references/method.md

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审查方法（锁定土地使用权 / 宅基地合作开发合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止复制房地产合作开发“出让土地使用权、共同投资、共享利润、共担风险、按面积分房、四证更名”主路径，禁止复制集体建设用地合作开发“入市、出让金或经营性建设用地使用权、规划条件写入出让／出租合同”主路径，禁止打开或复制 lawyeah-review-realty-coop-development、lawyeah-review-collective-land-coop-development 的 method。

定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；内部买卖、对外买断、纯租赁／委托运营、房地产合作开发或集体建设用地合作开发明显则负触发，不填十节实体结论。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、保证过户或规划许可一定办成或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、《物权法》《房屋登记办法》、1986／2004 年未修正《土地管理法》、1991 年《土地管理法实施条例》、2007 年未修正《城乡规划法》单独文本时记为噪声，不得写入 L#。

示范文本只参考结构。检索到的“村企合作开发土地项目合同”“农村三变合作经营合同”常写项目公司、国有或集体经营性建设用地分配：栏目可看主体、出资、违约；不得当本类型模板，不得把项目公司过户写成宅基地权利变动。承包地流转范本不得采用。

知识库纠正（不回写双文件）：

基本面.md “符合规划、已履行集体内部决策、不改变权利人性质则实务中多认定有效”：不得写成必然有效。效力走民法典第一百五十三条和合同编通则解释第十六、十八条，本任务只出修改句和停止条件。
基本面.md 把“集体经营性建设用地的前期开发”写成适用场景：该结构负触发 lawyeah-review-collective-land-coop-development，不在本类型收案。
基本面.md／框架.md “保底租金／收益＋阶梯分成”：有真实共建、权属不外转的，可留在本类型审分成句。无共建、只占场收租的，负触发 lawyeah-review-homestead-house-lease-operate。不得用保底租金把对外买断化妆成合作。
框架.md “长期租赁不超过二十年＋到期优先续租”或“代建＋委托管理”写成整约最佳实践：不得把本约改写成租赁或代建以规避买卖。被认定为租赁时，超过二十年的部分点名民法典第七百零五条；整约是纯租赁则转出。
框架.md “必须挂靠农户名义报建”：合法路径是使用权人申请翻建／改建、合作方提供技术支持。不得写成建筑施工资质挂靠、出借资质或违法分包。后者只出告知，不改成可履行。
框架.md “资产入股成立有限公司更有利于保护经营管理权”：公司股权不等于宅基地使用权。不得写“入股即过户”或变更宅基地登记至公司名下。
框架.md 建议选择项目所在地法院：本协议主要是合作各方之间的债权安排，不是当然的不动产专属管辖。出现仲裁条款不得改成“应向某法院起诉”。
框架.md “村委会盖章是防范无效的核心”：已设立农村集体经济组织的，由该组织出具书面意见；未设立的，村民委员会可依法代行（民法典第一百零一条）。村长个人签字、两委会议纪要、微信群“没人反对”不得写成已形成集体书面意见。
实务材料“非本集体成员买房合同应认定无效”：作对外买断的审查反例，不在本任务对合作开发整约宣告无效。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头“一起把老宅改民宿”	`lawyeah-draft-homestead-coop-development`	已经完成审查；口头合作一定有效
未签，目标是评改已有宅基地合作开发／合作建房／盘活利用文本	进入节点 1	已签署或已生效；合作方已取得宅基地使用权
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	起草	本任务出整稿
已签，问开工日、分成日、备案日	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁，或征收补偿争议已立案	`lawyeah-dispute-assess-contract` 或征收／专项	继续当签前审查

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。用户要求倒签集体同意、规划许可日或补假成员名册：整体停止。

