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第一步：首部 要素审查

• 标题：房屋租赁/商品房租赁/厂房租赁。正文出现“经营权委托+固定回报”“到期必买”的，跳出本类型。
• 主体：与产权证、营业执照一致。中介代签必须有授权。承租人若是个体户，核字号与招牌是否写入用途。
• 鉴于：可披露已抵押、已设立居住权、尚有前承租人未搬离。不得只在鉴于中写“出租人保证可办营业执照”。

第二步：交易条款 审查

• 房产描述：地址、房号、建筑面积、不动产单元号、附属设施清单、平面图。商铺要写开间朝向、是否含外摆、仓库。厂房要写层高、承重、配电容量、排污接口。
• 用途：写到可办证的程度（居住/餐饮/零售/仓储/生产）。禁止“法律不禁止的任何用途”。住改商的同意文件作为生效或解除条件。
• 租期：起止日期，不超过20年。住房常见半年、一年；商业常见3–5年加续期权。六个月以上必须书面。
• 租金：月租金、支付日、递增、免租期、物业费承担方、发票。住房租金贷、商业租金保理应单独披露，不能让承租人在不知情时被债权转让。
• 押金：金额、扣除项目（欠租、损坏、欠费）、返还期限（搬离验收后若干日）。不得写“违约即没收全部押金”而不分情节。
• 交付：腾空、可正常供水电、门窗完好、物业交割。附现状照片。迟延交付的免租或解除起点。
• 维修：房屋主体、屋面、上下水主管、电梯由出租人负责；灯具、门锁等日常由承租人。报修响应时间要量化。
• 装修：方案书面同意、不得动承重和外立面、到期拆除或归出租人、残值是否补偿。商铺消防报建主体写死。

第三步：配套条款 审查

• 转租分租：是否允许、是否允许床位/工位分租、群租人数上限。擅自转租的解除权。
• 买卖不破租赁：租期内转让，受让人承继合同。承租人配合看房的时段、次数。
• 优先购买：出卖前通知的送达方式、答复期（可与法定期限对齐）、同等条件的定义（总价、支付期限、担保）。排除情形：共有人购买、近亲属、拍卖程序已依法通知等。写明侵害优先购买权的救济是赔偿而非当然无效买卖。
• 户口与居住证：是否允许迁户、退租时迁出责任。不写清楚会变成履行僵局。
• 违约解除：欠租催告期（常用15–30日）、改变用途、违法隔断、利用房屋违法犯罪。出租人逾期交房、隐瞒危房、无法办理约定经营手续的对等解除。
• 征收：搬迁费、停产停业、装修补偿的分配。
• 送达与管辖：解除、催告、优先购买通知共用送达地址。

第四步：尾部 要素审查

• 签署：产权人签字；共有人栏；经纪机构备案章不影响效力但影响行政合规。
• 备案：约定双方配合在30日内备案，以及备案信息与合同不一致时以何者为准（对内以合同为准）。
• 附件：产权证、身份证、平面图、设施清单、交接单、转租同意书、抵押权人知情文件。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• 交付/过户：只交付占有，禁止“配合过户给承租人”。
• 定金/押金/订金：收的是押金就不要写定金罚则。
• “可办任何执照”：改为具体业态，并写办不出时的解除和费用分担。
• “原状返还”：装修后的房屋要定义何为原状，否则无法执行。
• 不可抗力：限电、小区施工、疫情限制堂食，优先用租金协商减免，而不是当然免租或当然解除。

第六步：常见问题与最佳实践

• 二房东合同：无原房东书面同意。对策：看到原合同许可条款或单独同意函，再付装修款。
• 优先购买通知发到空邮箱：被判赔偿。对策：合同送达地址+EMS+短信。
• 隔断群租：即使合同有效，也可因违法使用被解除并面临治安消防责任。对策：禁止改变房屋结构。
• 备案当生效条件：一方故意不备案阻止生效。对策：备案作为义务而非生效条件。
• 福利住房按市场出租：不适用城镇房屋租赁司法解释的保护逻辑，可能被收回。不要按普通商品房租赁设计20年商业条款。