references/method.md
25.9 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开或复制 lawyeah-review-urban-renewal-pre-service 至 lawyeah-review-urban-renewal-village-coop、lawyeah-review-realty-coop-development、lawyeah-review-land-vs-cash-joint-build 至 lawyeah-review-silent-participant-joint-build 的 method。禁止套用更新合作的分成、服务费、股权对价主线。禁止套用合作开发／联建的出地出钱、共管账户、操盘权主线。禁止套用出让合同的出让金、交地主线。禁止把本技能写成更新合作或合作开发换标题。
定性校验：核心给付是监管机关对已确认实施主体的公共贡献监管，才继续；明显他类则负触发，不填十节实体结论。
本文件是可执行判断节点，不是栏目说明书。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、必然不被撤销资格、预售必然办成、对方必然接受，或唯一必得保证金／税收补足额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、1989 年《行政诉讼法》第十二条（不受理事由旧义）、法释〔2015〕9 号、失效出让或划拨规章时记为噪声，不得写入 L#。search_practiced 仍写“监管协议就是民事合同、可约定商事仲裁、删掉公建挂钩即可先卖”的，同样记噪声。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突；无法独立核验施行日则该规则字段停止。
示范文本只参考结构。标题为城市更新合作、股权合作开发，或正文以利润分成、物业返还为主给付的范本，不得当本约规则。
知识库口径冲突以本方法为准，不回写知识正文：
基本面.md称本约为典型行政协议：纠正为具备行政机关、行政管理或公共服务目标、行政法上权利义务三项时，才按行政协议审查；标题自称监管协议不等于已经构成。是否构成须运行时对照法释〔2019〕17 号第 1、2 条。- 把撤销实施主体资格、收回土地写成必然结果：纠正为文本可约定启动程序，是否作出、是否合法属于行政处理，本任务不得保证结果。
- 把“经营不善导致迟延通常不列入不可抗力”写成已经核验的全国强制：保留为审查口径，法律结论仍须对照民法典第 180、590 条及地方办法。
- 地方城市更新办法、容积率审查文件未核验：不编造市名条号，字段停止。
开发窗口 2026-08-18 已核验、可供对照但不得代替运行时核验的规则：
- 行政诉讼法（2017 修正）第 12 条第 1 款第 11 项：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于行政诉讼受案范围。1989 年同条号旧义记噪声。
- 法释〔2019〕17 号第 1 条：行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。
- 同规定第 2 条：政府特许经营、征收征用补偿、国有自然资源使用权出让、保障性住房租赁买卖、符合第 1 条的政府与社会资本合作及其他行政协议，法院应当依法受理。实施主体监管协议通常落入“其他行政协议”，须逐项核验第 1 条，不得只靠标题。
- 同规定第 4 条：因订立、履行、变更、终止发生纠纷，相对人以行政机关为被告提起行政诉讼的，应当依法受理；受托组织订立的，委托的行政机关是被告。
- 同规定第 11 条：对订立、履行、变更、解除行为做合法性审查；相对人主张未依法或未按约定履行的，审查行政机关是否负有相应义务。
- 同规定第 12 条：存在行政诉讼法第 75 条重大且明显违法情形的，确认协议无效；也可适用民事法律规范确认无效。
- 同规定第 16 条：履行中可能严重损害国家利益、社会公共利益的，行政机关变更、解除协议的行为合法的，驳回撤销请求，造成损失的判决补偿；行为违法的，可判决继续履行、补救或赔偿。
- 同规定第 19 条：行政机关未依法履行、未按照约定履行的，可判决继续履行、补救或赔偿；约定违约金或定金的，应予支持。
- 同规定第 25 条：不依法履行、未按约定履行的诉讼时效参照民事法律规范；对变更、解除等行政行为的起诉期限依照行政诉讼法及其解释。
- 同规定第 26 条：行政协议约定仲裁条款的，人民法院应当确认该条款无效，但法律、行政法规或我国缔结、参加的国际条约另有规定的除外。
- 同规定第 27 条：审理行政协议案件适用行政诉讼法；行政诉讼法没有规定的，参照民事诉讼法；可以参照适用民事法律规范关于民事合同的规定。