节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：

民法典第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
民法典第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
土地管理法（2019 修正）第六十二条：一户一宅；建住宅符合规划、不得占用永久基本农田；住宅用地由乡镇人民政府审核批准；出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的，不予批准；国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
土地使用权合同解释（2020）第二十四条：提供资金的一方不承担经营风险、只以租赁或其他形式使用房屋的，认定为房屋租赁合同。该解释定义的合作开发以出让土地使用权为共同投资（第十二条），不得把本类型改写成国有出让地共担风险审查。
民法典第七百零五条：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。仅在结构被认定为租赁时适用，不作为把本约改成租赁的理由。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	本任务动作
农户出依法取得的宅基地及房屋；合作方出资改建或新建；分配约定期限内的经营收益或房屋使用权；权属不外转	本类型	正触发
双方均为本集体成员；一次性价款换房屋及占用范围内宅基地使用权；过户或内部让与	内部买卖	负触发 `lawyeah-review-homestead-internal-house-sale`
城镇居民、外村成员或公司支付固定对价后永久使用、过户、分割登记	对外买断	只出告知，不改成可履行；整体停止或回引擎
租金、租期、占场、委托运营、无共建	租赁／委托运营	负触发 `lawyeah-review-homestead-house-lease-operate`
出让国有建设用地共同投资、共享利润、共担风险、按面积分房	房地产合作开发	负触发 `lawyeah-review-realty-coop-development`；不打开其 method
已登记集体经营性建设用地共建或入市	集体建设用地合作开发	负触发 `lawyeah-review-collective-land-coop-development`；不打开其 method
承包地／土地经营权出租、入股、流转	承包地专项	负触发，不在本任务评改

标题写“买卖”“永久转让”，正文却是共建、权属不外转、约定期限经营权：留本技能，标题改为合作开发／盘活利用，冲突写入 C#。不得删掉过户专章后硬套本技能——该专章交接 lawyeah-review-homestead-internal-house-sale 或对外买断停笔。

标题写“合作开发”，正文却是年租金、到期交还、无建设义务：负触发 lawyeah-review-homestead-house-lease-operate。

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 土地使用权 / 宅基地合作开发合同。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 lawyeah-review-realty-coop-development、lawyeah-review-collective-land-coop-development、lawyeah-review-homestead-internal-house-sale、lawyeah-review-homestead-house-lease-operate 的 method。

1.3 对外买断、占永久基本农田与施工挂靠停笔

加载后或定性中出现：约定把宅基地或建成房屋过户给非本集体成员；对外销售小产权房或按套卖永久使用权；占用永久基本农田或农用地改建民宿；合作方借用施工资质、违法分包、伪造内部承包。

动作：

交付告知：任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地（土地管理法第二条）。擅自将农民集体所有土地出让、转让使用权或出租用于非农业建设，面临第八十二条行政处罚。占用永久基本农田建住宅违反第六十二条。施工资质挂靠、违法分包不得改成可履行。
不写“先过户再补成员身份”“先占农田再调规划”“知情但合同免责”口径。
风险表只保留识别依据和删除／转出口径。
用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。

合法路径：使用权人申请翻建／改建，合作方出资并取得约定期限内的经营权或收益分配。这不是施工资质挂靠。

节点 2　成员资格与户内共有（硬闸）

2.1 出地方必须是本集体成员

已有事实	本任务动作	不得写成
成员名册载明出地方为本集体成员，且与证载权利人一致	成员资格字段可继续	名册即保证合同有效
只有户口本“同村”或口述“祖上就是这村的”	字段停止；修改句要求成员名册或集体书面确认作为附件	户口本同村＝已具备成员资格
同镇外村、其他集体经济组织成员作为出地方	出地方不适格；整体停止或要求更换为证载本集体成员	迁户后再签即可
已迁出、已成为公务员或已取得其他集体成员身份（农村集体经济组织法第十七条）	字段停止；核是否仍保留宅基地权益、继承人是否承接	迁出不影响合作
拟签日早于 2025-05-01	不直接套用农村集体经济组织法第十一条／第十二条条号；改走土地管理法第六十二条、实施条例第三十四条；成员资格字段待核	提前适用未施行条文

