references/method.md

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审查方法（锁定房地产合同 / 资金监管协议）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。

本文件是可执行判断节点。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、约定必然对抗法院划扣或行政机关必然兑付。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、担保法解释时记为噪声，不得写入 L#。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突；无法独立核验施行日则该规则字段停止。

示范文本只参考结构。民法典第 470 条允许参照示范文本，不证明本约条款已被接受。

地方预售资金重点额度、工资保证金存储比例、某市拨付百分比运行时核验，不硬编码。

知识库纠正（不回写 `基本面.md` / `框架.md`）

加载双文件时，下列表述不得当作现行已核验依据写入结论：

知识库原文或倾向	本任务口径
适用场景只写城市更新拆迁、农民工工资保证金、公建配套	周频三类均审：商品房预售资金监管、工程款/农民工工资监管、更新拆迁监管。更新不是唯一正像，不得把临迁费/回迁节点硬套预售或工资
专户“严禁司法机关因企业其他债务进行划扣（通过合同约定和报送备案尝试隔离）”	不得上升为已核验规则。合同约定不当然排除保全或执行。农民工工资专用账户和工资保证金：条例第 33 条“除法律另有规定外”不得因支付本项目农民工工资之外的原因被查封、冻结或划拨——这是行政法规限制，仍有“法律另有规定”例外，不得写成绝对不能冻。预售资金：房地产管理法第 45 条第三款、预售管理办法第 11 条约束用途，不证明“约定即可对抗法院”。可写协助说明、申报专户性质，不得保证不被划扣
该账户具有“信托财产”性质即可排除强制执行	未成立信托、未核验信托法要件时，不得写成已设立信托或必然排除执行
乡镇政府签字即负责核实拆迁真实性，并可隔离政府兜底	政府/街道签字须有法定职责或主合同授权；无依据则字段停止。禁止编造行政机关保证兑付
框架标题标准名为“城市更新项目资金监管协议”	预售资金监管协议、农民工工资专用账户监管协议同等正触发，不得因标题不是更新而负触发
拨付节点只列临迁费、基坑开挖、主体封顶、回迁	按子类型选节点：预售跟工程建设与交付；工资跟月度人工费和工资表；更新才跟拆迁完成。禁止一套节点打天下

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头交易要点	`lawyeah-draft-funds-escrow`	已经完成审查
未签，目标是评改已有监管协议	进入节点 1	已签署或已生效
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	起草	本任务出整稿
已签，问拨付日、对账日、通知留痕	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现挪用追索、拒付、划扣异议、催告、立案、开庭、仲裁	`lawyeah-dispute-assess-contract` 或对应专项	继续当签前审查

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性。名实不符按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

本类型成立条件：针对特定房地产项目资金设立专用账户；约定入账范围、拨付节点、指令权限和剩余资金退还；银行或监管机构按指令执行，资金在拨付前不得由企业任意支配。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	本任务动作
房号、面积、交房办证换购房款，监管只是买卖合同一条	一般商品房买卖合同	负触发 → `lawyeah-review-commodity-housing-sale`。买卖合同里的监管账户条款可在交接中点名，不在本任务出买卖修改句
业主出售存量房，资金托管为过户配套	二手房买卖	负触发 → `lawyeah-review-secondhand-housing-sale`
按图施工、组织现场、交付合格工程换价款	建设工程施工合同	负触发 → `lawyeah-review-construction-works`。施工合同里的工资专户条款可点名交接，不在本任务出施工修改句
只有收付、对账，无用途、节点、指令约束	纯结算	负触发；若用户坚持当监管审：必须先改成监管结构，否则不放行
保管物、仓储物、保险箱，无房地产专项资金用途	保管/仓储	负触发 → 引擎
出借资金、还本付息	借款	负触发 → `lawyeah-review-financial-institution-loan` 或 `lawyeah-review-natural-person-loan`
预售款进入主管部门公布的监管专户，按工程建设节点拨付	商品房预售资金监管	留本任务，子类型=预售
施工总承包开设工资专户，人工费拨入后代发至农民工本人账户	工程款/农民工工资监管	留本任务，子类型=工资
更新或征收拆迁补偿款专户，按拆迁完成或安置节点拨付	更新拆迁资金监管	留本任务，子类型=更新。不得因此否定另两类

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 房地产合同 / 资金监管协议。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读买卖或施工双文件，禁止为对照再开第二类。加载后立即执行文首纠正表。

1.3 规避监管 / 挂靠停笔

加载后或定性中出现：把预售款或工程款改道进非监管户“更方便”；出借资质换管理费并走体外循环；伪造拆迁进度套取监管资金。

动作：

交付告知：预售所得款项必须用于有关工程建设（房地产管理法第 45 条第三款、预售管理办法第 11 条）；工资专户专项用于支付该项目农民工工资（条例第 26、29、31 条）。不得改写成可履行的体外循环。
不写“先收一般户再转监管”“营销户过渡”“个人卡代收”的可履行路径。
风险表只保留识别依据和停笔提示。
用户坚持“改到能签”：整体停止。

