不得进入面积和付款审查。

2.1 切开标准

事实 定性 核心证照
房屋尚在建设，买受人支付定金或房价款预订 预售 《商品房预售许可证》，且证载项目、栋号、面积范围覆盖拟购房屋
房屋已竣工验收合格后出售 现售 销售管理办法第 7 条七项：营业执照+开发资质、土地证或用地批准、工程规划许可证+施工许可证、已通过竣工验收、拆迁安置落实、配套具备或确定进度、物业管理方案落实；现售前向主管部门备案

标题写“买卖合同”但主体未封顶：按预售审，不得因缺“预售”二字放过预售证。标题写“现售”但无竣工验收：按预售缺证处理，不写成现售已合规。

2.2 五证表（必须逐项）

  1. 国有土地使用证 / 不动产权证书：权利人 = 签约出卖人；土地用途与合同约定一致（住宅/商业/综合）；使用权终止日期写入合同。
  2. 建设用地规划许可证。
  3. 建设工程规划许可证：与附图、层数、用途相符。
  4. 建筑工程施工许可证。
  5. 预售：商品房预售许可证。核：证号是否写入合同鉴于/首部；范围是否包含该栋、该单元、该层；是否在有效期内；广告是否载明批准文号。现售：现售条件证明及项目手册备案，不得用过期预售证冒充现售条件。

任一项未出示：该证字段 依据不足，不写“五证齐全”。预售且材料支持未取得预售许可：红线。修改句不得写成“双方确认出卖人将在起诉前补办预售许可”。用户要求把无证预售改成可履行文本：整体停止。

效力口径（须 search_law 后写入 L#）：未取得预售许可证明订立的预售合同应当认定无效，但起诉前取得的可以认定有效。这是诉讼时点例外，签前意见只能是：不签，或等证后再签。不得写成“可以先签，无效了再补”。

预售法定条件（条例第 22 条，运行时复核）：已交清土地出让金并取得土地证；持有工程规划许可证和施工许可证；投入资金达总投资 25% 以上并已确定施工进度和竣工交付日期；已取得预售许可证明。文本或材料与上述冲突：红线或字段停止。

2.3 最强反方

  • “当地都是先认购后出证。” → 不改变第 2 条效力规则；签前仍红线。
  • “示范文本没有预售证栏。” → 补写入鉴于和正文，并作为附件复印件。

节点 3　主体、限购、抵押权人、监管银行

  1. 建主体表：签约名、土地使用权人、预售证主体、收款账户名、发票名、授权签字人。四名不一致不自动合并。土地使用权人与签约开发企业不一致：红线，查明转让/合作开发是否已变更预售主体。
  2. 开发资质等级及有效期：材料未提则 G#，不写“具备开发资格”。
  3. 买受人：共有方式（按份/共同）必须写明。未成年人购房看监护人。限购城市：户籍、社保/纳税、名下套数未核则购房资格字段停止，不得写“可以网签”。因无资格导致不能履行的，不得帮其改成借名或假离婚结构。
  4. 抵押权人：土地或在建工程已抵押的，须有抵押权人同意销售并配合解除抵押/办理权属的书面文件，约定期限和未解除时的解除权、已付款返还。无文件：红线。材料未提及抵押：写 依据不足，无法形成无权利负担的结论，修改句要求出卖人承诺并授权买受人查询不动产登记。
  5. 监管银行：识别合同收款账户是否预售资金监管户。详见节点 6。
  6. 口头“我们老板同意了”不得写成已授权。代理人须附授权委托书。

不足：字段停止，列出待补，不补主体或证号。

节点 4　标的、面积 3% 全规则、权利负担

4.1 空间锁定

精确到栋、单元、层、号，附分层平面图，标明尺寸、朝向、边长。只有“××花园一套”视为标的不确定，必须改。

土地用途与年限写入合同。住宅与商业在落户、税费、水电上的差异必须提示，不保证落户或入学。

4.2 面积：必须写全，禁止“按规定”

先分计价方式：

按建筑面积或套内建筑面积计价（销售管理办法第 20、21 条）：

合同必须载明：合同约定面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积；约定建筑面积不变而套内变化、以及两者均变化时的处理。