- 行政复议法（2023 修订）第 71 条：不依法订立、不依法履行、未按照约定履行或违法变更、解除行政协议的，复议机关可决定依法订立、继续履行、补救或赔偿；变更、解除合法但未依法或合理补偿的，决定给予合理补偿。
- 民法典第 180 条：不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
- 民法典第 533 条：情势变更可协商，协商不成可请求变更或解除；行政协议路径不得据此改成商事仲裁。
- 民法典第 590 条：因不可抗力不能履行的，根据影响部分或全部免责，但法律另有规定除外；迟延履行后发生的，不免除违约责任。
- 城乡规划法（2019 修正）第 38 条：出让前规划条件是出让合同组成部分；未确定规划条件的不得出让；不得在建设用地规划许可证中擅自改变该规划条件。
- 城市房地产开发经营管理条例（2020 第二次修订）第 22 条：预售须具备出让金缴清及土地证、规划许可和施工许可、投入达 25% 并确定进度和交付日期、取得预售许可证明。
- 学前教育法（2024）第 26 条：新建居住区配套幼儿园与首期居住区同步规划、设计、建设、验收、交付；建设单位按规定作为公共服务设施移交地方政府，用于举办普惠性幼儿园。
- 独立保函规定（2020 修正）第 1、3、4 条：银行或非银行金融机构书面见索即付、载明单据和最高金额的，可认定为独立保函；未载明可撤销的，开立后不可撤销。国内交易也可约定独立保函。
本次检索未返回可写入 L# 的正文，运行时必须按项目所在地重核、不得凭记忆落法律结论：广东省城市更新条例、深圳市城市更新办法及其他地方实施主体确认／资格撤销条文。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头“拿了实施主体” | lawyeah-draft-implementing-entity-supervision |
已经完成审查 |
| 未签，目标是评改已有监管协议 | 进入节点 1 | 已签署、已生效或资格已被撤销 |
| 残缺模板，用户要按己方条件重写整稿 | 起草 | 本任务出整稿 |
| 已签，问移交日、保函释放、报批窗口 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已出现催告、拟撤销实施主体、复议、立案、开庭、仲裁 | 合同争议或行政争议领域 | 继续当签前审查 |
| 用户只要保证金或税收补足的终局数字 | 测算或人工精算 | 本任务输出唯一应付额 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性（硬闸：监管权限 vs 民事合作）
用核心给付和主体结构定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。本约是监管权限下的公共贡献监管，不是平等主体民事合作。
必须同时满足才正触发：
- 一方是区级以上城市更新主管部门，或受其委托、能回链委托机关的更新中心／事务机构。
- 另一方是经公示、发文确认的项目公司实施主体，或文本明确以取得该确认为签约前提。
- 核心给付是公共贡献义务加全过程监管（无偿移交用地、配建、安置、资金监管、报批挂钩、资格处置），不是利润分成或出让金支付。
必须切开，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本技能动作 |
|---|---|---|
| 更新局／规资局／更新中心 与 已确认项目公司，正文是配建、移交、监管资金、限制预售、撤销资格 | 本类型 | 加载本目录双文件 |
| 村集体与合作企业，正文是补偿、物业返还、分成、回迁物业分配 | lawyeah-review-urban-renewal-village-coop |
负触发；不做行政监管节点 |
| 开发商与前期服务公司，正文是服务费、申报代理 | lawyeah-review-urban-renewal-developer-coop |
负触发 |
| 股权转让或增资换更新项目控制权 | lawyeah-review-urban-renewal-equity-coop |
负触发 |
| 更新意向、排他谈判、框架 | lawyeah-review-urban-renewal-loi |
负触发 |
| 更新前期服务本约 | lawyeah-review-urban-renewal-pre-service |
负触发 |
| 出让人与受让人，正文是出让金、交地、出让年限 | lawyeah-review-state-land-grant |
负触发；不审出让价款 |
| 银行／监管部门／企业三方资金专户拨付为主文件 | lawyeah-review-funds-escrow |
负触发；本约只审引用 |
| 征收实施单位与被征收人／被拆迁人补偿安置 | lawyeah-review-demolition-compensation |
