SKILL.md
12.2 KB任务目标
在单一立场下，只按已谈妥条件起草 土地使用权 / 委托代建合同 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。
本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 P1。中文名必须是「委托代建合同·起草」。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、把代建改写成可履行的土地转让或施工承包。
本类型硬闸
- 代建 ≠ 合作开发 ≠ 施工：正像是土地使用权人保留土地及建成物业权属，委托他人做报批报建、招标管理、成本与进度、品牌或销售等管理服务。共同出资、共享利润、共担风险 →
lawyeah-review-realty-coop-development。核心给付是建筑安装施工、工程价款、工期质量验收 →lawyeah-review-construction-works。禁止把施工解释一无效规则或合作开发分配/僵局当本类型主路径。 - 费用与风险必须分账：对价是基础代建管理费，可加绩效考核或超额激励，但投资风险、市场风险和土地出让对价仍归委托方（土地使用权人）。代建方承担全部经营盈亏、只让委托方拿固定回报，或对价主要是资金占用费：不得按纯代建放行。
- 与
lawyeah-review-realty-entrusted-construction/lawyeah-review-realty-coop-development切开：组织轴是宗地权属不转移、出让红线、成果物权归建设用地使用权人，不是委托编“任意解除 / 转委托 / 报告”主路径，也不是合作开发“共同投资 / 分房分利 / 项目公司僵局”主路径。标题“委托代建”但正文按共担风险分房，或只谈委托事务不问土地权属：负触发对应原子。禁止抄lawyeah-review-realty-entrusted-construction、lawyeah-review-commercial-entrusted-construction、lawyeah-review-government-entrusted-construction或施工 method。 - 权属与管理分离：土地及地上建筑物原则上归建设用地使用权人（民法典第 352 条）。图纸、批文、建成房产不得写成归代建方所有。禁止用代建规避城市房地产管理法第三十九条的转让条件。
- 名为代建实为转让或借款须切开：代建方支付高额“保证金”并取得实质开发权、委托方只收固定利益 → 按土地使用权转让识别，转
lawyeah-review-state-land-transfer或停止可履行改写。垫资且报酬体现为固定利息 → 按借款识别，不写成可履行的“资本代建”。 - 授权边界：禁止空的“全权委托”。必须落到分权手册：谁以谁的名义对外签施工/采购合同、哪一级金额须报批、印章与资金如何共管。未细化则表见代理风险（第 172 条）标必须改。
- 挂靠、违法分包、规避招标或限购只告知：不得改写成可履行结构。必须招标项目未招选定施工单位，底层施工合同按施工解释一第一条可能无效；不得用代建名义规避施工招标。
禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。
工作边界
正触发：已有可读待签委托代建正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是土地使用权人就特定宗地委托管理服务、权属不转移，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 共同出资、共享利润、共担风险，或按面积分房、按股比共担亏损 →
lawyeah-review-realty-coop-development； - 核心给付是建筑安装施工、工程价款结算、工期质量验收，代建方就是施工承包人 →
lawyeah-review-construction-works； - 组织轴是委托事务、转委托、任意解除、报告义务，不把宗地权属和出让条件当组织轴 →
lawyeah-review-realty-entrusted-construction； - 品牌输出型商业代建、政府投资代建制（使用人/代建人/委托人三方）为主轴 →
lawyeah-review-commercial-entrusted-construction或lawyeah-review-government-entrusted-construction； - 土地使用权过户、转让价款、完成开发投资总额百分之二十五作为交易条件 →
lawyeah-review-state-land-transfer； - 以股权取得项目公司从而拿地 →
lawyeah-review-equity-for-land； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼、仲裁 →
lawyeah-dispute-assess-contract或对应专项。
挂靠、违法分包、伪造内部承包、规避限购或必须招标：只出告知，不改写成可履行路径。
建立起草坐标
确认：使用者与授权；单方立场；相对方；全文及附件/权责划分表/土地证或出让合同版本；委托方是否土地使用权人、出让金是否缴清、红线与规划指标；代建范围是全过程还是阶段性；对价是管理费还是利润分成/固定回报/利息；对外签约以谁的名义；印章与资金是否共管；是否垫资；是否政府投资或必须招标；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。
