references/method.md

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审查方法（锁定赠与合同 / “以他人名称购房并支付房款” 型赠与合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。

禁止打开或复制下列 method：真实房屋买卖，买受人取得所有权（商品房买卖五证、面积误差、网签按揭主路径）、文本写到期还本、回购、担保债权、流质或“先过户再还钱把房拿回” → 负触发（让与担保清算、流质、回购主路径）、一般赠与合同·审查（一般赠与）、公益、道德义务性质的赠与合同·审查（公益道德义务赠与）、婚姻家庭中的赠与合同·审查（婚姻家庭赠与）、无对价财产转移赠与·审查（不直接支付对价的财产转移）。

定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续。本类型的识别核是——外观像借名买房，当事人却要把出资写成无偿给予名义人。买卖本约、让与担保、借名留房或他类明显则负触发，不填十节实体结论。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、必然更名或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、已失效《物权法》、已失效房屋登记办法，或把商品房买卖解释、担保制度解释当作本类型主规则时记为噪声，不得写入 L#。

示范文本只参考结构。检索到的企业间赠与范本常引用合同法，赠与公证书常引用民法通则：只借栏目（标的、接受、交付、公证对象），不得当作现行法源。父母赠房给子女、有限公司出资／代持、购房监护声明作负向切开。

知识库纠正（不回写双文件）：

基本面.md “无借贷、代持、共同购买合意时，常被认定为对房屋权益的赠与”：采用为定性起点，不是已经成立赠与的结论。没有书面三选一时，判断写 依据不足，修改句要求补确认书。
基本面.md “本类型是从开发商或卖方处直接买到受赠人名下”：采用。出资人自己名下已有房再过户，不是本类型。
基本面.md “限购、信贷违规可能无效，但不当然决定出资应否返还”：采用。行政违法与民事返还拆开；不改可履行规避结构。
基本面.md “父母出资购房不得一律套本类型”：采用。近亲属＋税率／赡养／只赠一方主线，负触发 婚姻家庭中的赠与合同·审查 或 亲属间房屋赠与合同·审查。
框架.md “管辖：房屋所在地”：内部赠与债权与商品房买卖可能分案。物权确认走不动产所在地；单纯赠与确认债权不当然专属。只标红旗，不选定唯一法院充作法律意见。
框架.md 高风险词“已付款即不可撤销”“代持／赠与均可”“银行那边到时再说”：采用为红线或必须改，不得改写成可放行。
实务“交付产权证并占有即赠与有效”：与第 209、214 条冲突，记噪声。
实务“出名人经济差则赠与不符合常理”：只作审查反例，不写成必然。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头“我出钱写他的名”	`借名购房型赠与·起草`	已经完成审查；可以签
未签，目标是评改已有出资赠与确认书	进入节点 1	已签署或已过户
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	`借名购房型赠与·起草`	已经完成审查；转通用起草引擎出本类型终稿
已签，问网签日、放款日、缴税日	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁或债权人撤销之诉	`已催告、解除、索赔、诉讼或仲裁 →` 或专项	继续当签前审查

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。用户要求倒签付款日或补假附言：整体停止。

节点 1　借名购房出资外观下的赠与认定（硬闸）

本节点是本类型的中心闸。先承认外观，再决定能不能按赠与往下审。

1.1 外观识别

支持本类型外观的事实通常同时出现：

购房合同买受人、贷款借款人或拟登记权利人是名义人，不是出资人；
首付、节点款或监管账户资金由出资人支付；
当事人要把这种出资写成无偿给予名义人，而不是“房子还是我的”。

这三件同时成立，才进入本类型。缺第 3 件：只有转账和别人的名字，判断写 依据不足，不得推定房屋赠与已经成立。

合同编通则解释第 15 条：不拘泥名称，按内容、背景、履行认定实际关系。标题写“赠与”、正文写代持或回购，按核心给付切开。

支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：

第 657 条：赠与是将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受。
第 658 条：权利转移前可撤销；公证或公益、道德义务除外。
第 209、214 条：不动产应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。
解释（一）第 29 条：婚前父母出资推定赠自己子女，明确赠双方除外；婚后有约定从约定，无约定按共同财产原则处理。

1.2 三选一写死

同一份文件必须三选一，禁止“代持／赠与均可”“以对甲方有利者为准”。

选择	本任务动作	不得写成
赠与房屋所有权或预售合同权益	正触发；进入节点 3	付款即房屋物权转移
只赠与已付资金	正触发；进入节点 3；该笔到账后该笔金钱赠与完成	到账后仍任意撤销该笔已付资金，或把到账写成已经给房
借名代持：房屋实际归出资人，名义人仅出名	负触发转引擎；不适用赠与任意撤销	留在本任务按 658 改

标题写“赠与”、正文写“实际产权属于出资人”或“代持／赠与均可”：按借名切开或红线删除混写，不删代持句后硬套本技能。

1.3 商品房买卖切开（硬闸）

相对人是开发商或卖方，用户要审五证、面积误差、网签、按揭放款、交房条件：负触发 真实房屋买卖，买受人取得所有权。禁止打开其 method。附件里的购房合同只作标的特定化，不在本任务按买卖本约改完。

撤销内部赠与不等于解除买卖、不等于改网签。

1.4 让与担保切开（硬闸）

出现到期还本、固定回购价、担保债权、流质（到期不还则房归对方）、“先过户到你名下，我还清再拿回”：负触发 文本写到期还本、回购、担保债权、流质或“先过户再还钱把房拿回” → 负触发。禁止打开其 method。不得把让与担保改写成赠与确认，也不得按本类型 658 改完。