面积误差比公式必须写入合同：

面积误差比 =（产权登记面积 − 合同约定面积）÷ 合同约定面积 × 100%

未作约定时的补充规则（修改句必须整段写入，不得缩成“3% 以内据实”）：

  1. 面积误差比绝对值在 3% 以内（含 3%）：据实结算房价款；买受人不得仅据此退房。
  2. 面积误差比绝对值超出 3%：买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应在买受人提出退房之日起 30 日内退还已付房价款并支付利息。
  3. 买受人不退房：
    • 产权登记面积大于合同约定面积：3% 以内（含 3%）部分房价款由买受人补足；超出 3% 部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。
    • 产权登记面积小于合同约定面积：3% 以内（含 3%）部分房价款由出卖人返还买受人；超出 3% 部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
  4. 因规划设计变更造成面积差异且当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

原文只有“按有关规定处理 / 按法律执行 / 按示范文本”：判定为未约定，级别 必须改，建议句写上列全规则。不得引用已被 2020 年删除的 2003 年解释第 14 条作为 L#。

出卖人格式条款把超过 3% 的差价全部转给买受人、或剥夺退房权：标格式条款 + 强制规范审查，修改句恢复上列规则。最强反方“双方已经约定放弃退房”：个别商议且提示充分的，记录约定优先风险，仍提示显失公平与格式条款不利解释；买受人立场默认不接受放弃法定退房权。

按套（单元）计价（第 19 条）：现售可在实地查勘后锁总价。预售必须附图标尺寸并约定误差范围；套型或尺寸超出约定且未约定处理方式的，买受人可以退房或重议总价。不得把按套计价合同改写成只适用 3% 建筑面积规则而不提套型/尺寸。

4.3 权利负担

查询或要求出卖人披露：抵押、查封、预告登记、租赁、居住权。材料未提及不得写成“无权利负担”。已查封或已抵押且无法在过户前解除：红线，建议不签。

节点 5　程序：网签、预告登记、先验房、规划变更

把批准、登记、备案、网签写成生效条件或履行期限，不写成已经完成。

文本写法 本任务动作
签字即生效，但预售依法应取得许可 许可未取得：回到节点 2 红线，不靠“签字生效”救
网签后生效但无谁负责、几日内、未完成后果 补：出卖人在签约后【待填，参考 30 日】内办理预售合同登记备案/网签；逾期买受人有权中止付款或解除并返还已付款
未网签=合同无效 纠正：当事人仅以未登记备案请求确认无效的，不予支持；约定备案为生效条件的从约定，但一方已履行主要义务对方接受的除外
无预告登记 买受人立场：增补双方于网签后【待填】日申请预告登记；出卖人不得再处分；逾期视为违约
交付条件写“综合验收”“综合备案”“达到入住条件” 必须改为：竣工验收合格并取得竣工验收备案文件，交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
领钥匙 / 缴清物业 / 签署收房单即视为验收合格 必须改：先验房，书面记录质量与装修异议后再签收；签收不视为放弃修复请求；主体结构或严重影响居住的，买受人有权拒绝接收并主张解除
规划/设计变更影响结构、户型、朝向、空间尺寸 出卖人应在变更确立之日起 10 日内书面通知；买受人自通知到达之日起 15 日内书面答复是否退房；未通知则买受人有权退房，退房由出卖人承担违约责任。删掉“未答复视为接受且放弃任何索赔”中放弃索赔部分
用户要求倒签网签日或补假竣工备案 整体停止

样板房：未说明实际交付与样板房差异的，实际交付应当与样板房一致。精装必须列品牌、型号、等级、工艺，禁止“同等档次”“一线品牌”。

办证：约定出卖人完成首次登记并协助买受人取得不动产权证的期限；非因买受人原因逾期的日违约金；逾期超过约定期限或交付后合理期限仍无法登记的解除权。正说必须有反说。不编造 90 日以外的地方时限；未核验则用 【待填当地时限】 并提示运行时核验。

