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第一步：首部 要素审查

• 标题与名实：标题写“不动产租赁/房屋租赁/土地使用权租赁”的，正文不得夹带到期留购、租金冲抵购房款、售后包租固定回报。出现融资、回购、投资分红的，按融资租赁、借贷或投资关系重定性。
• 主体名称：与营业执照、身份证、不动产权证权利人一致。登记权利人是公司、签约人是项目部或个人的，必须有授权。集体土地看盖的是村委会章、合作社章还是村民小组章，三者不能混用。
• 鉴于条款：只写权属来源、规划用途、抵押现状等背景。交付义务、租期、租金、维修责任不得只写在鉴于里。

第二步：交易条款 审查

• 租赁物描述：坐落、不动产单元号/宗地号、建筑面积与使用面积、四至、附属场地、车位、设备是否一并出租。有附图的，写明附图是合同组成部分。用途写到规划许可的具体类别（居住/办公/商业/工业/仓储），禁止“自主经营”这种空表述。
• 租期：起算点绑交付日还是签约日。约定期限的，核对是否超过20年，超过部分应改为无效并重写届满日。土地出让年限、临建批准使用期短于租期的，租期必须截断。
• 租金与押金：金额、币种、支付日、账户、发票、递增公式。逾期付款的滞纳金或违约金有上限逻辑，避免“按日3%”这类过高标准。押金写明扣除范围、返还期限和利息（如有），不得写成定金。
• 交付与返还：交付条件（腾空、接通水电、消防验收、物业手续）。返还标准（清除装修、完好或合理损耗）。不动产无法“交物即风险转移”，毁损灭失、征收拆迁的租金减免和解除要单独写。
• 维修与改造：主体结构、屋面、管线由出租人承担；承租人使用不当造成的损坏由其承担。装修、隔断、外立面改动须书面同意，并约定到期归属和残值补偿。
• 转租与换房：转租是否需同意、部分转租是否视为违约、次承租人到期如何搬离。房屋转租不消灭承租人优先购买权，但次承租人通常不享有对出租人的优先购买权。

第三步：配套条款 审查

• 权利瑕疵担保：保证有权出租、无查封（或已披露）、不存在在先冲突租赁。第三人主张权利导致无法使用的，承租人可请求减少租金或解除。
• 买卖不破租赁：写明租期内转让、抵押实现、司法拍卖时，受让人承继租赁。同时要求承租人配合看房、评估，防止以“不破租赁”阻挠合法处分。
• 房屋优先购买：仅房屋适用。通知方式、答复期限、何为“同等条件”（总价、支付方式、履行期限）必须可操作。共有人优先、近亲属转让、善意第三人已办过户等排除情形不要漏写，以免承租人误以为任何处分都能拦下。
• 违约与解除：区分欠租解除（催告+宽限期）、改变用途、违法转租、擅自拆改。出租人逾期交付、权利瑕疵、影响使用的解除条件应对等。不定期租赁不得删除“合理期限前通知”的法定要求。
• 征收拆迁：补偿归属（停产停业、装修、搬迁）按产权人/实际使用人拆分，避免全部归出租人。
• 争议解决与送达：不动产所在地常与合同履行地重合，选管辖时核对此点。送达地址条款要能覆盖解除通知，否则优先购买、催告解除会因“没送到”失败。

第四步：尾部 要素审查

• 签署权限：共有人、配偶（家庭住房）、法定代表人、授权代表签字齐全。集体决议、国资挂牌成交确认书作为附件。
• 生效条件：有批准、备案、腾退、解除在先抵押等条件的，写清未成就时是否成立、是否可解除、已付租金如何处理。备案本身不宜写成生效条件，除非当事人确有监管需要。
• 附件：权属证书复印件、平面图、设施清单、交接单、内部决议、抵押权人同意出租函。附件效力写“与正文冲突时以正文/以附图现状为准”必须选定一个。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• 正说+反说：写“按期交付”必须同时写逾期多少日可解除、租金如何起算。写“到期返还”必须写逾期占用使用费标准。
• 禁用空词：“同等档次装修”“尽量配合”“原则上不涨租”“视情况续租”均要改成可执行标准或删除。
• 交付/转移：不动产租赁只转移占有使用权，禁止出现“产权转移”“过户给承租人”。
• 定金/订金/押金：三词不得混用。没收押金须有明确违约情形，不得概括为“违约即没收”。
• 不可抗力：征收、规划调整、疫情限业不要全部塞进不可抗力；能继续占有但不能经营的，用租金减免或临时解除，而不是当然免责。

第六步：常见问题与最佳实践

• 结构性缺陷：只有租金没有租期或租期“长期有效”，会被识别为不定期租赁，任一方可随时解除。对策：写固定届满日，并单列续租程序。
• 一地数租：后合同不能对抗已占有的先承租人。对策：交付前现场核验并在交接单上确认“无他人占有”。
• 租期超20年：超过部分无效，不是整份合同无效。对策：改成20年+到期优先续租谈判权（不是自动再给20年）。
• 以租代售：租期内支付的“租金”接近售价且到期必买。对策：拆成买卖或承认融资安排，不要假装普通不动产租赁。
• 对抗执行的假租赁：倒签、租金明显偏低、承租人未实际占有。审查时按占有事实和资金流水核对，不能只看合同日期。