SKILL.md
15.2 KB任务目标
在单一立场下，只按已谈妥条件起草 房地产合同 / 联建模式联建合同 的待签文本：核心结构是双方以联合名义办理立项、规划、施工至竣工验收，并在验收后把约定比例或特定部位房屋直接初始登记到投资方名下，而不是二次转让过户。输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。
本技能类型锁死。不扫描其他类型。场景分层为 P1。中文名必须是「联建模式联建合同·起草」。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性或必然确权保证、必然对抗执行保证、暂免土地增值税保证、参建隐名整案、其他联建子类型整案、项目公司股权合作整案、委托代建整案。
工作边界
正触发：已有可读待签文本要评改（审查模式），或本类型条件已谈妥要出己方稿（起草模式）；尚未签署，尚未成争；核心给付是双方在不新设项目公司（或不以项目公司持股为主结构）的前提下，以双名义报建、共同确权、直接初始登记开发房地产。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 立项、规划许可、施工许可、竣工验收备案只出地方或一方单名义办理，投资方隐名，确权主路径是出地方先拿大证再商品房买卖或资产转让过户 →
隐名参建联建·审查； - 标题或核心是“一方出地、一方出钱”的出资结构，审查重点不是双名义行政手续 →
一方出地一方出钱联建·审查； - “一方出地、双方出钱” →
一方出地双方出钱联建·审查； - “双方出地” →
“双方出地” 型联建合同·审查； - 投资方不分担亏损、只拿固定货币、固定房屋或只使用房屋 →
不共担风险型联建合同·审查，或按解释第 23、24 条切开资金方只收固定货币 → 第二十三条转/ 房屋买卖 / 租赁； - 共担风险但文本主轴是风险分配而不是双名义报建 →
共担风险型联建合同·审查； - 一方单独操盘、另一方不共同签署工程合同 →
一方操盘型联建合同·审查； - 联合操盘但无双名义办证主结构 →
联合操盘型联建合同·审查； - 新设或收购项目公司、以股权取得土地或开发权为主结构 →
以股拿地·审查、或或城更股权合作·审查； - 委托代建、无共同权利人地位 →
委托代建合同·审查或或； - 单纯国有土地使用权转让、未达投资额变相卖地 →
国有土地使用权转让合同·审查； - 宅基地或集体土地合作建房 →
宅基地合作开发合同·审查； - 土地使用权项下概括“房地产合作开发类合同”、无法读出双名义直接确权 →
房地产合作开发类合同·审查； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问报建进度、出资节点、验收日 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、确权诉讼、执行异议、立案仲裁）→ 合同争议或对应专项领域。
挂靠、违法分包、规避限购、未达开发投资额变相转让土地使用权：只出告知，不改写成可履行结构。
本类型硬闸
未完成下列切开和落句，不得宣称审查完成。每一闸必须给出修改句或明确转出口径，禁止只打红黄绿。禁止把全部联建写成一份 method。
- 双名义报建与共同确权。从立项、招标、建设用地/建设工程规划许可、施工许可到竣工验收备案，均必须以双方共同名义办理。修改句写清：谁在何日向何机关提交何表、另一方几日内盖章；每一证照取得后【待填】日内核验是否记载双方名称；缺一方名称视为未完成该阶段。只签“联建”但约定或事实仍用一方名义报建：红线，不得当本类型放行；能改成可执行双名义义务则必须改，用户坚持单名义则负触发
隐名参建联建·审查。 - 直接初始登记，禁止二次过户主路径。竣工验收后，按联建协议及主管部门备案，把约定比例或特定部位房屋直接初始登记在投资方名下，无需二次转让。用语必须是「初始登记」或「直接登记」，不得把主路径写成「过户登记」。主路径是出地方先办大证，再以商品房买卖或资产转让过户给投资方：负触发
隐名参建联建·审查。政策变化导致必须走转让的，本类型只写税费分担与解除/转项目公司备选，不在本包改成可履行买卖过户。 - 与参建隐名
