references/method.md
25.9 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开或复制 lawyeah-review-demolition-mandate 的委托权限、不得营利、包干抽成主路径，禁止复制 lawyeah-review-primary-land-dev-mandate 的一级开发成本回收主路径，禁止复制 lawyeah-review-commodity-housing-sale 的五证、面积 3%、网签主路径。
定性校验：核心给付是被征收人／被拆迁人／退出权属人腾退房屋或土地，换取货币、产权调换／安置房及法定补偿项目，才继续；明显他类则负触发，不填十节实体结论。
本文件是可执行判断节点，不是栏目说明书。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受，或唯一必得补偿额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、2001 年《城市房屋拆迁管理条例》、1991 年《城市房屋拆迁管理条例》、1991 年土地管理法实施条例同号旧义、已废止《征收土地公告办法》、1986 年土地管理法第四十七条旧义、1989 年行政诉讼法第十二条不受理清单时记为噪声，不得写入 L#。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突；无法独立核验施行日则该规则字段停止。
示范文本只参考结构。写“拆迁人可申请行政强拆”“诉讼中先予执行”“先搬迁后补偿”“停水电迫使搬迁”的范本与本类型硬闸冲突，不得当规则。
知识库口径冲突以本方法为准，不回写知识正文：
基本面.md写“复合型承揽与权利交换合同”：纠正为国有／集体征收补偿协议按行政协议司法解释第二条点名的土地、房屋征收征用补偿协议审查；城市更新中项目公司与村民的退出补偿须按解释第一条三要素个案判断，不得写成承揽，也不得保证一律是民事合同。基本面.md写项目公司“通常为甲方”：纠正为国有土地签约主体是房屋征收部门；集体土地由县级以上地方人民政府组织有关部门签订；项目公司单独当甲方须回链征收部门书面委托或政府确认的实施主体资格，且不能冒充征收机关。基本面.md写“若转为政府征收，本协议自动衔接”：不得写成可替代征收决定、补偿方案或法定补偿项目的履行结构。框架.md写管辖“通常约定房屋所在地基层法院”：纠正为构成行政协议时仲裁条款原则上无效；因不动产提起的行政诉讼由不动产所在地人民法院管辖。框架.md写乙方逾期不搬迁可扣除奖励并承担项目停工损失：可以谈违约金，但不得改成停水电、阻断交通、建设单位参与搬迁或自行强制拆除。
开发窗口 2026-08-18 已核验、可供对照但不得代替运行时核验的规则：
- 国有土地上房屋征收与补偿条例第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；其确定的房屋征收部门组织实施。
- 同条例第五条：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作；实施单位不得以营利为目的；征收部门对委托范围内的行为后果承担法律责任。
- 同条例第十三条：征收决定应及时公告，公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利；房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
- 同条例第十七条：补偿包括被征收房屋价值，搬迁、临时安置，停产停业损失；市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法。
- 同条例第十九条：房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；由相应资质评估机构评估；对评估有异议可复核、鉴定。
- 同条例第二十一条：被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换；旧城区改建征收个人住宅且选择在改建地段调换的，应提供改建地段或者就近地段的房屋。
- 同条例第二十四条：征收决定前应对未经登记建筑调查、认定、处理；合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
- 同条例第二十五条：房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。
- 同条例第二十六条：签约期限内达不成协议或所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按照补偿方案作出补偿决定并公告。
- 同条例第二十七条：先补偿、后搬迁；任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。
