references/method.md
20.7 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止复制买卖商品房或二手房买卖原子的 method。
定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；融资租赁、售后回租、农地、光地、临建、产权式商铺或买卖明显则负触发，不填十节实体结论。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、必然对抗买受人或唯一必得金额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、1995 年《城市房屋租赁管理办法》、担保法解释或商品房买卖司法解释时记为噪声，不得写入 L#。城镇房屋租赁解释引用 2020 修正、2021-01-01 施行文本；2009 年原文整份标记“已被修改”，已删除条文（含原第二十四条优先购买排除）不得当作现行法源。
示范文本只参考结构。住建或市场监管部门示范文本不证明本约条款已被接受。
知识库纠正（不回写双文件）：
基本面.md把临时建筑、产权式商铺、以租代售写进本类型辨析：本技能不审，分别转lawyeah-review-temporary-building-lease、lawyeah-review-title-shop-lease、买卖或融资原子。基本面.md“未办理租赁登记备案不影响合同效力”“租期超过 20 年的部分无效”：采纳，作为硬闸。框架.md“备案当生效条件”“押金写成定金罚则”“可办任何执照”：当作必须改，不是可保留结构。- 福利性住房（公房、廉租住房、经济适用住房）对外市场出租：不适用城镇房屋租赁解释的保护逻辑，标红旗并建议缓签或转专项，不按普通商品房租赁设计二十年商业条款。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头租房要点 | lawyeah-draft-housing-lease |
已经完成审查；可以签 |
| 未签，目标是评改已有房产租赁文本 | lawyeah-review-housing-lease |
已签署或已生效 |
| 已签，问交房日、租金支付、报修留痕 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已催告、解除通知、起诉、仲裁、要求解约策略 | lawyeah-dispute-assess-contract；C 端房屋租赁解约只分流 |
继续当签前审查；输出起诉状或胜率 |
| 劳动/工程/金融/股权/家事签前文本且确属本类型 | 留本任务 | 因“租赁”二字整案拒绝 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性
用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。
必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本任务动作 |
|---|---|---|
| 已建成房屋占有使用 + 租金，无融物融资 | 本类型 | 正触发 |
| 出租人按承租人指定向出卖人购买租赁物，租金含本息 | 融资租赁 | 负触发 lawyeah-review-financial-lease（未装则 unavailable） |
| 先卖后租，承租人与出卖人同一，还租计划/留购 | 售后回租 | 负触发 lawyeah-review-sale-and-leaseback（未装则 unavailable） |
| 承包地、土地经营权、三权分置、农地流转登记 | 农地流转/承包经营权租赁 | 负触发 lawyeah-review-land-management-right-lease / lawyeah-review-rural-land-contract-right-lease |
| 农村土地、集体机动地、无房屋的农地占用 | 农村土地租赁 | 负触发 lawyeah-review-rural-land-lease |
| 无地上房屋的光地或建设用地使用权单独出租 | 不动产租赁共性 | 负触发 lawyeah-review-immovable-lease |
| 临时建筑、临建批准或使用期限 | 临时建筑租赁 | 负触发 lawyeah-review-temporary-building-lease |
| 分割商铺产权 + 统一运营 + 固定/保底回报 | 产权式商铺 | 负触发 lawyeah-review-title-shop-lease |
| 到期必买、租金冲抵购房款、配合过户给承租人 | 买卖或让与担保 | 负触发对应买卖原子；禁止出过户修改句 |
