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第一步：首部 要素审查

• 合同标题：用“房产赠与合同”或“房屋赠与协议”。出现“转让”“买卖”须立即核对有无房款。
• 合同主体：全部登记权利人为赠与人；受赠人写证件号。法人写决议文件编号。
• 鉴于条款：只写背景。禁止把“双方确认已交付完毕、永不撤销”只放在鉴于。

第二步：交易条款 审查

• 房屋条款：坐落、单元号、面积、用途、土地使用权、附属车位。多套分项。禁止“名下房产”。
• 无偿性：受赠人无需支付房款或其他财产对价。出现补偿款、装修折价、债务抵销，重新定性。
• 书面确认：本类型应坚持书面。可写“本合同为双方就该房屋赠与的唯一完整约定”，减少口头相反版本。
• 接受：受赠人签署即接受。
• 过户：申请登记的责任方、期限、所需材料、谁预约登记系统。限购资格作为先决条件。
• 交付：腾空日、钥匙、水电燃气、户口。明确交付占有不等于所有权转移。
• 税费（必备）：契税、所得税、印花、登记费、评估费由哪一方承担；一方垫付后如何结算。未写的，补上再签。
• 任意撤销：变更登记前适用第658条；要排除必须公证或具备公益、道德义务性质。婚内一方房产赠另一方或改为共有的，过户前按解释一第32条适用第658条。

第三步：配套条款 审查

• 权利担保：赠与人保证有权处分、已披露抵押租赁查封。故意不告知的，第662条赔偿。一般不要写成买卖式的无瑕疵保证。
• 涤除负担：抵押如何提前清偿或带押过户；承租人如何安置。
• 法定撤销：第663条一年；严重侵害、不履行约定义务（如附带的居住保障）。
• 继承人撤销：第664条六个月。
• 穷困抗辩：第666条，仅未过户部分。
• 居住权：赠与人需继续住的，单设条款并登记。
• 违约：未经公证的，不宜设高额逾期过户违约金与任意撤销并存。已公证的，可约定逾期协助登记的违约金和继续履行。
• 管辖：房屋所在地专属管辖。

第四步：尾部 要素审查

• 签署：全体权利人签字；委托过户的授权书原件作为附件。
• 日期：签署日、交付日、申请登记日三列。
• 生效：签字成立并生效，或公证后生效。二选一。不要写“过户完成后合同生效”，否则请求过户自我否定。
• 附件：权属证、平面图、共有人同意、内部决议、租赁合同、居住权合同、完税安排确认书。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• 正说还要有反说：
• 正说：双方应于签署后30日内申请将房屋转移登记至受赠人名下，税费由受赠人负担。
• 反说：已公证而赠与人拒不到场的，受赠人有权请求办理登记；未经公证且未登记的，赠与人有权撤销。受赠人无购房资格导致无法登记的，任何一方可解除，已发生的税费各自承担。
• 高风险词：
• “交房即赠与完成”：物权未变。
• “各担各税”却不列税种：执行时仍吵。
• “不可撤销”无公证。
• “含装修及全部物品”无清单。
• “原则上配合过户”“尽快”。

第六步：常见问题与最佳实践

1. 结构性缺陷：无书面或无税费条款

• 风险：关系被说成代持、借贷或共同购买；过户卡在税款。
• 改法：书面合同+税种承担表+登记时间表。

1. 条款陷阱：用交钥匙代替过户

• 识别：受赠人已装修入住，产权未动，赠与人要收回。
• 改法：占有与登记拆开写法律效果；要锁定就公证或立即递件。

1. 资格与负担未审先签

• 风险：限购、抵押导致履行不能，再争论谁违约。
• 改法：资格和涤除作为先决条件，不能成就则解除而非强制过户。

1. 最佳实践：大额房产必须书面；税费写死；登记完成前按第658条处理，除非公证或公益道德义务；交付、居住权、户口与物权分开约定。