- 同条例第二十八条：法定期限不申请复议或诉讼、在补偿决定期限内又不搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民政府申请人民法院强制执行。
- 土地管理法（2019 修正）第四十七条：国家征收土地由县级以上地方人民政府公告并组织实施；拟申请征收前应开展调查和稳评、公告至少三十日；与所有权人、使用权人就补偿、安置签订协议。
- 土地管理法修改决定中第四十八条文本（2019 修正本对应条运行时按条重核）：及时足额支付土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、地上附着物和青苗等费用并安排社会保障；农用地的土地补偿费、安置补助费由区片综合地价确定；农村村民住宅先补偿后搬迁。
- 土地管理法实施条例（2021 修订）第二十九条：县级以上地方人民政府组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。
- 同条例第三十二条：区片综合地价；有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。
- 同条例第三十六条：禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。
- 民法典第一百一十七条、第二百四十三条、第三百二十七条：公平合理补偿；集体土地补偿项目名称；征收个人住宅应保障居住条件；禁止贪污挪用私分截留拖欠；用益物权人可获相应补偿。
- 行政诉讼法（2017 修正）第十二条第一款第十一项：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议等协议的，属于受案范围。
- 同法第二十条：因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
- 行政协议司法解释第一条：行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。
- 同解释第二条：土地、房屋等征收征用补偿协议属于应当依法受理的行政协议。
- 同解释第四条：受委托组织订立的，委托的行政机关是被告。
- 同解释第五条：被征收征用土地、房屋等不动产的用益物权人、公房承租人认为征收征用补偿协议损害其合法权益的，可以起诉。
- 同解释第十二条：存在行政诉讼法第七十五条重大且明显违法情形的，确认行政协议无效；也可适用民事法律规范确认无效。
- 同解释第二十六条：行政协议约定仲裁条款的，该条款无效，但法律、行政法规或我国缔结、参加的国际条约另有规定的除外。
- 同解释第二十七条：审理行政协议案件适用行政诉讼法；行政诉讼法没有规定的，参照民事诉讼法；可以参照适用民事法律规范关于民事合同的规定。
本次检索未返回可写入 L# 的正文，运行时必须重核、不得凭记忆落法律结论：土地管理法实施条例（2021）第三十一条（本次按条号优先返回 1991 年失效文本）；行政协议司法解释第十六条；国有土地上房屋征收评估办法全文。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头交易要点 | lawyeah-draft-demolition-compensation |
已经完成审查 |
| 未签，目标是评改已有文本 | 进入节点 1 | 已签署、已生效或已经搬迁完毕 |
| 残缺模板，用户要按己方条件重写整稿 | 起草 | 本任务出整稿 |
| 已签，问付款日、交房日、选房日、通知留痕 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已出现催告、解除、索赔、强拆、复议、立案、开庭、仲裁 | 合同争议或行政争议专项 | 继续当签前审查 |
| 用户只要“我能拿多少钱”的终局数字 | 测算或人工精算 | 本任务输出唯一应得额 |
| 正在强拆、强迫签字、停水电逼迁 | 整体停止普通审查并升级 | 改成可履行逼迁结构 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性
用核心给付和对价方式定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。
必须同时满足才正触发：
- 一方是被征收人、被拆迁人、公有房屋承租人或退出房屋／宅基地的权属人。
- 另一方是房屋征收部门、县级以上地方人民政府组织的部门，或持有书面委托／实施主体批复、实际向权属人给付补偿的实施单位或项目公司。
- 对价是腾退房屋或土地，换取货币、产权调换／安置房及搬迁、临时安置等补偿项目。
- 本约不是征收部门与实施单位之间的委托服务，也不是村企开发分成或普通商品房买卖。