| 设备、车辆、建筑机械 | 动产/建筑设备租赁 | 负触发 lawyeah-review-movable-lease / lawyeah-review-construction-equipment-lease |
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 租赁合同 / 房产租赁合同。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类，禁止打开买卖商品房 method。
1.3 规避结构停笔
加载后或定性中出现：查封后倒签长期租约对抗执行；备案一份低租金、履行一份高租金；售后包租固定回报；把公寓隔成多间对外群租；以租赁包装集体土地或宅基地转让。
动作：
- 交付告知：该结构违反强制规范或构成虚假租赁/非法集资风险，不得改写成可履行规避文本。
- 不写倒签步骤、双份租金表、可履行的群租隔断或固定回报路径。
- 风险表只保留识别依据和删除/转出口径。
- 用户坚持“改到能签且仍规避”：整体停止。
节点 2 主体、权属与二房东
2.1 主体表
建表：签约名、产权登记名、付款名、发票名、授权签字人。名称不一致不自动合并。
出租人应为不动产登记权利人或其授权人。共有：共同共有看全体同意；按份共有长期排他出租标红旗并要求同意文件。口头“配偶知道了”不得写成已授权。
国资、集体、学校医院场地：决议、评估、公开竞价未附则签署能力字段停止，不写成“可以盖章”。
2.2 二房东与转租链条
经纪机构、物业、资产管理公司代签必须有授权。转租人作出租：必须见到原租赁合同许可条款或单独书面同意函，否则出租人可依第七百一十六条第二款解除主合同。未见同意仍要放行装修款支付：红线。
住房租赁企业预收多期租金：标地方资金监管 G#，不编造监管账户。
2.3 承租人与证照
住房承租人资格一般不限。商铺、餐饮、旅馆、教育、医疗：合同主体须与拟办证主体一致；“保证可办任何执照”必须改成具体业态，并写办不出时的解除和费用分担。未成年人或多人合租：写明租金连带责任人。
节点 3 房屋特定化、用途与权利负担
3.1 特定化
坐落、楼层房号、建筑面积/套内面积、不动产单元号、附属储藏室/车位、平面图。只租隔间或摊位无附图：必须改。面积与权证冲突：并列，不选有利数字。
3.2 规划用途与安全
证载住宅/商业/办公/工业与合同用途对照。住改商须有利害关系业主同意路径，否则标履行不能风险，不保证能办营业执照。工业厂房按商场招商：必须改用途或解除条件。
支持依据：商品房屋租赁管理办法第六条——违法建筑、不符合安全防灾强制标准、违反规定改变使用性质的房屋不得出租。危房、鉴定为危险房屋：不得改成可履行放行。隔断改变消防分区：禁止建议，红线删除群租结构。
违法建筑：城镇房屋租赁解释（2020修正）第二条——未取得或未按建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同无效；一审法庭辩论终结前取得许可或批准的除外。本任务只告知并停止放行，不设计“先签后补证”步骤，不宣告整份无效的终局判决。
3.3 权利负担
抵押、查封、居住权、在先租赁、违章搭建部分。材料未提及不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。查封后新设租赁：告知执行异议规定中“查封前已签书面合同并占有”的条件，不得承诺能阻止移交占有。屋顶、外墙、广告位未点名：不视为随房出租。
节点 4 租期二十年截断与备案非生效
4.1 租期（硬闸）
支持依据：民法典第七百零五条。租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。期限届满可以续订，但续订之日起仍不得超过二十年。
| 已有事实 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 起止明确且跨度 ≤ 20 年 | 可接受或核对起算日 | 已生效 |
| 跨度 21–50 年，或写“永久租赁” | 必须改或红线：截到二十年；超过部分不计入可主张租期 | 整份当然无效；全额二十年以外租金可强制执行 |
| 签约时即约定 20 年到期后再自动续 20 年 | 续约约定必须改或删除；点名这不属于第七百零五条第二款的有效续订 | 已锁定 40 年 |
| 六个月以上无书面，或书面无法确定期限 | 第七百零七条：视为不定期；双方可随时解除但应合理期限前通知 | 已是二十年定期 |
| 租期超过土地使用权剩余年限 | 标履行不能；修改句把租期截到剩余年限或加提前终止清理 | 土地到期后租赁当然延续 |
未采用书面形式但能确定期限的，不当然视为不定期；无法确定期限才转不定期。不定期文本若用户目标是定期房屋租赁，给出改成定期且不超过二十年的修改句。
4.2 备案不是生效要件（硬闸）
支持依据：民法典第七百零六条；商品房屋租赁管理办法第十四条（订立后三十日内到房屋所在地建设/房地产主管部门备案，行政义务）。