节点 2　主体、授权、政府签字权限

建主体表：签约名、履行名、监管账户户名、入账义务人、受益人、授权签字人、监管银行。名称不一致不自动合并。
预售子类型：开发企业、监管银行、住建或资金监管机构是否被文本提及；监管账户是否要求在预售许可或买卖合同载明——地方细则运行时核，不编造必须载明的格式。
工资子类型：工资专户由施工总承包单位开设（条例第 26 条）；建设单位负有将人工费用拨付至该专户的义务（条例第 29 条）。专户开在分包人或个人名下：必须改。
更新子类型：乡镇政府或街道签字必须回链法定职责文件或主合同授权条款。无依据：字段停止，不编造行政机关保证兑付，不把民事监管写成行政担保。
口头“我们局长同意了”不得写成已授权。
银行免责“资金流失概不负责”进入节点 5，不在本节点放行。

不足：字段停止，列出待补材料，不补主体、不编造授权文号。

节点 3　专户特定化与入账范围（硬闸 2）

账户必须特定到：户名、开户行、唯一账号。只有“在某银行开个户”视为未闭合。
账户性质写成专用账户。禁止为监管资金权利人以外的债权人设定质押、抵押或作为无关贷款的还款账户。
入账范围写死，且与子类型一致：
- 预售：购房人支付的定金、首付款、后续房价款、按揭贷款放款。依据：预售管理办法第 11 条；房地产管理法第 45 条第三款。
- 工资：建设单位拨付的人工费用；专户专项用于支付该工程建设项目农民工工资（条例第 26、29 条）。代发至农民工本人银行账户（条例第 31 条）。
- 更新：拆迁安置补偿、临迁费等文本列明的补偿款项，不得扩写成企业营运资金。
收款进开发商或承包人一般结算户、营销户、个人卡，或“先收再转”：红线。
材料未提及账号：标 G#，修改句用 【待填唯一账号】，不编造。
利息/孳息归属未写：必须改；写明后仍受同一监管，不得脱离专户自由支取。

修改句最低要素：户名 + 开户行 + 【待填唯一账号】 + 资金种类 + 禁质押 + 禁止进入一般户。

节点 4　拨付节点可核验（硬闸 3）

禁止放行“监管方或企业单方电话、微信即可全额划出”。

每个拨付节点必须同时有：触发事实、证明文件类型、审核人、银行执行条件、超节点或材料不符时的拒绝划付。

子类型	可接受的节点方向（示例，不硬编码地方百分比）	不得写成
预售	按工程建设形象进度、竣工验收、交付使用等拨付；材料含施工进度证明、监理或主管部门审核意见	把更新的临迁费/回迁当作预售节点；不核验即按销售回款比例提走
工资	人工费用拨付周期不得超过 1 个月（条例第 24 条）；按工资支付表代发至本人账户（条例第 31 条）；工程完工且未拖欠、公示 30 日后可申请注销专户（条例第 27 条）	因工程数量质量造价争议停拨人工费（与条例第 35 条冲突）；工资打到项目经理卡
更新	按签约搬迁进度、拆迁完成确认、安置义务履行拨付；材料含村集体或实施主体确认和属地审核	把预售重点额度公式套到拆迁款

修改句最低要素：申请书 + 列名的证明文件 + 审核人 + 银行在表面不符时拒绝划付 + 删除电话全额划出。

未给出节点数字用 【待填】。地方重点额度未核验：字段停止，不写某市 70%/30%。

节点 5　多方权限与银行审查义务（硬闸 4）

拆开两种义务，禁止混写成“银行负责一切”或“银行什么都不用看”：
- 形式 / 表面一致性：印鉴、账号、户名、金额、附件是否齐全且相互一致。发现不一致、超节点、收款账户非本协议指定账户：应拒绝划付并书面通知各方。
- 实质 / 现场核验：形象进度、拆迁量是否真实。除非文本或地方规则明确由银行现场核验，不得把现场核验义务强加给银行；也不得因此把银行免责扩到“表面明显不符仍可划”。
民法典参照：监管银行处理划付事务，可参照委托合同第 919、922、929 条（有偿委托因过错致损可请求赔偿）及保管第 888、894、895 条（不得擅自使用或转交保管资金）。参照不等于把本协议定性为保管或委托的有名合同终局。无 search_law 引文则过错赔偿的法律结论字段停止。
政府/街道：签字权限回链节点 2。修改句写明“签字属于监管配合或主合同授权范围内的审核，不构成对资金足额或兑付的保证”。
越权指令：任何单方绕过预留印鉴和审核人的指令，银行应拒付。