合作方不必是本集体成员。合作方是本集体成员，也不因此把本约改成内部买卖——仍看核心给付是否过户。

2.2 户内共有闭合

宅基地以户为单位。建主体表：证载权利人、配偶、户内成年子女及其他共有人。未全体签署且未出具书面同意的，该处分字段停止，不写成“户主一人可以盖章”。

口头“家里人都同意了”不得写成已授权。

2.3 集体组织与村委会

已设立农村集体经济组织的，由该组织作为监管方或出具书面同意；未设立的，村民委员会可依法代行。二者名称不一致不自动合并。

农村集体经济组织法第二十六条：成员大会对宅基地使用等事项作出决定；第二十七条：成员大会作出决定应当经全体成员三分之二以上同意。农户盘活自家闲置住宅、不改变集体土地所有权的，是否必须召开成员大会，以地方细则和是否改变规划／经营性使用为准；未附集体书面意见则字段停止，不得把村长签字写成已决议。拟签日早于 2025-05-01 的，该条号待核。

节点 3　对外合作限制（硬闸）

3.1 两层权利必须写清

权利	归属	本任务动作
土地所有权	农民集体	禁止写成出卖宅基地所有权
宅基地使用权／资格权	本集体成员农户	原则上仍登记在农户名下；合作方不因出资自动取得
约定期限内的经营权、收益分配权或房屋使用权	合同约定	这是本约核心给付；属于债权，不得写成可登记物权
建成房屋所有权	通常无法登记至非本集体成员名下	禁止对外过户、按层办产权给合作方

禁止放行：

房屋建成后，【待填】层过户至乙方（非本集体成员／公司）名下。

乙方支付固定款项后取得房屋永久所有权／永久使用权，并可对抗任意第三人。

双方同意以本协议代替宅基地使用权转让登记。

修改句必须写：土地所有权归农民集体；宅基地使用权仍登记在甲方（农户）名下；乙方仅在合作期限【待填】年内享有约定范围内的经营权或房屋使用权；该权利不得办理不动产登记，也不因投资自动转为宅基地使用权。

3.2 分层自住与经营

框架允许“一层农户自住、二三层合作方经营”。本任务要核：

自住部分不得被写成卖给合作方。
经营部分写清期限、可否转租、转租是否需农户和集体书面同意。
不得把分层写成区分所有权登记给非本集体成员。不动产登记暂行条例实施细则第四十三条只解决集体土地上建筑物区分所有权的登记技术，不授予非成员宅基地资格。

3.3 公司入股外壳

农户以宅基地“入股”、合作方以资金入股设立公司：

可以约定公司受托经营、利润分配和印章共管。
不得约定宅基地使用权变更登记至公司。
不得约定公司对外销售房屋或按份永久使用。
集体不得被写成以全部集体财产为公司债务连带担保。

节点 4　标的、一户一宅与权利负担

4.1 必须是宅基地

逐项落到证书：集体土地使用证或不动产登记、坐落、四至、面积、用途。证载用途不是宅基地／农村住宅的，字段停止。农用地、永久基本农田：红线删除建设内容，不改成可履行民宿。已登记集体经营性建设用地：负触发 lawyeah-review-collective-land-coop-development。

材料未提权利负担：不得写成“无抵押、无查封、无权属争议”，只能写 依据不足。

4.2 一户一宅与面积上限

土地管理法第六十二条：一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本任务用来挡的是：借合作加层、扩建突破当地批准面积或高度。超标部分标红线或必须改：建设方案以批准文件和图纸为准，擅自加层视为根本违约并可解除。不据此单独宣告整约必然无效。

4.3 闲置盘活不是二次申请宅基地

第六十二条鼓励盘活闲置宅基地和闲置住宅。本约是盘活既有宅基地，不是给合作方再申请一处宅基地。农户此前已出卖、出租或赠与住宅的，点名“再申请不予批准”，不把本约改成新批宅基地。