| 文本写法 | 动作 |
|---|---|
| “本合同自登记备案之日起生效”，且无谁负责、几日内、一方拒不配合的后果 | 必须改：签字盖章后成立生效；双方应在三十日内配合备案；一方拒不配合构成违约，不得据此主张合同未生效 |
| “未备案合同无效” | 红线删除；现有依据不支持 |
| 备案信息与合同不一致时“以备案系统为准” | 必须改：对内以本合同为准；备案稿与正文冲突并列 |
| 只约定备案、不写交付占有 | 备案不代替交付；补交付条款 |
地方居住证、入学、租金贷以备案为前提的，标 G# 作行政后果，不上升为民事生效要件。
节点 5 租金、押金与定金切开
5.1 租金与费用
房租、物业费、水电燃气、供暖、税费、中介费分项。支付日、递增、免租期、发票分列。未给出的数字写 【待填】。住房租金贷、商业租金保理须披露，不得让承租人在不知情时被债权转让。
5.2 押金不是定金（硬闸）
支持依据：民法典第五百八十六条；合同编通则解释第六十七条。当事人交付押金、保证金、订金等但没有约定定金性质的，一方主张适用第五百八十七条定金罚则，不予支持。必须使用“定金”二字或明确丧失/双倍返还，才讨论罚则。约定或推算超过主合同标的额百分之二十的，超过部分不产生定金效力。
| 文本写法 | 动作 |
|---|---|
| “押金/保证金，违约即全部没收”且无定金二字 | 必须改：改为押金；列扣除项目（欠租、损坏、欠费）和搬离验收后返还日；禁止不分情节没收 |
| 收的是押金却写定金罚则或双倍返还 | 红线：删除罚则或把名称和性质改成押金 |
| 明确“定金”且金额超过租期租金总额 20% | 必须改：截到不超过 20%，或改成押金/预付租金并写明不适用罚则 |
| 高额押金（超过两至三个月）无扣除清单 | 必须改清单和返还日；承租人立场可要求降低 |
无核验引文不得把 20% 写成已核验法律结论；修改句草稿仍可按内置方法给出。
节点 6 维修义务与转租同意
6.1 维修（硬闸）
支持依据：民法典第七百零八条（保持符合约定用途）、第七百一十二条（出租人维修，另有约定除外）、第七百一十三条（合理期限维修；出租人未履行的，承租人可自行维修由出租人负担；因维修影响使用的，减少租金或延长租期；承租人过错造成的，出租人不承担）；商品房屋租赁管理办法第九条。
审查清单：
- 是否写明主体结构、屋面、外墙、上下水主管、电梯、消防由谁负责。
- 日常损耗（灯具、门锁、洁具）由谁负责。
- 报修渠道、响应和完成时限是否量化。
- 出租人未修时承租人代修、费用抵扣租金的路径。
“房屋及设施全部维修概由承租人负责”且不分结构/日常：必须改。双方约定承租人承担日常维修可以保留，但主体结构和法定适租义务不得借约定全部推脱而不留代修救济。因承租人过错或擅自拆改造成的损坏，可约定由承租人承担。
6.2 转租（硬闸）
支持依据：民法典第七百一十六条、第七百一十七条。经同意可转租，原租赁继续有效；第三人造成损失的，承租人赔偿。未经同意转租，出租人可以解除。转租期限超过剩余租赁期限的部分对出租人不具有约束力，另有约定除外。
| 文本写法 | 动作 |
|---|---|
| 禁止转租但未写擅自转租的解除权 | 必须补解除权或保持禁止并写后果 |
| “承租人可自行转租/分租/群租”且出租人未书面同意 | 出租人立场：改为须事先书面同意；承租人立场：争取书面预同意并限定人数与用途 |
| 转租期长于主租期 | 必须改：转租期末日不得晚于主合同到期日，除非出租人另行书面同意 |
| 允许床位/工位分租或改变隔间 | 住房：禁止改变承重和消防分区；群租受治安消防管制，不得改成可履行群租结构 |
| 二房东文本无原出租人同意 | 见节点 2.2；红线 |
6.3 装修
商铺、厂房：方案书面同意、消防报建主体、到期拆除或折价。住房：严禁承重墙改动。解释（2020修正）第六条（现行编号以当次核验为准，MCP 亦返回擅自变动承重/扩建可解除）：合理期限不恢复原状的，出租人可解除。不得把“原状返还”留成空词，须定义拆除范围和残值。
节点 7 买卖不破租赁、优先购买、解除与格式条款
7.1 买卖不破租赁条件（硬闸）
支持依据：民法典第七百二十五条——租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。城镇房屋租赁解释（2020修正）第十四条——承租人请求受让人继续履行的，应予支持，但下列情形或另有约定除外：（一）出租前已设立抵押权，因实现抵押权发生所有权变动；（二）出租前已被人民法院依法查封。
| 已有事实 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 先租后卖，且安排交付占有 | 可写受让人承继；补看房配合时段、次数 | 未交付也已对抗买受人 |