来源和判断状态
编号：S# 单方陈述；D# 材料表面；A# 当前一致／承认；C# 合同条款定位；L# 运行时已核验规则；I# 判断；G# 缺口。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的价款、面积、节点用 【待填】，不编造。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、已失效《担保法》、已被修改的法释〔2005〕5 号条号、1999 年未修正《招标投标法》当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
使用 Lawyeah MCP
宿主可调用时：search_law 核验法释〔2020〕17 号第十二条，城市房地产管理法（2019 修正）第三十九条，民法典第 352、172、788、791、919、921、929 条，招标投标法（2017 修正）第三条，施工解释一第一条，保障农民工工资支付条例第二十三条、第二十九条；search_practiced 只补审查反例；search_template 只借栏目结构。不虚构案件系统。
search_law 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回已失效《合同法》或其解释、已失效《担保法》、法释〔2005〕5 号未修正条号、1999 年未修正招标投标法时记为噪声，不得写入 L#。
起草模式
本原子只承担本类型起草。待签评改转 lawyeah-review-land-entrusted-construction。无完整待签文本、但本类型条件已谈妥、要出己方稿时，留在本任务起草并自审。
仍只加载本目录 基本面 与 框架。不另写一套硬闸。商业数字未给用 【待填】。
按框架六步落稿。本类型硬闸改成下列起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。委托代建不是施工总包，也不是合作开发。
起草必写
- 土地使用权人保留土地及建成物业权属，委托他人做报批报建、招标管理、成本与进度、品牌或销售等管理服务；权属不转移。
- 对价是基础代建管理费，可加绩效考核或超额激励；投资风险、市场风险和土地出让对价仍归委托方。
- 必须落到分权手册：谁以谁的名义对外签施工／采购合同、哪一级金额须报批、印章与资金如何共管。
- 土地及地上建筑物原则上归建设用地使用权人；图纸、批文、建成房产不得写成归代建方所有。
附件必附
- 分权手册。
- 宗地权属证明、出让红线或规划条件。
- 印章与资金共管安排。
禁止出现
- 共同出资、共享利润、共担风险，或核心给付写成建筑安装施工、工程价款、工期质量验收。
- 空的“全权委托”。
- 用代建规避城市房地产管理法第三十九条的转让条件。
- 代建方支付高额“保证金”并取得实质开发权、委托方只收固定利益；或垫资且报酬体现为固定利息。
- 挂靠、违法分包、规避招标或限购：只告知，不改写成可履行结构。
出稿后必须用「本类型硬闸」和 审查方法 再审自己的稿，输出风险表和修改句。不得只交白稿。他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。
判断节点
执行顺序和停止条件以 审查方法 为准。这里只列入口。本技能固定加载：
禁止打开其他类型目录。基本面.md 把“房地产开发一级资质”写成效力门槛、把“企业间拆借一律违规”写成垫资当然无效：以 method 纠正，不回写知识库。框架.md 把城房法第三十九条百分之二十五写成代建合同自身生效条件：纠正为仅当穿透为转让时适用。
0. 签署状态与成果分流
无文本且本类型条件已谈妥 → 本任务起草模式；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议。未签且目标是评改已有土地使用权项下委托代建文本，才进入本任务。
1. 类型锁死
标题、核心给付与对价方式一致才继续。合作开发、施工、委托合同族代建、土地使用权转让负触发。
2. 土地使用权人与授权
委托方须是证载权利人或其项目公司。出让金、抵押/查封、内部决议未闭合：字段停止。
3. 权属与管理分离
成果物权归委托方。红线与出让合同一致。禁止权属过户句。
4. 费用与风险
管理费 + 节点；投资与市场风险留委托方。固定回报、固定利息、共担亏损分别切开。
5. 授权边界与对外名义
分权手册、印章共管、以谁的名义签底层合同。空的“全权委托”必须改。
6. 垫资、招标、挂靠
垫资与借款切开。必须招标未招、挂靠、违法分包停笔。
7. 格式条款与强制规范
无核验引文则法律结论字段停止。第 933 条任意解除只作配套补偿句，不升格为主路径。
8. 按框架六步出修改句
必须有可回给对方的修改句或红线。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效、把代建改成可履行的土地转让或规避招标/挂靠结构、坚持代建方取得土地或房屋所有权。字段停止：法域、动态招标范围、出让金与土地证、抵押同意、必须招标认定、税收定性未核验。目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。