隐名参建联建·审查切开。本技能是双名义、准物权公示、直接确权、发票按约定开给双方。隐名参建联建·审查是单名义、隐名债权、二次确权、发票开给出地方。禁止打开或复制其 method。禁止把股权质押、出地方抵押、买卖过户做成主路径来“补强”本类型。 - 禁止把全部联建写成一份 method。出资结构走
一方出地一方出钱联建·审查/一方出地双方出钱联建·审查/“双方出地” 型联建合同·审查；风险分担走不共担风险型联建合同·审查/共担风险型联建合同·审查；操盘走一方操盘型联建合同·审查/联合操盘型联建合同·审查。本技能只审行政双名义联建模式。禁止套用这些邻类的出资比例精算、操盘权表决或固定回报主线。 - 民事资质与行政双资质分账。民事上，合作开发房地产合同一方具备房地产开发经营资质即可认定有效；双方均不具备且起诉前未补办或未依法合作成立有资质企业的，应认定无效。行政上，双名义报建通常要求双方均具备开发或相应建设资质，未闭合则报建可行性字段停止，不得写成“一方有资质就一定能办下双名义证”。不得把“双方必须都有资质否则合同无效”写成现行民事规则。
- 税务认定与对抗执行不得保证。共同出资、共同开发、共担风险是申请按合作建房处理的形式要件，不是已经获准暂免土地增值税。必须写税务认定失败（按转让、房产交换或其他税目课税）时的分担、发票双开和成本扣除。联建手续不是典型物权；不得保证能对抗出地方债权人强制执行或破产处置。可写预告登记、分房备案、购建房款凭证作为增强，不保证结果。
附加必落句（有事实则单列，无事实在缺口节说明）：
- 土地洁净前置：办理联建手续前土地须无抵押、无查封；已负担则红线，不写“签约后自然解除”。
- 共同发包人：对外总包/施工合同以双方共同发包人签署；一方拒不盖章的违约与替代路径。
- 政策断档备选：当地不再受理双名义联建时，转为依法设立有资质项目公司或免责解除；不得改成未达投资额变相转让或规避限购。
- 共有与按份：土地是共有登记还是仅地上建筑物按份持有必须写清；分房位置图作行政备案附件。
必须有修改句。每个风险回链文本位置。禁止复制 隐名参建联建·审查 或其他联建子类型 method。
建立起草坐标
确认：使用者与授权；单方立场（土地提供方、投资联建方）；相对方；全文及土地证、红线图、分房明细、政策咨询纪要、资质证书附件版本；地块坐落与用途；是否拟双名义报建；确权是直接初始登记还是二次过户；出资与风险是否共担；当地是否仍受理联建；不可接受事项；法域与签署时限。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。
来源和判断状态
编号：S# 单方陈述；D# 材料表面；A# 当前一致／承认；C# 合同条款定位；L# 运行时已核验规则；I# 判断；G# 缺口。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的面积、份额、出资额、证号、期限用 【待填】，不编造。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》《物权法》及其解释当作现行规则。不得把 2005 年国有土地使用权合同解释已删除的划拨合作无效专条、已失效《划拨土地使用权管理暂行办法》第 40 条，或未经核验的“合作建房必然暂免土地增值税”写成现行规则。不得把联建手续写成已经取得典型物权或必然能对抗强制执行。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
使用 Lawyeah MCP
宿主可调用时：
search_law（法律结论 required）：核验合作开发定义与资质效力、固定回报定性、合同效力与物权登记分离、预告登记、房地产开发资质、出让土地转让投资额条件、执行异议中买受人或预告登记对抗。search_practiced（optional）：补双名义与隐名切开、执行异议、地方停办联建等争点。返回“双方都必须有资质否则合同无效”“联建手续即物权、必然对抗执行”“划拨合作一律无效（2005 年第 16 条）”时记噪声。search_template（optional）：只借栏目结构。范本写固定回报、单名义报建、二次过户或引用已失效《合同法》的，不得当规则。