负触发 |
| 出地出钱、共担风险、联合操盘、隐名参建 | lawyeah-review-realty-coop-development 或 lawyeah-review-land-vs-cash-joint-build 至 lawyeah-review-silent-participant-joint-build |
负触发；禁止抄其 method |
标题写“合作监管”“更新合作监管”但正文是主管部门对项目公司的公共贡献监管：留本技能，标题冲突写入 C#，修改句改标题为城市更新单元项目实施主体监管协议。双方其实是村企或股东、政府只是见证人：负触发更新合作或合作开发原子。两可且无法判断主文件：负触发引擎，不灌两套知识。
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 房地产合同 / 实施主体监管协议。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他类型目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开更新合作、合作开发、联建、出让原子的 method。
1.3 违法结构停笔
加载后或定性中出现：伪造实施主体确认或公示；未取得确认却要求改成可办理用地和预售；指导倒签确认日或签署日；把应无偿移交的公共设施改成可对外销售或设定抵押以便融资；规避限购、挂靠、违法分包包装进实施主体。
动作：
- 交付告知：该结构可能违反强制性规定或公序良俗，不得改写成可履行、可报批的文本。
- 不写假确认、假公示、假移交、假预售路径。
- 风险表只保留识别依据和转出／改道提示。
- 用户坚持“改到能签、能先卖融资房、能避开资格监管”：整体停止。
合规改道（先完成确认、补真实保函、把资金监管另签专户协议、安置另签补偿协议）只点名，不在本任务起草邻约。
节点 2 主体、确认文件、股权锁定、保证与接收单位
- 建主体表：监管方（甲方）、实施主体（乙方）、提供连带保证的母公司、接收单位（教育、住建、城管等）。名称不一致不自动合并。角色必须标出行政监管身份与被监管身份，不得写成合作开发甲乙方。
- 监管方适格：须为区级以上城市更新主管部门，或文本载明受该机关委托。更新中心、平台公司签约但看不到委托：字段停止，修改句要求附件载明委托机关，被告按委托机关确定。不得把无行政主体资格的平台公司写成当然监管方。
- 实施主体适格：须有确认文件和公示无异议记录，签约名与确认名一致。材料未出示：该签约能力字段停止，不得写成“可以报批、可以出让”。
- 股权与实际控制人：公建及安置移交核销前的实质股权变更通常受限。未写同意程序、未完成义务即允许自由转让：必须改。用户要求删掉限制以便随时卖项目公司：标红旗；实施主体立场可谈“不导致实际控制人变化的财务投资除外”，但不得改成监管权落空。
- 母公司保证：政府常要求总部对安置和移交承担连带责任。未约定而文本又允许项目公司空壳化：必须改或标红旗。保证范围只审对本约放行的影响，不展开保证合同整案。
- 接收单位：学校、公园、保障房的接收机关、介入时点、验收参与必须写清。只写“移交政府”而无指定部门：必须改。
- 口头“局里口头同意了”不得写成已确认或已授权。
不足：字段停止，列出待补材料，不补确认文号，不补已同意股权变更。
节点 3 行政协议定性、单方变更解除与争议解决（硬闸）
核验后可引用的判断点（须 search_law 写入 L# 再落法律结论）：
- 行政协议＝行政机关为实现行政管理或公共服务目标，协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。
- 相对人就订立、履行、变更、终止起诉行政机关的，走行政诉讼；受托组织订立的，委托机关为被告。
- 行政机关因国家利益、社会公共利益变更或解除：行为合法则补偿，行为违法则履行、补救或赔偿。
- 行政协议仲裁条款原则上无效。
- 可以参照民事合同规范，但不得抵触行政法强制规定。
| 文本写法 | 本任务动作 |
|---|---|
| 鉴于只写“双方本着平等自愿合作开发” | 必须改。改为监管协议，锁定公共贡献，删除合作开发表述 |
| “本协议为民事合同，适用合同法，争议提交某仲裁委” | 红线。删除民事合同定性与仲裁；改为复议或行政诉讼 |
| “甲方不得单方变更、解除，否则按总投资 30% 赔偿且资格不得撤销” | 必须改。可保留对违法变更解除的补救和赔偿接口，不得剥夺法定公益变更权，不得保证资格不被撤销 |
| “双方协商一致即可办理预售，不受公建进度限制” | 红线。见节点 5 |
| 用户要求保留仲裁以便“告得动政府” | 整体停止该结论。修改句不得写成可执行商事仲裁 |
反方常见抗辩：有合意就是民事合同；城市更新中心是企业所以可仲裁。本任务不得把该抗辩写成可放行结构。中心是否受委托未闭合时，争议解决字段停止，仍不得推荐商事仲裁。
