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第一步：合同类型（法律性质）分析

• 法律定性：房产赠与是以房屋所有权及占用范围内土地使用权为标的的大额赠与，适用《民法典》第657条以下和第659条。核心给付是无偿转移不动产权利。合同诺成，但物权变动以登记为准。
• 易混淆辨析：
• 亲属间房屋赠与：本类型覆盖非亲属、远亲、朋友、法人与个人之间的房产赠与；亲属身份带来的税率和家庭伦理，不是本类型的主线。
• 商品房买卖 / 二手房买卖：有房款即买卖。以赠与过户规避限购、信贷或税收的，存在名实不符和无效、行政处罚风险。
• 以他人名义购房：购房合同相对人一开始就是受赠人，审查重点在出资与撤销，另成类型。
• 遗赠：死后生效的单方行为，不是生前房产赠与。
• 效力认定（高风险）：
• 任意撤销：变更登记前，赠与人可撤销；公证或公益、道德义务性质除外。合同写“不可撤销”但未公证的，通常挡不住第658条。
• 书面形式：法律未强制赠与必须书面，但房产赠与无书面时，即使已登记，赠与人反悔或主张“实为购房款代付”会导致关系不明。大额不动产应书面。
• 婚内一方房产赠配偶或改为共有：婚姻家庭编解释一第32条，过户前撤销按第658条处理。
• 无权处分与共有：擅自赠与共有房屋，受赠人无偿，难以善意取得。
• 逃避债务、规避执行：无偿过户可被第538条撤销。

第二步：合同主体（交易对手）分析

• 赠与人：登记簿记载的全部权利人。法人赠与房产，查章程、决议、国资或集体资产评估批准。
• 受赠人：自然人、法人、非法人组织。受赠人须具备在当地取得该房屋的资格（限购、境外个人、农村宅基地身份）。无资格则合同可能有效但履行不能。
• 关联主体：配偶、其他共有人、抵押权人、承租人、居住权人、物业、税务机关、不动产登记中心。
• 代办人：中介、律师代办过户须有授权；代办权限不含代为决定是否撤销。

第三步：合同标的（交易对象）分析

• 特定化：坐落、不动产单元号、建筑面积、规划用途、土地使用权类型与终止日期。期房写网签合同编号、楼栋房号。
• 可转让性：抵押查封、预告登记、居住权、经济适用房封闭期、农村房屋主体限制、违建和未登记部分。未登记的地下室、阁楼不能“顺便赠与”完成物权。
• 权利负担：租赁（买卖不破租赁同样困扰受赠人）、物业欠费、户口、学区占用。负担应披露并由哪一方涤除。
• 附属物：家具家电若一并赠与，按动产另列，适用交付转移，不要和房屋登记绑成一个节点。
• 权属来源：买卖、继承、拆迁安置。来源不清的，登记机构可能拒办赠与转移。

第四步：合同程序（交易步骤）分析

• 书面与公证：书面固定标的和税费；公证关闭任意撤销并便于第660条请求过户。
• 内部决议与同意：共有人、配偶、公司机关、国资程序。
• 缴税：契税等由承受方依法缴纳的，合同可作内部承担安排，但不能约定“不申报”。赠与人拒不协助申报会导致无法登记。
• 申请登记：双方到场或委托；提交赠与合同、权属证、身份、完税凭证。登记完成，该房屋任意撤销权消灭。
• 交付：腾空、钥匙、水电过户、户口迁出与登记分开写。已交付未登记，物权未变，第658条仍可能适用。
• 部分履行：多套房屋、房屋+现金，按标的拆分已转移与未转移。

第五步：交易结构设计（风险规避方案）

• 受赠人锁定：当日递件或先公证再递件；税费由受赠人预存，避免因欠税卡登记。
• 赠与人保留：不过户、不公证；或先登记居住权再过户；或只赠份额。
• 税费条款必须有：大额房产赠与的争议一半出在谁缴税、谁承担评估。未约定则依法定纳税人，但不免除协助。
• 限购与资格：先查受赠人能否过户，再签。资格不成就时应约定合同解除还是改为金钱赠与。
• 回转：第663条一年、第664条六个月、第666条穷困抗辩。已登记回转须再办转移登记，可能再次产生税负。

第六步：宏观风险预警与尽调指引

• 高频争议点：口头答应给房并已入住，产权人反悔；已签书面未公证未过户；税费承担空白；赠与后主张对方应付购房款；共有人未签字仍递件。
• 尽职调查清单：
• 登记簿、抵押查封、租赁、居住权、户口。
• 共有与婚姻状况、公司决议。
• 受赠人限购和身份资格。
• 房屋来源、违建、物业欠费。
• 是否书面、是否公证、是否已递件。
• 赠与人负债与诉讼。
• 重大风险红旗：无书面的大额房产赠与；用赠与通道规避限购或债务；合同无税费条款；把交钥匙写成“赠与已完成”；未经公证却排除第658条。