节点 6　对价、监管账户、贷款失败、定金

6.1 价金

总价、单价、计价方式、币种、税费、维修资金、发票、支付节点分列。未给出的数字写 【待填】。维修资金、应由出卖人负担的土地增值税不得用“税费买方包干”含糊转嫁。

6.2 监管账户（预售红线）

预售所得款项应当用于有关工程建设；具体监管办法由房地产管理部门制定。

审查动作：

  1. 合同收款账户是否写明：户名、账号、开户行，并标明“该项目预售资金监管账户”。
  2. 户名是否与预售证项目/监管协议一致。营销中心一般户、集团公司户、个人卡、微信/支付宝个人码：红线。
  3. 修改句：买受人将应付房价款支付至【监管银行名称】【待填监管账号】（该账户为【项目名称】预售资金监管账户）。出卖人变更收款账户的，须事先提供主管部门或监管银行书面确认，否则买受人有权拒付且不构成逾期。
  4. 用户或对方要求先付到非监管户“再转入监管”：告知体外循环与烂尾风险；买受人立场建议不付；协助设计绕开监管的路径：整体停止。

现售：当地如仍要求监管，按当地规则；未核验则字段停止，不编造必须进监管户的全国一律结论。

6.3 贷款失败出路

按揭结构必须写清：

  • 因买受人提供虚假资料、信用或资格原因未能订立担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行：出卖人可请求解除并赔偿（范围可谈，禁止“已付房款全部没收”一刀切）。
  • 因出卖人原因（预售证、抵押、项目停工、拒绝配合银行）导致贷款不能：买受人可解除，出卖人返还已付款本息并承担违约金。
  • 因不可归责于双方的事由（政策、银行额度、审批标准变化等）未能订立贷款合同并导致买卖合同不能继续履行：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

原文“贷款不成买受人须在×日内补足全部房款，否则视为违约并没收定金”：必须改，至少增加不可归责双方时的解除+返还。最强反方“商业上就是买方自担融资风险”：可以谈“买方选择改一次性付款并给予合理宽限期”，但不能删掉不可归责双方的法定出路。

6.4 定金

必须使用“定金”二字才讨论罚则。“订金、保证金、诚意金”无定金性质约定的，不得写成定金。数额不得超过主合同标的额 20%，超过部分不产生定金效力。无核验引文不得把 20% 写成已核验法律结论。修改句把超额部分改为预付款并写明不适用罚则。

节点 7　格式条款、强制规范、宣传未入合同

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

7.1 格式条款

开发企业重复使用的网签文本、补充协议、附件，订立时未与对方协商的，是格式条款。不得仅以“用了示范文本”或“这次没用过第二次”否认。

提示说明（第 496 条；通则解释第 10 条）：免责、限责、排除退房权、先收房后验、宣传仅供参考、单方变更规划、最终解释权、管辖等异常条款，须有足以引起注意的标识，并按要求说明。小字、夹在附件、仅网络勾选或弹窗：不得写成已尽提示或说明义务。提供方对提示说明承担举证责任。

第 497 条无效情形、第 498 条不利解释：只在核验后作为修改理由，不代替修改句。

7.2 强制规范

违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。预售许可影响合同效力（解释第 2 条）。未备案原则上不影响效力。禁止用已失效“效力性/管理性”口诀代替通则解释第 16 条。

无证预售、规避限购、售后包租未竣工商品房、返本销售、拆零销售住宅：不改写成有效履行结构。

7.3 宣传 / 学区红旗

销售广告和宣传资料原则上为要约邀请。但出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对合同订立以及房屋价格确定有重大影响的，构成要约；即使未载入合同，亦应当为合同内容。

审查动作：

  1. 向用户索取或标 G#：宣传册、沙盘、销讲、微信承诺、样板间说明。
  2. 抽出具体确定的允诺：对口××小学/学区名额、会所面积与是否收费、绿化率具体数字、地铁站名与距离、层高、赠送面积算法、车位数量与产权。
  3. 合同写“宣传资料仅供参考、不构成合同内容、以政府规划为准”：必须改。修改句：附件列明上述允诺，并约定“本附件及签约前向买受人交付的宣传材料中就规划范围内房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺，构成合同内容；出卖人违反的，买受人有权要求继续履行、采取补救或按【待填】标准支付违约金；导致合同目的不能实现的，买受人有权解除。”
  4. 学区/学位：不得保证入学指标。修改句写可核验事实（房屋是否在教育部门划定的某校招生范围内、出卖人是否有权处分学位），并约定若因项目原因未能达到已陈述的学区条件时的解除或赔偿。空泛“名校旁”不构成要约，但应提示不要依赖。

