references/method.md
22.0 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止复制非出让人勾地“管委会协调供地、越权承诺地价或容积率”主路径，禁止复制联合勾地“民民合作、围标陪标、先勾后转股权”主路径，禁止打开或复制 与非出让人签订的勾地协议·审查、联合勾地协议·审查、国有土地使用权出让合同·审查 的 method。禁止把出让合同示范文本、建设项目用地预审办法当作本类型规则。
定性校验：标题、相对方与核心给付与本类型一致才继续；勾地、联合勾地、出让本约、协议出让、建设项目用地预审或未征收集体土地明显则负触发，不填十节实体结论。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、保证一定挂牌、保证一定摘牌或唯一必得金额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、1986 年《土地管理法》第五十四条旧义、1994 年未修正《城市房地产管理法》、担保法或“建设项目用地预审”条文时记为噪声，不得写入 L#。
示范文本只参考结构。检索到的“用地预申请协议”摘要可借栏目：地块基本情况、竞买主体、承诺报价、组织出让期限、交地标准预期、保证金、不可抗力、争议解决。不得把《国有土地使用权出让合同》示范文本的出让金、交地、登记条款粘进本类型当已成立本约。
知识库纠正（不回写双文件）：
框架.md标题“狭义勾地协议”：本技能只审与市、县自然资源主管部门之间的制度化用地预申请。不是与非出让人签订的勾地协议·审查非出让人勾地，也不是联合勾地协议·审查联合勾地。基本面.md“保证金应设计为违约金＋定金双重属性”“政府原因不挂牌应双倍返还”：噪声。未写“定金”不得适用定金罚则；双倍返还不是法定义务。政府原因未组织出让，优先退还本金并约定利息或补偿。基本面.md“承诺价格是招拍挂的底价参考”：承诺价只约束预申请人最低报价。底价须评估和集体决策，协议不能代替。基本面.md把预申请一律写成“行政协议与民事契约混合体”：是否构成行政协议，看相对方是否行政机关且是否有行政法上权利义务。行政协议解释第二条列举的是矿业权等出让协议，不得据此把预申请写成已经是出让行政协议，更不得写成已设立建设用地使用权。- 实务材料把“建设项目用地预审”二十日审限套到本协议：噪声。预审是建设项目审批环节，不是本类型。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头“帮我们勾块地” | 用地预申请协议·起草 |
已经完成审查；口头预申请一定有效 |
| 未签，目标是评改已有用地预申请文本 | 进入节点 1 | 已签署或已生效 |
| 残缺模板，用户要按己方条件重写整稿 | 起草 | 本任务出整稿 |
| 已签，问保证金退还日、公告日、竞买报名 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁或纪检介入 | 或对应专项领域。 或行政／争议专项 |
继续当签前审查 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。用户要求倒签会议纪要或补假批准：整体停止。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性
用标题、相对方、核心给付和对价方式定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。
支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：
- 民法典第三百四十七条：经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当招标、拍卖等公开竞价出让。
- 民法典第三百四十八条：以出让方式设立建设用地使用权，应当书面订立出让合同。
- 民法典第四百九十五条：约定将来一定期限内订立合同的认购书等构成预约；不履行订立本约义务的，可请求预约违约责任。
- 合同编通则解释第六至八条：能确定将来本约主体、标的的，预约成立；已就标的、数量、价款达成合意且未约定将来另订合同，或已履行主要义务并为对方接受的，可认定本约成立；拒绝订立本约或磋商违背诚信的，承担预约违约责任，赔偿综合考虑完备程度。
- 招拍挂规定第二条、第四条、第二十条：公开出让方式；经营性用地及一宗两意向者应当招拍挂；确定中标人、竞得人后签成交确认或发中标通知，保证金转作受让地块定金。
- 土地使用权合同解释第一条、第二条：出让合同是市、县自然资源主管部门将国有土地使用权在一定年限内让与受让方、受让方支付出让金的合同；管委会作为出让方订立的出让合同应认定无效。
必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本任务动作 |
|---|---|---|