必须切开，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本技能动作 |
|---|---|---|
| 征收／补偿方与住户或权属人订货币、产权调换、搬迁期限 | 本类型 | 加载本目录双文件 |
| 征收部门委托实施单位办事，对价是劳务费、权限、不得营利 | lawyeah-review-demolition-mandate |
负触发；不打开其 method；不按委托权限改补偿标准 |
| 政府委托企业做一级开发，成本核定回收 | lawyeah-review-primary-land-dev-mandate |
负触发 |
| 村集体与合作企业分成、出地、保证摘牌 | lawyeah-review-urban-renewal-village-coop 或 lawyeah-review-primary-secondary-linkage |
负触发 |
| 普通商品房买卖价款、五证、网签 | lawyeah-review-commodity-housing-sale |
负触发；产权调换不是买卖本约 |
| 资金监管本约、实施主体监管本约 | lawyeah-review-funds-escrow／lawyeah-review-implementing-entity-supervision |
负触发 |
| 标题补偿安置，核心给付无法判断 | 引擎 | 负触发 本套导航的类型切开步骤，不灌两套 |
标题写“拆迁委托”，正文全是对住户的货币补偿、产权调换和搬迁奖励：留本技能，标题冲突写入 C#。标题写“拆迁补偿”，正文全是对实施单位的权限和劳务费：负触发 lawyeah-review-demolition-mandate。两可且无法判断主给付：负触发引擎。不得删掉委托或合作条款后硬套本技能。
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 房地产合同 / 拆迁补偿安置协议。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他类型目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 lawyeah-review-demolition-mandate、lawyeah-review-primary-land-dev-mandate、lawyeah-review-commodity-housing-sale 的 method。
1.3 违法结构停笔
加载后或定性中出现：指导伪造征收决定、假补偿方案、倒签批准日；把无职权主体改成可冒充征收机关；把停水停电、暴力威胁、建设单位参与搬迁或自行强制拆除改成可履行；把未认定的违法建筑改成可领取与合法建筑相同补偿以规避规划；挂靠、出借资质。
动作：
- 交付告知：该结构可能违反强制性规定或公序良俗，不得改写成可履行文本。
- 不写假征收决定、假授权、可履行逼迁或自行强拆路径。
- 风险表只保留识别依据和转出／改道提示。
- 用户坚持“改到能签、能先清场再谈钱、能停水电”：整体停止。
合规改道（补真实征收决定和方案、改回房屋征收部门签约、先补偿后搬迁、达不成协议走补偿决定）只点名，不在本任务起草。
节点 2 征收主体、权属与共有（硬闸）
先分轨，再查主体。土地性质不明：字段停止，并列国有／集体两套待核项，不混算。
- 建主体表：补偿方（机关名称或项目公司名称）、被补偿方（登记权利人）、公有房屋承租人、共有人／配偶／继承人、实施单位或项目公司、见证方（村集体）、付款名、授权签字人。名称不一致不自动合并。
- 国有土地：文本或附件须能回链市、县级人民政府征收决定和房屋征收部门身份。甲方只写“旧改指挥部”“项目部”“拆迁事务所”“建设单位”且无房屋征收部门签章或书面委托：签署能力字段停止。实施单位可以列为委托经办方，但协议须写明征收部门是补偿义务主体。
- 集体土地：文本或附件须能回链县级以上地方人民政府组织实施和补偿安置方案。有关部门代签的，写明组织实施的政府。
- 城市更新／旧村改造：项目公司当甲方的，须回链政府确认的实施主体资格和村集体表决通过并备案的补偿安置方案。无批复：字段停止。不得把项目公司写成“征收机关”。
- 被补偿方：查验房产证、不动产登记、宅基地证、公房租赁凭证或村集体权属证明。权属人已故：查继承材料。仅户主或长子签字：共有人字段停止；修改句要求全体登记权利人和配偶签署或经公证授权。
- 限制行为能力人、监护处分：字段停止，不写成监护人当然可以处分生存住房。
- 口头“街道同意了”“指挥部章就能成交”不得写成已授权。用户要求补假征收决定或假委托：整体停止。
不足：字段停止，列出待补材料，不补主体、不补已授权、不补共有人已同意。
反方常见抗辩：实务中实施单位经常代签。本任务仍要求征收部门作为补偿义务主体可回链；解释第四条下，受委托组织订立的，被告仍可能是委托的行政机关。
节点 3 补偿项目、面积与安置方式（硬闸）
