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- 合同标题
- 抵押借款通常涉及两份核心合同：一份主合同《借款合同》，以及一份从合同《抵押合同》。
- 双方也可以合并签订一份《抵押借款合同》。
- 合同主体
- 借款合同：明确区分“出借人”（贷款人）和“借款人”。
- 抵押合同：明确区分“抵押权人”（通常为出借人）和“抵押人”（可以是借款人或提供担保的第三人）。
- 审查要点：当事人信息必须完整准确，包括法人名称、统一社会信用代码、法定代表人、住所地；或自然人姓名、身份证号码、住所、联系方式。
- 核心风险（借名借款）：审查名义借款人与款项实际使用人是否一致。如果名义借款人向出借人披露了实际使用人，且真实意思是借名借款，法院可能认定实际使用人为借款人。
- 鉴于条款
- 应在鉴于条款中明确借款的基本事实、借款用途，并申明抵押人（无论是借款人还是第三方）自愿为该笔借款提供特定财产抵押担保。
- 借款条款（主合同核心）
- 借款金额：必须明确约定币种和金额，大小写均需一致。
- 借款用途：必须明确约定。
- 贷款人风险：借款人未按约定用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。
- 无效风险：如果出借人事先知道或应当知道借款人将款项用于违法犯罪活动，借款合同无效。
- 借款期限：明确约定借款的具体起止日期。
- 放款：明确约定放款的方式（建议采用银行转账以留存凭证）、时间节点及前提条件。
- 利息与费用条款
- 利率约定：明确约定利率标准。
- 支付方式：明确利息的支付节点（如按季支付）和本金的归还方式（如到期一次性归还）。
- 核心风险（变相利息）：金融机构以服务费、咨询费、顾问费、管理费等名义变相收取的利息，如果被认定为不合理，法院可以酌减。
- 核心风险（合同无效）：
- 高利转贷：出借人套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人的，民间借贷合同无效。
- 职业放贷：未依法取得放贷资格的法人、非法人组织或自然人，以民间借贷为业从事的民间借贷行为，应当认定无效。
- 还款条款
- 明确还款的时间、方式和账户。
- 审查是否存在“借新还旧”安排。注意：如果以新贷款归还旧贷款，旧贷款因清偿而消灭，为旧贷款设立的担保物权也随之消灭。贷款人不能以旧贷的抵押登记尚未涂销为由，主张对新贷行使担保物权（除非当事人另有约定）。
- 抵押条款（从合同核心）
- 合同形式与效力：抵押合同必须以书面形式订立。它是主债权债务合同的从合同；主合同无效，抵押合同无效（法律另有规定的除外）。
- 抵押财产：
- 可抵押财产：必须明确约定抵押物的名称、数量、状况、所在地、权属等。法律允许抵押的财产包括抵押人所有的房屋、其他地上定着物、机器、交通运输工具，以及依法有权处分的国有土地使用权等。
- 不可抵押财产：土地所有权；耕地、宅基地等集体所有土地使用权（特定例外除外）；学校、医院等公益设施；所有权不明或有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产。
- 房地一体原则：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的土地使用权同时抵押；以土地使用权抵押的，该土地上的建筑物同时抵押。
- 抵押登记：
- 核心要求：以建筑物、土地使用权等财产抵押的，应当办理抵押登记。
- 生效要件：抵押合同自登记之日起生效。未办理登记的抵押合同虽然成立，但抵押权未设立。
- 预告登记：以预购商品房（期房）设定抵押的，当事人办理的 是抵押预告登记。抵押权预告登记并非现实抵押权，而是将来办理抵押权登记的请求权，具有排他效力。
- 担保范围：
- 法定范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
- 如果约定不明，保证人（抵押人）应当对全部债务承担责任。
- 登记与约定：以登记作为公示方式的不动产担保，其担保范围一般以登记的范围为准。但如果登记系统（如仅有“被担保主债权数额”栏）导致无法完整登记利息、违约金等，而合同中又有明确约定的，法院倾向于以合同约定认定担保范围。
- 禁止流押条款：
- 核心风险：抵押合同中不得约定“在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。这种约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
- 名为买卖、实为担保的风险
- 表现形式：当事人以订立商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，并可能办理预告登记。
- 法律定性：此种安排不适用“流押条款”禁止性规定。
- 司法处理：
- 履行期届满前达成的以物抵债协议（或名为买卖实为担保的合同），债权人请求履行买卖合同交付房屋的，法院不予支持，并释明其应当根据原借款合同关系提起诉讼。
- 履行期届满后达成的以物抵债协议，不存在无效事由的，法院依法予以支持。
- 判决后执行：按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行金钱债务的，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物（即抵押物），以偿还债务。
- 违约责任条款
- 借款人违约：
- 未按时足额支付本息。
- 未按约定用途使用借款。
- 贷款人/抵押权人救济：
- 常规救济：要求支付违约金、赔偿损失。
- 特别救济：停止发放借款、提前收回借款、解除合同（针对借款人违规使用款项）。
- 实现抵押权：在债务人不履行到期债务时，抵押权人有权与抵押人协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
- 担保物权与诉讼时效：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，法院不予保护。主债权诉讼时效届满后，抵押人请求涂销抵押权登记的，法院应予支持。
- 借款人违约：
- 按揭贷款合同的特殊解除
- 与买卖合同的关联：商品房按揭贷款合同与商品房买卖合同是两个独立但紧密关联的合同，并非主从关系。
- 买卖合同解除的后果：因商品房买卖合同被确认无效、被撤销或解除，导致商品房担保贷款合同（按揭合同）的目的无法实现的，当事人（包括买受人、银行）请求解除商品房担保贷款合同的，法院应予支持。
- 善后处理：商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款（本金及利息）分别返还给担保权人（银行）和买受人。
- 签名盖章
- 借款合同和抵押合同均要求双方当事人签字或盖章。
- 若借款人为公司，法定代表人以公司名义签订借款合同，即使仅有法定代表人签字而未加盖公司印章，合同仍然成立，公司应承担责任。
- 合同生效
- 借款合同自双方签字盖章时成立并生效。
- 以不动产（房屋、土地使用权）作为抵押物的，抵押合同自办理抵押登记时生效。
- 附件
- 抵押合同是借款主合同的从合同。
- 应附上抵押物的权属证明、清单、评估报告等文件。
- 准确性
- 借款方向：必须明确是“出借人（甲方）向借款人（乙方）提供借款”，避免使用“甲方向乙方借款”导致主体混淆。
- 担保与定金：明确约定“定金”二字，才能适用定金罚则。约定为“保证金”、“订约金”、“押金”等，但未约定定金性质的，不能主张定金权利。
- 重点词语（高风险词）
- 禁止“流押”：审查是否存在“债务到期未清偿，抵押物所有权转移为债权人所有”的表述，该约定无效。
- “名为买卖、实为借贷”：审查是否存在名为《商品房买卖合同》实为借款担保的安排。此类合同在债务履行期届满前，不能被认定为买卖合同，只能按借款关系处理。
- “回购”：在商品房买卖中出现“回购”字样，可能表明双方真实意图是借贷而非买卖。