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第一步：合同类型（法律性质）分析

法律定性：房产租赁合同以房屋及其占用范围内的土地使用权一并交付使用、收益，承租人支付租金。它是不动产租赁中最常见、监管最密的形态，适用《民法典》租赁合同章、《商品房屋租赁管理办法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）。单独出租土地不走本类型。
覆盖业态：住房、写字楼、商铺、厂房、仓库等。业态不同只影响用途管制、消防和优先购买的交易习惯，不改变“房屋占有使用+租金”的定性。
易混淆辨析：
产权式商铺：投资者买的是分割商铺产权，再把经营权交给统一运营方、领取固定或保底收益，兼具投资属性，不按普通商铺租赁审。
临建租赁：标的是临时建筑，效力绑批准和使用期限，单列审查。
以租代售/售后包租：租期届满留购、开发商承诺固定回报的，可能是买卖、融资或非法集资，不是普通房产租赁。
效力认定：
违法建筑出租无效；城镇临时建筑未经批准的租赁无效，一审法庭辩论终结前取得批准的除外。
租期超过20年的部分无效；超过临时建筑使用期限的部分无效。
未办理租赁登记备案，不影响合同效力。
公房、廉租住房、经济适用住房等福利性住房租赁，不适用城镇房屋租赁司法解释。

出租人：不动产登记权利人，或经其授权的经纪机构、物业、资产管理公司。共有房屋：共同共有应全体同意；按份共有长期出租住宅的，实务按对共有物的处分审查同意情况。夫妻共有住房，一方擅自出租仍可能有效，但不能对抗配偶基于物权或居住利益的主张时，履行会出问题。
经纪机构：从事住房租赁经营、转租的，核对备案和资金监管要求。二房东转租必须有书面同意或原合同明确许可，否则出租人可解除主合同。
承租人：住房承租人资格一般不限；商铺、餐饮、旅馆、教育、医疗必须由具备经营许可的主体承租，合同主体与证照主体不一致会导致无法办证。未成年人、多人合租要写清谁承担租金连带责任。
关联主体：抵押权人、居住权人、共同居住人、物业服务人、业主大会（改变住宅用途）、次承租人。房屋出卖时，承租人在同等条件下享有优先购买权；侵害优先购买权可请求赔偿，但不因此否定买卖合同效力。

房产必须特定：坐落、楼层房号、建筑面积、套内面积、附属储藏室/车位是否纳入、不动产单元号、平面图。公寓“只租一个隔间”、商场“只租一个摊位”必须附图，否则交付争议无穷。
规划用途：证载住宅/商业/办公/工业与合同用途一致。住改商须有利害关系业主同意并依法办理；工业厂房不得按商场招商。改变用途被查处的，属于不能实现合同目的的高发事由。
安全与质量：危险房屋、被鉴定为危房的不得出租。消防验收、燃气、电梯、隔断房（打隔断改变消防分区）直接影响效力后的履行和行政责任。《商品房屋租赁管理办法》禁止出租不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋。
权利负担：抵押、查封、居住权、在先租赁、违章搭建部分。先租后卖适用买卖不破租赁；查封后新设租赁不能对抗执行。屋顶、外墙、广告位是否随房出租要单独点名。

书面与备案：订立书面房屋租赁合同，并在30日内到房产管理部门办理租赁登记备案（各地平台不同）。备案不是生效要件，但是居住证、义务教育、部分城市租金贷/监管的前提。
交付：钥匙、门卡、物业手续、腾空、水电过户或过户授权。交付日锁定租期起算和风险。未交付的房屋租赁权原则上不能对抗买受人。
转租：经出租人同意可转租；擅自转租，出租人可解除。转租期限超过剩余租期的部分对出租人无约束力。住房群租、改变隔间还受治安和消防管制。
买卖与优先购买：出租人出卖房屋，应在出卖前合理期限内通知承租人。拍卖的，应在拍卖5日前通知。承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃。共有人行使优先购买权、近亲属转让、第三人善意购买并完成登记等情形，承租人不能主张优先购买，但可依法请求损害赔偿（视具体情形）。
内部决策：国资房产、集体房产、学校医院出租场地，先决议、评估、公开竞价，再签约。

高频争议点：二房东无权转租；隔断房消防；面积缩水；拖欠租金解除与催告；优先购买权通知瑕疵；买卖不破租赁与虚假租赁；装修残值。
尽职调查清单：
不动产权证、规划用途、竣工或现势照片。
抵押、查封、居住权查询。
原租赁合同及同意转租文件（二房东场景）。
消防、特种行业前置许可。
共有人、配偶同意；经纪机构备案。
物业欠费、维修基金、户口是否迁入。
重大风险红旗：无证房产或证载与实际不符；开发商售后包租固定回报；把公寓隔成多间对外群租；租期20年以上还按全额有效；福利房对外市场出租；查封后倒签租约。