节点 4 公共贡献标的、规划一致性、移交与接收标准
- 空间移交：无偿移交的道路、绿地、学校等用地须有面积、四至或坐标、移交时限。只有“等配套用地”：标缺口，必须改。
- 实物配建：保障性住房、公租房、产业用房、幼儿园、社区中心须有建筑面积、装修标准、设备清单。毛坯／精装不得模糊。配套幼儿园对照学前教育法第 26 条：与首期居住区同步并移交地方政府举办普惠性幼儿园；地方办法未核则只作文义修改，不编造接收机关名称。
- 规划一致性：配建指标须与专项规划批复、建设用地规划许可证、容积率计算表一致。互相冲突：并列
C#／D#，修改句以批复和规划许可为准，不得选对实施主体更有利的一版悄悄采用。不得在本约中擅自提高容积率或减少公建。 - 安置义务：回迁总面积、过渡费发放义务锁定。安置本约细节转
lawyeah-review-demolition-compensation，本约须引用安置面积统计表并约定群体性事件防控的报送，不在本任务重写征收补偿公式。 - 移交定义：完成不动产登记并将权属证件移交指定部门，才算“交付政府”。签收场地、竣工验收备案不当然等于移交。
- 风险与负担：移交并取得接收证明前，管养、安保、毁损风险由实施主体承担。移交资产必须产权清晰、不设抵押。已设抵押：红线，修改句要求移交前解除并出具无权利负担证明。
- 地下空间：学校、街道办等配套对应的地下车位是否一并移交必须写明。缺失标结构性缺陷，给出修改句。
- 接收标准冲突：修改句锁定签订时已公布标准；接收单位事后加码不当然构成实施主体违约，增加费用和工期另议。不得写成接收单位口头加码也必须无条件满足。
- 产业用房：准入行业、亩均税收、入驻率单独进入节点 6，不得用“按政策执行”代替数字和考核期。
不得编造面积、坐标、装修档次。材料未提及不得写成“无权利负担”“已与规划一致”。
节点 5 程序：保函、三同步、核销、资金监管引用、捆绑审批、分期
- 签约前置：确认文件和履约保证金或银行保函。无担保：必须改。现金保证金可建议改为不可撤销银行履约保函，并按公建完成量阶梯调减。保函是否独立保函，按独立保函规定识别；未载明见索即付和最高金额的，不得写成已经是独立保函。
- 三同步：公共设施与融资区同步设计、施工、验收；公建进度不得滞后于融资区对应形象进度。只写“尽快建设”：必须改。
- 核销制：完工 → 专项验收 → 移交接管 → 权属登记至政府名下 → 对应条款核销。缺一步补一步。核销后保函相应调减。
- 资金监管：本约应引用另行签署的《资金监管协议》，实行节点审批拨付。无引用：必须改，点名转
lawyeah-review-funds-escrow审专户细则，本任务不编造账号。 - 捆绑审批（硬闸）：监管履行与预售许可、竣工验收备案、不动产首次登记挂钩。公建未封顶或未达到约定节点即允许预售：红线。修改句：融资区预售以公建达到【待填节点】为前提；未达标的，甲方有权暂缓办理。预售法定条件（土地证、规划施工许可、投入 25% 等）仍须满足，挂钩是加严，不是替代。不得把条例第 22 条写成“有挂钩就可以降低法定条件”。
- 分期隔离：多地块或多期必须分列监管责任和挂钩范围。一期违约卡死已达标分期：必须改。
- 用地手续：申请签订出让合同的先决条件可写在本约，但不把本约改成出让合同。规划条件仍是出让合同组成部分，本约不得授权擅自改变。
批准、登记、许可写成条件或双方义务期限，不写成已经完成。用户要求把预售许可写成“视为已批准”：整体停止。
节点 6 违约、资格撤销、不可抗力、税收兜底
- 进度违约：未按期开工、竣工或移交公共用地的，可限制后续报批、暂缓预售，并按日扣保函或保证金。只写“依法承担违约责任”：必须改。扣款须有上限、通知和异议期，避免写成任意没收。
- 质量违约：配建验收不合格，接收单位有权拒绝接收并要求重作或支付赔偿。须指向附件质量标准。
- 资格撤销（硬闸）：严重违约、资金链断裂、被吊销资质、被列入失信名单时，甲方可解除并启动实施主体变更。修改句补：书面告知、陈述申辩或听证（地方办法有的）、资料移交、在建工程和安置义务交接、已完成公建的核销与保函结算、依法补偿或赔偿的接口。禁止改成“双方协商解除后甲方不得另选实施主体”或“前期投入一律退还”。是否撤销、是否合法，本任务不作预测。
- 不可抗力与非归责顺延：经营不善、融资失败、销售不畅不得列入不可抗力。征收拆迁受阻、规划依法调整、接收单位未按时接管、依法实施的疫情管控等，实施主体立场应争取工期顺延且不扣保函。迟延履行后发生的不可抗力不免除违约责任。情势变更只作红旗，行政协议不得据此改走商事仲裁。
- 税收兜底：产业用房税收强度、入驻率未达标即高额补足或收回房屋的，标红旗。必须补：考核起始日、计算口径、免责（整体市场或产业政策调整）、是否收回、收回是否补偿。实施主体立场：争取删除无上限补足或改为有封顶的违约金。不得编造企业可承受额，不得保证条款有效。