不虚构案件系统。search_law 返回已失效《合同法》《物权法》及其解释、2005 年解释已删除第 16 条、失效划拨联建视同转让专条时记为噪声，不得写入 L#。
起草模式
本原子只承担本类型起草。待签评改转 联建模式联建合同·审查。无完整待签文本、但本类型条件已谈妥、要出己方稿时，留在本任务起草并自审。
仍只加载本目录 基本面 与 框架。不另写一套硬闸。按框架六步落稿。商业数字未给用 【待填】。出稿后必须用「本类型硬闸」和 审查方法 再审自己的稿，输出风险表和修改句。不得只交白稿。他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。参建隐名、其他联建子型、项目公司股权、委托代建：负触发，不按邻类出稿。
起草必写
- 从立项、招标、建设用地／建设工程规划许可、施工许可到竣工验收备案，均必须以双方共同名义办理；写清谁在何日向何机关提交何表、另一方几日内盖章；每一证照取得后【待填】日内核验是否记载双方名称；缺一方名称视为未完成该阶段。
- 竣工验收后按联建协议及主管部门备案，把约定比例或特定部位房屋直接初始登记在投资方名下；用语必须是「初始登记」或「直接登记」。
- 民事上一方具备房地产开发经营资质即可；行政上双名义报建通常要求双方均具备开发或相应建设资质，未闭合则报建可行性字段停止。
- 税务认定失败（按转让、房产交换或其他税目课税）时的分担、发票双开和成本扣除。
- 办理联建手续前土地须无抵押、无查封。
- 对外总包／施工合同以双方共同发包人签署。
- 当地不再受理双名义联建时，转为依法设立有资质项目公司或免责解除。
- 土地是共有登记还是仅地上建筑物按份持有必须写清。
附件必附
- 分房位置图（行政备案附件）。
- 土地证、红线图。
- 资质证书。
- 当地是否仍受理联建的政策咨询纪要。
禁止出现
- 主路径写成「过户登记」或出地方先办大证再商品房买卖／资产转让过户。
- 单名义报建当本类型放行。
- 股权质押、出地方抵押、买卖过户做成主路径来“补强”。
- “一方有资质就一定能办下双名义证”；“双方必须都有资质否则合同无效”写成现行民事规则。
- 保证能对抗出地方债权人强制执行或破产处置；保证已经获准暂免土地增值税。
- 未达投资额变相转让或规避限购。
判断节点
执行顺序和停止条件以 审查方法 为准。这里只列入口，不代替节点。
- 签署状态与成果分流
- 类型识别与单目录加载（双名义 + 直接确权；切开
隐名参建联建·审查及其他联建子类型） - 主体、双资质、土地洁净、集体/国资决议
- 双名义报建闭环与共同发包
- 直接初始登记、分房备案、语言（初始登记 ≠ 过户）
- 共担风险、税务认定失败预案、发票双开
- 准物权边界、预告登记、对抗执行不得保证
- 政策断档、报批失败解除、配合盖章违约
- 按框架六步出修改句
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；无可读文本仍要实体意见；用户坚持伪造倒签或假批文、把未达投资额变相转让或规避限购改成可履行、保证必然直接确权或必然对抗执行、把单名义隐名结构硬留在本技能改完。字段停止：法域、当地是否仍受理双名义联建、双方资质、土地抵押/查封、税务合作建房口径未核验；分房部位无法特定。目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、确权或执行异议诉讼文书，或用户要把本约改成参建隐名二次过户以便本技能代做隐名参建联建·审查。
集体土地、宅基地、划拨地未批先建且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
交付
严格按 输出合同 十节交付。边界见 路由。只加载 基本面 与 框架。知识库若把联建手续写成已经取得典型物权、把暂免土地增值税写成当然适用、把双方都必须有资质写成民事效力唯一条件、或把对抗执行写成必然结果，以本文件和 method.md 硬闸为准，不回写知识正文。