| 相对方为市、县自然资源主管部门；核心是承诺不低于某价参加招拍挂，换取约定期限内组织公开出让；尚未成交 | 本类型 | 正触发 |
| 相对方为管委会、平台、招商局、储备中心；主给付是协调供地、锁定地块或越权承诺地价／容积率 | 与非出让人签订的勾地协议 | 负触发 与非出让人签订的勾地协议·审查 |
| 两家以上企业联合竞买、产业换地、先勾后转项目公司股权 | 联合勾地 | 负触发 联合勾地协议·审查 |
| 已确定竞得人；写出让金、交地、登记、使用条件、成交确认 | 国有土地使用权出让合同 | 负触发 国有土地使用权出让合同·审查 |
| 非经营性且唯一意向、走协议出让方案 | 协议出让路径 | 不按本技能改成预申请外壳 |
| 选址预审、建设项目用地预审、农转用报批 | 行政审批 | 不启动本任务 |
| 集体经营性建设用地出让或未征收集体土地直接供商品住宅 | 集体土地路径 | 负触发 集体建设用地使用权出让合同·审查 或整体停止 |
| 置换指标、股权收购拿地、合作开发、委托代建 | 邻类 | 负触发对应全 ID |
标题写“用地预申请”，正文已是出让金分期、交净地和首次登记：负触发 国有土地使用权出让合同·审查，不删出让句后硬套本技能。标题写“勾地／招商”，相对方却是市、县自然资源主管部门且只安排预申请：可留本任务，标题冲突写入 C#。
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 土地使用权 / 用地预申请协议。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 与非出让人签订的勾地协议·审查、联合勾地协议·审查、国有土地使用权出让合同·审查 的 method。
1.3 违法或不可交易结构停笔
加载后或定性中出现：约定不经招拍挂直接供经营性用地；设置只卖给申请人或量身竞买条件；约定围标、陪标或排斥其他竞买人；把未征收集体土地写成可直接出让商品房用地；用户要求伪造净地、倒签批准或补假会议纪要。
动作：
- 交付告知：该类安排违反公开出让和公平竞争规则，本任务不改成可履行定向供地。
- 不写“先签后补招拍挂”“知情但合同免责”口径。
- 风险表只保留识别依据和删除／转出口径。
- 用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。
节点 2 主体、授权与项目公司
2.1 出让人适格（硬闸）
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 甲方为“某市自然资源和规划局”或“某县自然资源局” | 核名称与印章是否同一；授权代表是否可见 | 已当然有权处分该宗地 |
| 甲方为开发区管委会、街道办、产业园平台、储备中心 | 若核心仍是预申请且自然资源主管部门未签署：负触发 与非出让人签订的勾地协议·审查，或字段停止要求主管部门作为协议当事人 |
管委会签署＝法定出让已完成 |
| “管委会代主管部门签署，事后追认” | 字段停止；解释第二条追认针对出让合同且限于解释实施前情形，不得类推写成预申请已被追认有效 | 追认可补一切主体瑕疵 |
| 政府常务会纪要未附 | 字段停止；修改句要求把批准文件或会议纪要编号作为附件，未获批准不生效 | 招商热情＝已授权 |
口头“局长同意了”不得写成已授权。国资、上市公司内部决议未附：该签署能力字段停止。
2.2 预申请人与拟设立项目公司
建表：签约名、竞买名、付款名、拟设立 SPV 名称、授权签字人。名称不一致不自动合并。商品房开发：文本或材料未提及房地产开发资质的，标 G#，不补资质等级。工业或研发用地：产业准入、环保能耗未闭合则字段停止，不写成“一定能入市”。
中标后由当地全资子公司签署出让合同：可接受结构，但必须写清母公司在预申请项下的承诺报价、保证金和竞买义务是否一并移转，以及未设立或未获出让人书面同意时母公司仍须履约。不得写成预申请本身已把建设用地使用权登记到 SPV 名下。
节点 3 标的、净地、规划与负担
3.1 地块必须特定
逐项：位置与四至、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑高度、出让年限预期、是否列入年度供应计划。禁止只写“某新城相关地块”“产业园一带”。
未取得规划条件或建设用地指标：标红旗。不得写成已经可以交地或已经可以开发。
3.2 净地、征收与权利负担
预约阶段标的风险通常仍在出让人一侧。修改句要求出让人承诺：权属清晰、安置补偿落实、达到约定通平标准，并披露抵押、查封、未拆除管线。材料未提及不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。
集体土地或划拨地：城市规划区内集体土地经依法征收转为国有后，方可有偿出让（法律另有规定除外）。未完成征收仍写“本协议签订后即供地开发商品房”：红线删除，或停止。不得把预申请改成集体建设用地出让本约。
预申请人提前进场勘察、平整：必须单列临时占用期间的安全、环保和恢复义务，不得写成已经交付建设用地使用权。