- 违约金：参照民事规范可约定，但行政协议项下不在本任务做第 585 条精算；避免“不得调整”“按总投资 30% 必得”。
节点 7 格式条款与强制规范
监管机关提供的制式文本，为重复使用而预先拟定、订立时未协商的，按格式条款审查异常条款的提示说明。不得仅因“这是政府文本”否认格式条款。无核验引文则格式条款是否不成为内容的法律结论字段停止，摘录继续。
强制规范：
- 违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。区分是否导致民事／行政协议无效、规范目的是否仅内部管理。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀代替核验。
- 规划条件、预售许可条件、配套幼儿园移交、禁止伪造确认：不得改写成可履行的规避结构。
- 参照民事法律规范不得用来取消行政机关的法定监管职责，也不得用来约定商事仲裁。
挂靠、违法分包、以监管协议掩盖未确认主体拿地：停笔，不改写成有效履行结构。
节点 8 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按下列六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架与本方法冲突时，以本方法为准出句。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题改为城市更新单元项目实施主体监管协议；主体标监管方／实施主体；鉴于锁定确认文件、专项规划批复、红线面积；写明行政监管性质 | 标题、主体或鉴于修改句 |
| 交易条款 | 公共利益用地面积与时限；配建面积与装修标准；拆除清场与安置总面积；监管资金总额及另签资金监管协议；申请出让的先决条件 | 闭环修改句；缺数字、文号用 【待填】 |
| 配套 | 进度／质量违约的报批限制与扣保函；资格撤销程序与补偿接口；移交无偿、无抵押；分期公建优先或同步；删除商事仲裁 | 可执行后果句 |
| 尾部 | 行政机关公章与法定代表人签；附件：公共设施清单、质量标准、资金监管细则、安置面积统计、范围坐标图、保函凭证；生效与确认文件衔接 | 生效与附件修改句 |
| 语言 | 必须／应当／按期完成；交付政府＝完成登记并交证；毛坯／精装不得混；不可抗力不得含经营不善 | 替换空词与行政指令词 |
| 常见问题 | 缺地下车位移交；先卖后建；空头贡献无保函；接收标准被事后加码 | 结构级改法或红线 |
每条修改句固定格式：
定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止；必须改：可谈但签署前要落句；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。
用户不可接受事项优先写成红线。回迁安置未闭环且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
争议解决：行政协议项下改复议或行政诉讼；起诉期限与诉讼时效分层提示，条号运行时核验。或裁或诉、机构不明：直接按第 26 条改掉仲裁，不改成“选定一家仲裁委即可”。
版本冲突
正文、公共设施清单、质量标准、资金监管细则、安置面积表、规划批复、确认文件、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明冲突项以批复、规划许可或确认文件为准，或删除冲突句。
- 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“协议已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（行政协议定义、仲裁条款、单方变更解除补偿、预售条件、规划条件、配套幼儿园、不可抗力、独立保函、地方更新办法） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；上述法律结论字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得用记忆中的“就是民事合同、可仲裁、先卖后建合法”补洞 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴更新合作或合作开发范本充作本约 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号或某一市办法写成已核验。
起草模式与自审
本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-implementing-entity-supervision。
按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。