节点 5　报建、规划许可与生效

5.1 报建主体

修改句固定结构：

翻建／改建／附属设施建设，一律以甲方（宅基地使用权人）名义向乡镇人民政府及规划主管部门申请；乙方提供设计、资料和费用，但不得以自己名义申报农村村民住宅用地或乡村建设规划许可。未取得批准文件前，任何一方不得开工。

合作方写成独立报建主体：必须改。把“挂靠农户资质施工”写成可履行：停笔。

5.2 规划许可与乡镇审批

土地管理法第五十九条、第六十二条：乡（镇）村住宅建设须按规划办理审批。实施条例第三十四条：宅基地申请以户为单位，经集体讨论公示后报乡镇人民政府审核批准；占用农用地的另办转用。城乡规划法（2019 修正）第六十五条：未依法取得乡村建设规划许可证或未按许可建设的，乡镇人民政府可责令停止建设、限期改正，逾期可拆除。

第四十一条 2019 全文若未稳定命中，不写入 L#；使用原有宅基地进行村民住宅建设的规划管理办法由省、自治区、直辖市制定，地方细则字段停止。

文本写法	本任务动作
“本合同签字盖章后立即开工”	必须改：取得乡村规划许可／宅基地审批后再开工；未获批准任何一方可解除并结算已发生费用
“未批准视为已批准”或“双方同意视为已批准”	红线删除
规划许可、集体书面意见未附	字段停止；修改句要求作为附件且未获批准不生效或不得开工
用户要求倒签许可日	整体停止

把批准、登记、备案写成生效条件或履行期限，不写成已经完成。

5.3 经营许可

改建后用于民宿、餐饮、康养：消防、特种行业许可、营业执照由【待填】方在【待填】日前办理。未写：必须改。不得编造许可名称或办结日。未取得经营许可不得对外营业。

节点 6　对价、期限、征收与身份丧失

6.1 出资与分成

土地方提供宅基地及现有房屋，合作方提供建设资金、设计和施工管理。逐项落到人名、账户、时点和后果：

投资总额与分项概算作为附件；超支由【待填】方在【待填】日内补足，补足后计为【增加分成／不改变分成／农户折价］。
保底收益仅在真实经营且权属不外转时，可写成农户生活保障；不得写成无论是否共建都必须支付的买断款。
利润分成、账目查阅、共管账户分列。禁止只写“双方协商分成”。
保证金、订金未写“定金”二字的，不得按定金罚则审查。出现“定金”才讨论民法典第五百八十六条百分之二十上限；无核验引文不得把 20% 写成现行法结论。

禁止编造单价、总价、利率、工期。

6.2 合作期限

必须写死起始日、届满日和期满处理（无偿留存、折价回购或优先续约）。未写期限：必须改。

写“永久”“终身”“自动无限续期”：红线改为固定期限【待填】年。若审查后认为结构是租赁，点名第七百零五条：超过二十年的部分无效，续订自续订之日起仍不得超过二十年；不得用“优先续租”写成已经续上的第二个二十年。

本类型不要主动把整约改成租赁。用户坚持改成纯租赁：负触发 lawyeah-review-homestead-house-lease-operate。

6.3 征收预切

高频争点。必须改出可执行切分，例如：

遇征收、收回或腾退：原宅基地及原房屋价值、安置资格和土地补偿归甲方（农户及户内成员）；乙方投入形成的改扩建、装修和停产停业损失，按征收机关核定到该部分的金额归乙方；无法核定的，按乙方已投入且有票据的成本【待填】分配。任何一方不得单独领取对方应得部分。本条约定只约束甲乙双方，不对抗征收机关，也不保证安置面积或货币补偿总额。

禁止：把安置资格写成可转让给非本集体成员；把全部征收款归合作方；只写“依法处理”而无切分。

6.4 身份丧失与继承

农户在合作期内死亡、户口迁出、丧失成员身份或宅基地被依法收回：必须写承接人（户内剩余成员或依法继承人）是否继受本协议，以及不能继受时的解除、残值补偿和搬离期限。未写：必须改。