节点 6　主合同牵连与退还（硬闸 5）

识别主合同：预售/买卖、施工、更新合作或征收补偿方案。主合同未附：标 G#，退还对象字段停止。
禁止放行：“无论主合同效力如何，本协议继续有效，银行可依任一方通知解付。”
必须写清：
- 已按本协议用途拨付且表面合规的资金如何处理（通常不再由银行追回，争议走主合同）；
- 尚未拨付的剩余资金退还对象：预售款面向购房人或按主管部门规则；工资在结清工资后余额归施工总承包（条例第 27 条第二款，以公示 30 日且未拖欠为前提）；拆迁款面向出资方或被征收人，不得写成企业任意领取；
- 主合同效力未决期间，银行不得依单方口头指令解付。
“本协议独立运转”可以谈，但独立不等于任意解付。修改句把独立限缩为：主合同争议不自动终止专户封闭，资金仍按本协议节点和退还规则处理。

节点 7　格式条款与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

7.1 格式条款

为重复使用而预先拟定、订立时未与对方协商。银行或主管部门示范文本不当然排除格式条款。提示说明按民法典第 496 条及合同编通则解释第 10 条。仅有勾选或弹窗，不得写成已尽提示。银行单方免责、任意解付、电话划付：标异常条款，必须改。

7.2 强制规范

民法典第 153 条、合同编通则解释第 16 条。违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。但本类型下列结构不得改写成可履行：

预售所得款项不用于有关工程建设、收款故意绕开监管（房地产管理法第 45 条第三款、预售管理办法第 11 条）；
工资专户挪作他用、不代发至本人账户、因争议停拨人工费（条例第 26、29、31、35 条）；
挂靠、违法分包配套的体外循环。

禁止用已失效“效力性/管理性”口诀代替解释第 16 条。

定金：必须使用“定金”二字才讨论罚则；超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力。无核验引文不得把 20% 写成现行法结论。监管协议里的保证金通常不是定金。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按下列六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架中的更新栏目只在子类型=更新时作为结构参考。

步	动作	必须产出
首部	标题名实（预售/工资/更新，不强制改成更新标题）；主体全称；鉴于只写项目和资金种类，不写实体拨付义务	标题或主体修改句
交易条款	唯一专户；入账范围写死；直存禁止一般户；拨付节点+证明文件+审核人；银行拒绝划付	闭环修改句；缺数字用 `【待填】`
配套	越权指令拒付；对账；虚假资料暂停拨付；主合同解除后退还对象；银行过错赔偿边界	可执行后果句
尾部	开户和首笔入账作为生效条件；印鉴卡、拨付流程单、授权书、主合同摘录为附件	生效与附件修改句
语言	正说还要有反说；盯死电话即可划出、形式审查概不负责、约定抗划扣、政府保证兑付、先收再转更方便	替换空词的句子
常见问题	纯结算冒充监管；更新节点套预售；抗划扣写成必然；主合同任意解付	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

硬闸句模（商业数字一律 【待填】）：

切开：“本协议仅为【项目名称】【预售资金/农民工工资/拆迁补偿资金】专项监管协议，不设立、变更或消灭商品房买卖或建设工程施工权利义务。监管账户不得作为一般结算账户使用。”
专户：“监管账户户名【待填】、开户行【待填】、账号【待填唯一账号】。该账户为【资金种类】专用账户，不得质押、抵押或为无关债权人设定担保。上述资金必须全额直存本账户，禁止进入开发企业或承包人一般结算户、营销户或个人卡。”
拨付：“每次拨付须同时提交书面申请、【证明文件类型待填】和【审核人待填】书面意见。银行仅在印鉴、户名、账号、金额与附件表面一致时划付；不符、超节点或收款账户非本协议指定账户的，应拒绝划付并书面通知各方。删除任何电话、口头或单方指令全额划出的约定。”
权限：“监管银行承担表面一致性审查义务，不当然承担现场工程核验。乡镇政府或街道的签字以【法定职责文件或主合同授权条款编号待填】为限，不构成对资金足额或兑付的保证。”
牵连：“主合同无效、被撤销或解除的，已按本协议用途划付的资金由主合同关系处理；尚未划付的剩余资金按【退还对象待填】退还。主合同效力未决期间，银行不得依单方通知解付。本协议在专户封闭意义上继续执行，但不等于银行可任意解付。”

级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（进一般户、电话全额划出、任意解付、规避改道、编造政府兑付）；
必须改：可谈但签署前要落句（账号未特定、证明文件缺失、银行免责过宽、退还对象空白、政府授权未附）；
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户坚持规避监管：整体停止，不给可履行改道句。

版本冲突

正文、拨付流程单、印鉴卡、主合同、主管部门公布账户页、聊天确认冲突时：

并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
修改句写明以哪一份为准，或删除冲突句。
公布的监管账户与协议账号不一致：红线，统一前不得放行入账。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、专户摘录和修改句草稿继续；用途强制、工资专户规则、委托保管过错、定金 20%、格式条款是否不成为内容的法律结论字段停止
`search_practiced`	optional	继续文本审查
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。建房〔2022〕16 号及地方额度若律页未收录，改核官方文本；仍不可得则额度法律结论字段停止，禁止编造某市百分比。约定抗划扣无论工具是否可用，都不得写成已核验规则。

起草模式与自审

本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-funds-escrow。按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。

知识库纠正（不回写 基本面.md / 框架.md）

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 类型识别与单目录加载