最强反方“解释第 3 条已自动并入，不必写入合同”：并入是争议发生后的认定，签前仍要落成附件，降低举证成本。不写入不得标绿。

节点 8　违约、解除、争议解决与修改句成果闸

8.1 违约与解除

逾期交房、逾期付款、逾期办证必须分别有可执行日违约金和逾期达到约定期限（如 90 日，数字用 【待填】）的解除权。只有“依法承担违约责任”视为必须改。双方标准审查是否不对等。

点名法定/准法定解除事由并保留：主体结构质量不合格；质量问题严重影响正常居住使用；面积误差比超出 3% 且买受人选择退房；规划变更未通知或买受人在 15 日内选择退房；贷款因不可归责双方不能；因出卖人原因无法办理不动产登记超过约定期限。本任务不作出已经解除的结论。

构成违约不等于当然解除。不在本任务做违约金精算。修改句避免“不得调整”或“按总价 30% 必得”。

争议解决：不动产纠纷可能专属管辖，约定其他法院的只标红旗并建议改为房屋所在地法院，不假装已经选定唯一合法法院。或裁或诉、机构不明：改成单一机构或单一法院连结点。

通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。

8.2 按框架六步出修改句

没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。

步 本类型重心 必须产出
首部 标题区分预售/现售；五证号入鉴于；主体=土地权利人=预售证主体；共有方式 标题/主体/五证修改句
交易条款 房号附图；面积 3% 全规则；监管账户；贷款失败分岔；交付=竣工验收+两书；先验房 闭环修改句；缺数字 【待填】
配套 逾期交房/办证违约金与解除；规划变更 10/15 日；宣传附件；保修两书 可执行后果句
尾部 网签期限；预告登记；附件清单（图、分摊、装修、宣传允诺）与正文同等效力 生效与附件修改句
语言 交付≠过户；定金≠订金；不可抗力不得含雨季施工、检查、停水停电；删“同等档次”“原则上”“尽力” 替换空词的句子
常见问题 配套承诺真空；格式条款排除退房权；精装缩水 结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

  • 红线：不改则建议不签或整体停止（无覆盖该房源的预售证、收款非监管户、隐匿抵押/查封、规避限购、无证预售包装）
  • 必须改：可谈但签署前要落句（面积全规则、贷款失败、先验房、宣传入合同、规划变更程序）
  • 可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿

用户不可接受事项优先写成红线。生存级金额且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、补充协议、附图、装修清单、宣传册、聊天确认冲突时：

  1. 并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
  2. 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除“宣传仅供参考”。
  3. 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确学区”。

MCP 降级

工具 级别 不可用时
search_law required（法律结论） 不拒跑；事实、版本、主体、五证摘录、面积原文对照和修改句草稿继续；效力（预售无证是否无效）、格式条款是否不成为内容、定金 20%、面积 3% 的法律结论字段停止。修改句仍按销售管理办法第 20 条结构起草，但标注“待核验”
search_practiced optional 继续文本审查
search_template optional 手写修改建议，不粘贴示范文本充作本约

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。地方限购、地方监管账户规则一律运行时核验或 G#。

起草模式与自审

本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 一般商品房买卖合同·审查。 按框架六步落稿。三闸与 SKILL「起草模式」同一份，不得抄邻类。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。

起草必写： 预售/现售切开并写入证号与范围；面积 3% 全规则禁止“按规定处理”；预售收款进监管户；贷款失败区分一方原因与不可归责双方；抵押披露；先验房；宣传具体允诺入附件。

附件必附： 分层平面图、分摊、装修（如有）、宣传允诺、证照复印件。

禁止出现： 无证预售包装成可履行、领钥匙即验收、保证学区入学、用已删除的 2003 解释第 14 条。