SKILL.md
11.4 KB任务目标
在单一立场下，只起草 房屋团购合同，并按本类型硬闸自审。交付可编辑草稿、未决项、自审风险表和自审后修改句。
本技能类型锁死。不扫描其他合同类型。本原子只承担本类型起草。待签评改转 房屋团购合同·审查。场景分层为 P1（升级版）。专业版未收录本原子时输出 unavailable，提示升级版，不得用邻类硬套。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类型起草、履约交底、争议文书、有效性或必然成团/网签沿用团购价的保证。
工作边界
正触发：本类型条件已谈妥、要出己方稿；尚未签署，尚未成争，核心给付是以成团规模换取优惠单价并锁定名单/房源，待正式商品房买卖合同（本约）网签。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 无成团规模、无组织方或中间方、文本就是单套预售或现售本约 →
一般商品房买卖合同·审查；该原子不可用则转 本套导航的类型切开步骤； - 整栋、整层或整项目打包出售 →
房屋整售合同·审查； - 按定作人规格、工期、变更签证定制施工后销售 →
房产定制销售合同·审查； - 业主出售已取得产权的存量房 / 二手房 →
二手房买卖·审查； - 经济适用住房 →
经济适用房买卖合同·审查； - 产权式酒店、售后包租或返本销售 →
产权式酒店买卖合同·审查； - 以房抵债 / 工抵房 →
以房抵债工抵房·审查；房地产包销 →房地产包销合同·审查；让与担保式买卖、共有产权或其他买卖合同原子 → 对应全 ID 或引擎重新定性； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问交房、办证、付款留痕 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、索赔、诉讼仲裁），包括已经网签后要求解除或退房 →
或对应专项领域。或新房退房/质量专项，不在本任务做解除评估。
挂靠、违法分包、规避限购、阴阳合同、无证预售包装成可履行交易：只出告知，不改写成可履行结构。
本类型硬闸
未完成下列切开和落句，不得宣称起草完成：
- 预约 / 本约切开。本协议默认锁定团购优惠与房源，属于预约，不是权属转移本约。须写清转本约条件：最低成团套数或面积且取得覆盖该房源的预售许可（或现售条件成就）后【待填】日内启动网签。已写全销售管理办法第 16 条主要内容且已收受购房款的，按本约风险升级，并核预售许可；不得用个卖面积 3%、先验房、五证全表替代本闸。
- 单位团购 / 中间方切开。单位是组织者或代办者，不承担房款，也不当然取得产权。须落“指定员工在未明确拒绝时可直接请求开发商按团购条件签署本约”（民法典第 522 条第二款），不能只写“为第三人利益”。中间方须切开：持销售委托书的代理商，还是仅撮合的服务商。三方文本缺开发商或买受人签章（抽位）：红线。
- 成团规模、阶梯或一口价、最惠待遇、价格独立。成团基数（不少于【待填】套或【待填】㎡）是享受团购价的前提。必须写明一口价还是阶梯价，禁止“团购价”与“一口价”混用。买受人侧要求最惠：同期对外最低成交价差价补偿。必须有修改句：“本协议价格条款具有独立效力，不受后续单套网签格式价格条款覆盖。”
- 名单、置换与指定人。附件必须有盖章的《团购人员名单及份额确认表》和《团购房源一览表及价格表》。正式网签前的置换次数、截止日和资格复核必须落句。单位有权单方指定实际买受人，开发商不得拒绝指定人本身；限购资格另核，不在本任务写成必然可网签。
- 资金路径与变相无证预售。购房款、定金、意向金必须直接支付至开发商该项目预售资金监管账户；中间方只收取已标明的固定服务费。中间方、营销户或个人卡代收房款：红线。不符合商品房销售条件的，不得向买受人收取任何预订款性质费用（销售管理办法第 22 条）；不得把“不超过房价 20%”写成可以先收。服务费是否抵扣房款必须写清；“5 万抵 10 万”须拆开前款性质与后款是减免还是计入总价。
- 成团失败、拒签本约、资格退出。未达最低成团：已收款项【待填】日内全额无息退还，互不承担违约责任。开发商在符合签约条件后拒绝按团购价与名单人员签本约：对组织方支付违约金，对已交付定金的买受人双倍返还定金（或预约违约金不低于定金双倍）。因限购等政策丧失购房资格：该成员无损退款——只告知退出路径，不写借名、假资格或阴阳价。