节点 4 招拍挂程序、承诺价与期限（硬闸）
4.1 公开出让不得被协议掏空
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| “双方同意不再组织招拍挂，直接与乙方签出让合同” | 红线删除。经营性用地或一宗两意向者必须公开出让 | 预申请可以代替出让程序 |
| “出让公告设置仅乙方符合的注册资本／业绩／配建条件” | 红线删除或改为依法可以载明的规划、产业条件，且不得指向特定主体 | 萝卜条款可履行 |
| “若无他人竞价则由预申请人以承诺价成交” | 必须改：无他人竞价仍须完成法定公开程序；成交与否以公告和竞买结果为准 | 预申请＝已经摘牌 |
| “尽快／适时推出地块” | 必须改：自协议生效之日起【待填】个工作日内发布出让公告；逾期未发布的，预申请人可书面解除并取回保证金 | 空词期限 |
出让人应及时通知预申请人参加竞买。修改句补通知渠道、提前日数和未通知的后果。预申请人必须参加且报价不得低于承诺价；正说与反说同时写。
4.2 承诺价与底价切开（硬闸）
招拍挂规定第十条：标底或底价根据土地估价结果和政府产业政策综合确定，不得低于国家规定的最低价标准；标底、起叫价、起始价、底价、投标／竞买保证金实行集体决策；底价在活动结束前保密。
| 文本写法 | 本任务动作 |
|---|---|
| “承诺价即为出让底价／成交价” | 必须改：承诺价仅作为预申请人参加竞买的最低报价；法定底价仍按评估和集体决策确定，且不得低于最低价标准 |
| 只写“市场可接受价格” | 必须改：写明单价、总价币种和是否含税；缺数字用 【待填】 |
| 正式出让规划条件较预申请实质性下调容积率或改变用途 | 必须改：预申请人有权撤回预申请，保证金原数返还，不承担违约 |
最强反方：出让人主张“承诺价就是政府内部底价，否则预申请没有意义”。回应：预申请可以测试市场和锁定意向，但不能代替法定评估与集体决策，也不能排除其他符合条件的竞买人。
4.3 预约与本约切开（硬闸）
第四百九十五条只解决“将来订立本约或参加公开出让”的安排。通则解释第六条：仅有意向、不能确定将来本约主体和标的的，不得主张预约成立；主要内容已合意且未约定将来另订，或已履行主要义务并为对方接受的，可能被认定本约成立。
预申请必须写明：本协议不设立建设用地使用权；出让合同仅在依法确定中标人、竞得人后另行签订。禁止把出让金总额、交地日、首次登记写成预申请项下立即履行的主给付，除非用户材料显示交易本质已是出让本约——此时负触发 国有土地使用权出让合同·审查。
不得把预申请写成不动产预告登记或“已对抗第三人”。
节点 5 保证金、对价、退出与情势变更
5.1 保证金与定金（硬闸）
合同编通则解释第六十七条：交付保证金、订金等但未约定定金性质的，不得适用第五百八十七条定金罚则。第五百八十六条：定金不得超过主合同标的额百分之二十，超过部分不产生定金效力。无核验引文不得把 20% 写成现行法结论。
招拍挂规定第二十条：中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金转作受让地块的定金。该条约束的是成交环节，不是预申请保证金的法定转化。
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 只写“预申请保证金”，未写定金 | 按履约保证金审查：不参加或报价低于承诺价可不退；因出让人原因未按期组织出让应退还并约定利息或补偿 | 当然适用定金罚则 |
| 写“定金”且约定双倍 | 核是否超过承诺总价 20%；政府侧双倍须当事人明确约定，不得写成法定 | 政府原因未挂牌法律强制双倍 |
| “成交后自动转为出让金或竞买保证金” | 可接受，但须写清转化时点、差额补缴和未成交时的处理 | 预申请保证金＝第二十条竞买保证金 |
未给出的金额写 【待填】。禁止编造评估值。
5.2 政策变动与情势变更
第五百三十三条：基础条件发生订立时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行明显不公平的，可重新协商；协商不成可请求变更或解除。修改句把土地供应规则、规划调整、限购或产业政策导致无法挂牌，写成不可归责双方的解除事由，保证金原数返还。禁止只写“政策变化仍必须按原承诺价摘牌、不得调整”。
5.3 产业监管与 1＋N
投资监管协议、代建协议另册的，本任务只审预申请正文与之冲突的句子，不代审整份产业协议。冲突并列 C#，修改句写明以哪一份为准。
节点 6 格式条款、免责与强制规范
运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。
6.1 免责
可约定除故意、重大过失外的赔偿上限。下列不得排除：造成对方人身损害；因故意或重大过失造成对方财产损失（第五百零六条）；隐瞒查封、未完成征收或伪造净地。
“出让人对能否挂牌、规划是否调整不承担任何责任，保证金永不退还”：必须改。
6.2 格式条款