不得写“农户必须在合作期内保持成员身份，否则合同无效”——身份丧失的法律效果由土地管理法律和国家有关规定决定，合同只能安排结算和搬离，不能用违约金锁死迁户自由，也不得保证迁户后宅基地一定不被收回。

6.5 政策变更退出

农村土地政策变化导致目的不能实现：约定重新谈判期限和任一方的解除权，以及已投入成本分担。不得把政府规划或政策变更写成合作方的当然违约。

节点 7　格式条款、免责与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

7.1 免责与限额

可约定除故意、重大过失、无证超建、擅自改变用途、对外转卖权属以外的赔偿上限。下列不得排除（民法典第五百零六条）：人身损害；故意或重大过失造成的财产损失。施工期间人身损害、对外债务由实际组织施工的一方承担，须落句。

“合作方权利不得对抗第三人”可保留，但必须同时写农户的协助、通知和不得重复处分义务；不得写成农户可任意毁约且无需赔偿建设成本。

7.2 格式条款

第四百九十六条、第四百九十七条；合同编通则解释第十条：勾选、弹窗不当然等于已尽提示说明。异常条款（单方解除、最终解释权、农户放弃共有人同意、放弃征收份额）必须加黑或单独确认页。

7.3 强制规范

对外买断条款、占永久基本农田条款、无证超建条款：删除或停笔，不当然导致经营权分配、征收预切、期满残值等条款一并无效（第一百五十六条）。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀代替第一百五十三条和合同编通则解释第十六、十八条。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。

步	动作	必须产出
首部	标题用合作开发／合作建房／盘活利用，不用买卖、永久转让、出让合同混称；出地方是本集体成员农户，集体组织或村委会为同意方或监管方；鉴于只写证载事实和盘活意向，不保证过户或许可	标题或主体修改句
交易条款	成员资格与共有人；权属不外转；农户名义报建；规划许可条件；出资与分成；经营期限	闭环修改句；缺数字用 `【待填】`
配套	无证超建解除；征收切分；身份丧失承接；施工人身损害；对外不得转卖权属	可执行后果句或删除句
尾部	集体书面意见、家庭成员同意书、图纸和概算作为附件；未获规划许可不得开工或未生效	生效与附件修改句
语言	正说加反说；盯死合作 vs 买卖、经营权 vs 所有权、报建 vs 挂靠、定金／保证金、永久／终身、另行协商	替换空词的句子
常见问题	忽略期限被认定为租赁后的二十年限制；未约定户口迁出；公司入股被写成过户	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条／款／附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（实为买卖或租赁、对外过户或永久买断、占永久基本农田、无证超建、拒写成员资格或共有人同意、施工资质挂靠）；
必须改：可谈但签署前要落句（报建主体、规划许可条件、集体书面意见、征收与身份丧失、期满残值、分成账户）；
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级投入或农户唯一住房被改成全部交给合作方经营且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、权属证书、成员名册、家庭成员同意书、集体书面意见、设计图纸、规划许可申请、聊天确认冲突时：

并列 D# / C# / S#，不选对用户有利的一版。
修改句写明：四至和面积以权属证书为准；成员资格以成员名册或集体书面确认为准；建设内容以批准文件和图纸为准。
不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（土地管理法第六十二条，民法典第三百六十二至三百六十五条、第七百零五条、第一百五十三条，农村集体经济组织法第十一条／第十二条／第二十六条，实施条例第三十四条，城乡规划法第六十五条的法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止
`search_practiced`	optional	继续文本审查；不得把“非本集体成员买房一律无效”写成已完成的本约效力结论
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约；村企合作开发国有／集体经营性建设用地范本、承包地流转范本不得当本类型模板

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

起草模式与自审

本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-homestead-coop-development。按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 类型识别与单目录加载