本类型对价是补偿安置，不是商品房价款，也不是委托劳务费。
3.1 国有土地项目清单
对照条例第十七条、第二十五条逐项：
| 文本写法 | 本任务动作 |
|---|---|
| 只有“综合补偿一口价，已包含全部补偿” | 必须改。拆成房屋价值、搬迁费、临时安置、停产停业（如有）、补助奖励；缺项用 【待填】 |
| 有房屋价值，无搬迁费或无临时安置费／周转用房 | 必须改。补标准、支付节点或周转用房地点 |
| 经营性用房或证载非住宅，无停产停业损失 | 必须改或标 G#。住宅擅自改经营且材料未支持的，不得自行补停产停业 |
| 产权调换未写地点、面积、差价结算 | 必须改。旧城区改建个人住宅选择原地段的，写改建地段或就近地段，不得只写“后期通知” |
| 房屋价值明显低于公告之日类似房地产市场价格且无评估 | 红旗。修改句要求按评估办法评估，并保留复核、鉴定 |
| 把未经认定的阁楼、露台全部按合法面积或全部按违法面积计算 | 必须改。等待调查认定；合法与未超期临时建筑给补偿，违法和超期临时建筑不予补偿 |
3.2 集体土地项目清单
对照民法典第二百四十三条和土地管理法第四十八条文本：
| 文本写法 | 本任务动作 |
|---|---|
| 未分列土地补偿费、安置补助费、住宅、附着物青苗、社会保障 | 必须改。缺项用 【待填】 |
| 用“类似房地产市场价格”替代区片综合地价，或反过来 | 红旗。两套标准不得混算 |
| 农村村民住宅未给货币、安置房或宅基地重建选项 | 必须改。尊重意愿，先补偿后搬迁 |
| 社会保障费用未单独列支 | 必须改或标 G# |
3.3 面积语言
严谨区分：合法建筑面积、现状建筑面积、补偿计算面积；回迁房建筑面积是否含公摊。三者混用：必须改。最终面积以有权机关或约定测绘机构结果为准，不得由一方“目测确认”。
禁止编造单价、总价、置换比和交付日。材料未提及不得写成“评估已经完成”或“方案已覆盖全部合法面积”。
节点 4 程序附件、生效与方案符合性
把征收决定、补偿方案、村集体表决、实施主体批复、评估报告写成生效条件或履行前提，不写成已经完成。
| 文本写法 | 本任务动作 |
|---|---|
| “本合同签字盖章后立即生效”，但文本同时要求征收决定或整体签约率 | 必须改。拆成签字成立 vs 征收决定／方案覆盖／约定签约率成就后生效 |
| 补偿标准明显背离已公布或已备案的征收补偿方案 | 红旗。修改句改为“不低于已公布方案对应项目；方案外承诺须书面且不得低于法定项目” |
| “双方同意视为已作出征收决定／已评估” | 红线。删除拟制 |
| 签约率未达标自动失效且“互不负责”，已搬迁或已交权属原件 | 必须改。写明返还已交房屋或权属、已收款清理、临迁费结算 |
| 用户要求倒签征收决定日或评估基准日 | 整体停止 |
附件至少点名：测绘报告、补偿明细表、安置房选房确认单或平面图、家庭成员声明、权属证书复印件。缺失列入 G#，不补造附件内容。
达不成协议：只提示条例第二十六条补偿决定路径，本任务不代拟补偿决定。
节点 5 搬迁顺序、禁止逼迁与强制执行路径
- 顺序必须是：补偿或安置到位（或专户存储／监管账户可核验）→ 搬迁 → 移交空房和权属原件 → 签署移交确认书。先搬后补：红线。
- 临时安置费：标准、按月或按季、起算与截止（至回迁房交付而非仅发出通知后若干月）；逾期交付回迁房的，临迁费按约定倍率递增。框架建议的“超过约定期限后加倍”可作必须改，但不得编造倍率和期限。
- 搬家补助一次性标准和支付日。
- “交付”指钥匙及相关证明实际移交，不是仅发出入住通知。
- 出现停水、停电、停气、停热、阻断道路、威胁、建设单位参与搬迁、甲方可自行拆除：红线删除。用户坚持保留：整体停止。
- 强制搬迁只能写成：补偿决定作出且法定救济期限届满仍不搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民政府申请人民法院强制执行。不得写成征收部门、实施单位、建设单位或指挥部自行强拆。
- 集体土地路径：不得写成可强迫退出宅基地。拒不交出土地的，只提示依法申请法院强制执行，不判断应否准予。
反方常见抗辩：不搬就全项目停工。可以约定逾期搬迁的违约金或扣除超期奖励，不得把逼迁手段改成可履行。
节点 6 行政协议识别、格式条款与争议解决
是否构成行政协议，按已核验的第一条三要素判断；土地、房屋征收征用补偿协议在第二条被点名。结论只能是 现有依据支持／不支持／依据不足。不得写“拆迁补偿安置协议当然是行政协议”或“当然是民事合同”。城市更新项目公司文本：主体是民事主体时可能不构成行政协议，仍须审查是否借用征收名义、是否受补偿方案强制拘束。
| 文本写法 | 本任务动作 |
|---|---|
| 争议“提交某仲裁委员会仲裁”，且文本具备行政协议要素或点名征收补偿 | 必须改。提示解释第二十六条：仲裁条款原则上无效；修改句改为行政诉讼，管辖连结点用不动产所在地 |