| 尚未交付即声称“买卖不破租赁” | 必须改：对抗以按合同占有为前提 | 签字当日已取得对抗效力 |
| 出租前已抵押，实现抵押权将变卖 | 标例外；不得承诺承租人当然继续占有 | 抵押权人必须保持租赁 |
| 出租前已查封 | 标例外；禁止倒签 | 查封后新租可阻却执行 |
| 允许看房、挂牌的义务缺失 | 必须补：减少履行僵局 | — |
虚假租赁、明显不合理低价或伪造租金凭证：执行异议规定第三十一条第二款作告知，不指导造假。
7.2 优先购买
支持依据：民法典第七百二十六至七百二十八条。出卖前合理期限通知；按份共有人行使优先购买或出卖给近亲属除外；通知后十五日内未明确表示购买视为放弃。拍卖的，拍卖五日前通知；未参加视为放弃。未通知或妨害优先购买的，承租人可请求赔偿，买卖合同效力不受影响。
修改句：送达地址、通知方式、同等条件定义（总价、支付期限、担保）。侵害优先购买权的救济是赔偿，不得写成“买卖当然无效”。共有人购买、近亲属、拍卖已依法通知等排除情形写清。
7.3 欠租解除与通知
构成违约不等于当然解除。欠租须有催告期（文本可量化十五至三十日）和解除通知送达。改变用途、违法隔断、利用房屋违法犯罪：可约定解除。出租人逾期交房、隐瞒危房、无法办理约定经营手续：对等解除。法定解除只点名，不在本任务作出已解除结论。
违约金避免“剩十一个月罚十一个月”或“不得调整”。不在本任务做第五百八十五条精算。
7.4 格式条款与强制规范
为重复使用而预先拟定的中介或住房租赁企业文本，按民法典第四百九十六条至第四百九十八条审查提示说明。无核验引文则法律结论字段停止。违反法律、行政法规强制性规定不一律无效，区分规范目的；禁止用已失效“效力性/管理性”口诀代替合同编通则解释第十六条。挂靠、违法分包、以合法形式掩盖非法目的：不改写成有效履行结构。
争议解决：或裁或诉、机构不明标待核。房屋租赁诉讼可能涉及不动产所在地，只标连结点，不选定唯一法院充作意见。
节点 8 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、房屋、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题用房屋/房产租赁，不用融资租赁或买卖混称；主体与产权证；鉴于可披露抵押/居住权，不写“保证可办任何执照” | 标题或主体修改句 |
| 交易条款 | 房屋特定化；租期≤20年；租金与押金（非定金）；交付占有；维修清单 | 闭环修改句；缺数字用 【待填】 |
| 配套 | 转租同意；买卖不破租赁的占有条件与看房配合；优先购买通知；欠租催告解除 | 可执行后果句 |
| 尾部 | 产权人及共有人签署；备案为义务非生效；附件（权证、平面图、转租同意、设施清单、交接单） | 生效与附件修改句 |
| 语言 | 盯死交付/过户、定金/押金/订金、原状返还、可办任何执照 | 替换空词的句子 |
| 常见问题 | 二房东无同意；备案当生效；超二十年全额有效；福利房市场出租 | 结构级改法或红线 |
每条修改句固定格式：
定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止（超二十年拒改、未备案即无效且拒改、押金当定金罚没、无转租同意的二房东、违建/危房/倒签、售后包租固定回报）；必须改：可谈但签署前要落句；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。
用户不可接受事项优先写成红线。生存级预付租金或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
版本冲突
正文、附件、备案系统稿、平面图、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#/S#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。对内不得默认“以备案系统为准”。
- 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（二十年、备案非生效、维修、转租、押金/定金、买卖不破租赁的法律结论） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴范本充作本约 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。
起草模式与自审
本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-housing-lease。
按框架六步落稿。三闸与本技能 SKILL.md「起草模式」同一份（起草必写 / 附件必附 / 禁止出现），必须逐项落入草稿。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。