第四百九十六条、第四百九十七条。政府示范文本不当然排除格式条款审查。小字、夹在附件：不得写成已尽提示义务。
6.3 强制规范
第一百五十三条；合同编通则解释第十六条。定向出让、萝卜条款、不经招拍挂直接供经营性用地：删除或改成公开出让安排，不当然宣告整份预申请其他条款无效，但用户拒删则整体停止。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀代替第一百五十三条。
土地使用权合同解释第三条（协议出让金低于最低价，价格条款无效）不得写成预申请承诺价条款的自动效果；承诺价本来就不是法定底价。
节点 7 违约、解除、管辖与行政协议色彩
不参加竞买、报价低于承诺价、出让人逾期不发布公告、擅自变更规划条件、隐瞒权利负担：必须分别有可执行后果。只有“依法承担违约责任”视为必须改。
构成违约不等于当然解除。违约金不是必得金额；禁止写“不得调整”。
争议解决：
- 出现仲裁条款：不得改写成“应向某法院起诉”并假装已选定诉讼。
- 或裁或诉、机构不明：标待核，改成单一机构或单一法院连结点。
- 协议具有行政协议色彩时，不得保证民事诉讼一定受理，也不得保证行政诉讼一定成立。可建议约定地块所在地为联系点，并提示行政协议解释第二十七条：审理行政协议案件适用行政诉讼法，可以参照民事合同规范。
- 行政协议解释第二条列举的出让协议，不得直接写成“预申请就是第二条第三项出让协议”。
通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。
节点 8 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题用用地预申请／土地出让预申请，不用出让合同、勾地协议混称；甲方为市、县自然资源主管部门；鉴于只写列入供应计划和意向，不写已成交、已交地 | 标题或主体修改句 |
| 交易条款 | 地块封闭描述；承诺单价／总价；参加竞买且不得低于承诺价；组织出让的工作日期限；通知义务 | 闭环修改句；缺数字用 【待填】 |
| 配套 | 保证金定性与退还；规划实质性变更撤回；政策变动解除；不报价／不挂牌的分别后果；项目公司承接 | 可执行后果句或删除句 |
| 尾部 | 双方法定代表人或授权代表签章；政府批准或集体决策作为附件；附件含宗地图、规划条件、决议 | 生效与附件修改句 |
| 语言 | 正说加反说；盯死预申请 vs 出让、承诺价 vs 底价、保证金 vs 定金、尽快 vs 期限、交勘察 vs 交地 | 替换空词的句子 |
| 常见问题 | 定向出让；萝卜条款；管委会越权；双倍返还误用；把预约写成已拿地 | 结构级改法或红线 |
每条修改句固定格式：
定位（条／款／附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止（实为出让本约或勾地、定向出让、萝卜条款、不经招拍挂直接供地、未征收集体土地供商品住宅、保证一定摘牌）；必须改：可谈但签署前要落句（组织出让期限、承诺价与底价分列、保证金定性、规划变更撤回、主体授权附件）；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。
用户不可接受事项优先写成红线。生存级金额或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
版本冲突
正文、宗地图、规划条件、会议纪要、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#/S#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明地块范围、用途和承诺价以哪一份附件为准，或删除冲突句。
- 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“协议已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（第三百四十七、三百四十八、四百九十五、五百八十六、一百五十三条，招拍挂规定第四、十、十一、二十条，解释第一、二条，通则解释第六至八、六十七条的法律结论） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得把“预审二十日”“口头一律无效”“政府原因必须双倍”写成法源 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴范本充作本约；出让合同示范文本不得当本类型模板 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。
起草模式与自审
本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 用地预申请协议·审查。
按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。