- 网签模板锁定。附件须有《正式网签合同模板》。核心条件（团购单价或折扣、抵减额、预留房源范围、监管账户、意向金转定金或首付的规则）写入模板且声明后期网签不得单方变更。生效条件写清：达到最低成团且买受人身份核实通过。
必须有修改句。禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。
起草模式
本原子只起草本类型。有完整待签文本要评改时，转 房屋团购合同·审查。
先按框架六步落稿：首部 → 交易条款 → 配套 → 尾部 → 正说反说 → 必写与禁忌。商业数字未给用 【待填】。同一套本类型硬闸，在落稿时写成正文必写、附件必附或禁止出现，不得审完再补。
起草必写： 预约/本约切开——默认锁定团购优惠与房源，属预约，转本约条件为最低成团套数或面积且取得覆盖该房源的预售许可（或现售条件成就）后【待填】日内启动网签；单位是组织者或代办者，不承担房款、不当然取得产权，落指定员工在未明确拒绝时可直接请求开发商按团购条件签署本约，中间方须切开持销售委托书的代理商或仅撮合的服务商；成团基数是享受团购价的前提，写明一口价还是阶梯价，买受人侧最惠为同期对外最低成交价差价补偿，价格条款具有独立效力；正式网签前置换次数、截止日和资格复核，单位有权单方指定实际买受人，开发商不得拒绝指定人本身；购房款、定金、意向金直接支付至开发商该项目预售资金监管账户，中间方只收取已标明的固定服务费，服务费是否抵扣房款写清；未达最低成团则已收款项【待填】日内全额无息退还，开发商拒签本约则对组织方付违约金、对已交付定金的买受人双倍返还定金，因限购丧失资格则该成员无损退款；核心条件写入正式网签合同模板且声明后期网签不得单方变更，生效条件为达到最低成团且买受人身份核实通过。
附件必附： 盖章的《团购人员名单及份额确认表》；《团购房源一览表及价格表》；《正式网签合同模板》。
禁止出现： “团购价”与“一口价”混用；三方文本缺开发商或买受人签章；中间方、营销户或个人卡代收房款；把“不超过房价 20%”写成不符合销售条件时可以先收预订款；用个卖面积 3%、先验房、五证全表替代本闸；借名、假资格或阴阳价。
出稿后必须用本类型硬闸与 审查方法 自审。未过不得宣称起草完成。交付草稿、未决项、自审风险表、自审后修改句。
他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。
判断节点
以 审查方法 为准。本技能固定加载：
入口（细节以 method 为准）：
- 签署状态分流：已网签要解除 → 争议；有完整待签文本要评改 →
房屋团购合同·审查；无文本且本类型条件已谈妥 → 留本任务起草并自审；已签履约 → 本套导航履约步骤。 - 类型切开：有成团换优惠、有组织方或中间方、预约转本约才留本任务；个卖本约转
一般商品房买卖合同·审查。 - 单位团购 vs 中间方；第三人直接请求权；委托书与抽位签章。
- 预约/本约 + 预售条件 + 未达销售条件不得收预订款。
- 名单、置换、指定人、房源锁定、选房顺序。
- 阶梯/一口价、最惠、价格独立、服务费是否抵扣。
- 监管账户、成团失败退款、拒签本约、发票主体。
- 格式条款；限购/阴阳只告知；集中管辖。
- 按框架六步出修改句。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；用户坚持伪造倒签、补假预售证、规避限购或做阴阳合同、把无证预订款或中间方代收改成可履行结构、保证有效或保证成团/网签沿用团购价。字段停止：组织模式、预售许可是否覆盖预留房源、监管账户、名单资格、地方限购或监管细则未核验。目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、争议/解除文书，或要求按个卖本约把面积 3%/先验房审完。
生存级诚意金或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构，不证明本约条款已被接受。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释当作现行规则。不得把已被 2020 年修正删除的商品房买卖合同司法解释原第 7、8、9、14 条当作现行依据。不得把知识库“诚意金超过房价 20%”写成未办预售证前可以收款的法定额度。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
交付
严格按 输出合同 十节交付。判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。