| “本合同为平等民事主体之间的民事合同，排除行政诉讼” | 不得当成已排除行政协议审查；名称不决定性质 |
| 或裁或诉、机构不明 | 标待核，改成单一路径 |
| 征收方预先拟定、未协商的免责、排除选择货币或产权调换、单方最终解释权 | 按格式条款审查提示说明；无核验引文则法律结论字段停止 |
行政复议法第七十一条只作权利名称，不在本任务代写复议申请。
节点 7 权利负担、租客清退与强制规范
- 抵押、查封、居住权未清除：不得写成可立即注销原证或可立即回迁登记。修改句要求移交前由权利人自行解除，或把负担处理写成生效／付款条件。材料未提及不得写成“无权利负担”。
- 租赁：由业主负责清退承租人和占用人，移交时为空房；补偿方不介入租赁纠纷。公有房屋承租人可能是独立补偿对象，不得被业主条款吞掉。
- 风险转移：自签署移交确认书之日起，房屋管理、防火、防倒塌责任转补偿方或实施单位；此前不得写成已转移。
- 税费：产权调换首次登记税费由谁承担须写明；框架建议项目公司承担首次登记法定税费，可作可优化，不编造免税结论。
- 资金监管：补偿资金进入政府或约定监管账户的，写明开户行、账户名、支付指令条件。无账户不得写成“资金已监管”。监管协议整案转
lawyeah-review-funds-escrow。 - 强制规范：违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀。逼迁、建设单位参与搬迁、伪造征收决定：不改写成有效履行结构。
- 政策衔接：转为政府征收时，不得用本约压低法定补偿项目；只能写“法定补偿项目和下限仍适用，本约已付部分结算抵扣”。
节点 8 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按下列六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架与本方法冲突时，以本方法为准出句。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题体现补偿与安置；主体区分征收部门／实施单位／项目公司／权属人；鉴于锁定征收决定或补偿方案、测绘、权属 | 标题、主体或鉴于修改句 |
| 交易条款 | 面积三分；补偿方式；项目分列；支付节点；回迁地块、户型、面积、差价；搬迁期限；临迁费起止 | 闭环修改句；缺数字、文号用 【待填】 |
| 配套 | 逾期付款／逾期交房／逾期搬迁分别有后果；逾期交房则临迁费倍率递增；删除逼迁；行政协议路径下改仲裁 | 可执行后果句 |
| 尾部 | 共有人签章按指印；测绘、明细、选房单、家庭成员声明作附件；批准或方案覆盖后生效 | 生效与附件修改句 |
| 语言 | “交付”=钥匙及证明移交；“最终面积”=有权测绘；删除“视为已征收／视为已包含全部补偿” | 替换歧义句 |
| 常见问题 | 回迁地块真空、税费转嫁不明、租客清退缺失、签约率失效无清理 | 结构级改法或红线／转出 |
每条修改句固定格式：
定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止；必须改：可谈但签署前要落句；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。
用户不可接受事项优先写成红线。生存级住房先搬后补且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
版本冲突
正文、测绘报告、补偿明细表、选房单、征收决定、补偿方案、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。
- 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（征收主体、补偿项目、先补偿后搬迁、禁止逼迁、产权调换选择权、违法建筑、行政协议与仲裁、强制规范） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；上述法律结论字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得用记忆中的“拆迁人可行政强拆”“实施单位当然可代签成交”补洞 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴范本充作本约，不把“先搬后补”或行政强拆抄进建议句 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。
起草模式与自审
本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-demolition-compensation。
按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。