本类型是无偿给予。让与担保有基础债务。二者不能靠改标题混过去。

1.5 其他负触发

信号	归入	本任务动作
标的是现金或动产，与名购房结构无关	一般赠与	负触发 `一般赠与合同·审查`
救灾、扶贫、助残或依法不得任意撤销的公益、道德义务是主线	公益道德义务赠与	负触发 `公益、道德义务性质的赠与合同·审查`
近亲属＋赡养、只赠一方、婚内加名是主线	婚家赠与或亲属房屋	负触发 `婚姻家庭中的赠与合同·审查` 或 `亲属间房屋赠与合同·审查`
无购房外观的其他无偿移转	不直接支付对价的财产转移	负触发 `无对价财产转移赠与·审查`
出资人已是登记权利人，再过户	普通房产赠与	负触发 `房产赠与合同·审查`
出资人只要还钱	借款	负触发 `或` 或 `或`
双方按份出资或约定共有	共有购买	负触发转引擎
死后过户	遗赠或遗嘱	负触发 `生前类赠与协议·审查`
有限公司股权出名、显名	股权代持	负触发 `或`；禁止套解释（三）第 24 条审房

1.6 加载协议

本技能已锁定 赠与合同 / “以他人名称购房并支付房款” 型赠与合同。只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。

节点 2　限购、信贷规避停笔（硬闸）

加载后或定性中出现：用他人购房资格或贷款资质买；“先写你的名字，满年限再转回”；以赠与做税和继承规划、真实目的是规避限购。

动作：

交付告知：规避限购或信贷的安排存在无效和行政处罚风险；行政违法与民事返还拆开，不在本任务写成“内部有效即可履行”。
不写可履行的借名路径、阴阳确认书、假无偿声明、满年限回购。
风险表只保留识别依据和转出／删除提示。
用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。

合规改道（改回自己的名字买、真实赠与且名义人自有资格、真实借款）只点名对应原子，不在本任务起草。

名义人购房资格本身不是可赠与财产。无资格则赠与履行不能。修改句把资格作为网签和登记的先决条件：不能成就则解除内部赠与，已发生费用按约定清算，不强制更名，不改成假借名。

节点 3　主体、共同财产与知情第三人

3.1 主体表

建表：出资人（赠与人）、名义购房人（受赠人）、购房合同买受人、贷款借款人、登记权利人、授权签字人。名称不一致不自动合并。开发商／卖方、贷款银行可列为知情方，不是赠与当事人。不得把对内部确认的义务写成对开发商或银行的命令。

口头“我只是帮忙走路子”不得单独排除或确认赠与人地位。资金来源与付款回单未闭合：出资人地位字段停止。

3.2 共同财产与配偶

用夫妻共同资金给第三人购房：须配偶签署，否则签署能力字段停止。解释（一）第 29 条、解释（二）第 8 条用于提示必须写明受赠对象（只赠名义人个人还是赠其家庭），不在本任务宣告离婚时房屋归属。

受赠人已婚：写明只赠受赠人个人还是赠其家庭。未写则必须改。

一方将共同财产无偿给婚外第三人：第 153 条公序良俗与解释（二）第 7 条可能无效。只告知，不改写成可履行；用户坚持则整体停止。

节点 4　标的分轨与付款分项

4.1 标的究竟是什么

必须写到可履行：

选择	权利转移节点	658 窗口	不得写成
赠与房屋所有权或预售合同权益	不动产登记至受赠人名下（预售权益另写合同权利归属，仍不得写成付款即完成房屋物权）	登记前通常仍开	支付首付即房屋赠与完成
只赠与已付资金	该笔款项到达卖方或监管账户	该笔到账后，该笔金钱赠与完成	到账后仍任意撤销该笔已付资金

项目名称、房号、买卖合同编号、总价、已付、未付、贷款金额必须列明。禁止“名下那套房”“以后买的都算”。

4.2 付款分项

首付、后续节点款、契税、维修资金、月供、装修必须分项写是否属于本次赠与。未写入的月供日后可能被说成借贷。修改句逐项勾选：赠与 / 垫付借款 / 不属于本次。

资金宜从赠与人直接入监管账户，附言与文本一致（“赠与某某购房款”）。附言与正文冲突：并列 C#／D#，不选有利版。

4.3 负担

按揭抵押随房屋。材料未提及贷款不得写成“无贷款”，只能写 依据不足。撤销或分手后谁继续还贷、谁有权赎回必须预设；银行未同意前不得承诺借款人变更。

节点 5　登记节点、任意撤销与公证对象

5.1 房屋权益盯登记，金钱盯到账

第 209、214 条：物权自记载于登记簿时发生效力。第 215 条：未登记不影响合同效力。第 216 条：登记簿是物权归属和内容的根据。第 659 条：应当办理登记手续。

文本写法	本任务动作	不得写成
支付首付即赠与完成（标的是房屋）	红线拆开：该句只可能完成该笔金钱赠与	首付到账即取得房屋
网签后不得撤销房屋赠与	必须改：网签不是物权转移；658 通常看到登记	网签=权利已转移
已登记仍约定任意撤销房屋	必须改：登记后任意撤销关闭；改走 663／538 或确认借名（借名须另件且评估限购）	已登记仍可依 658 要回房
无登记／到账节点	必须改：房屋以登记为准；金钱以到账为准	尽快配合即可

已网签未登记：房屋物权未变，房屋赠与的 658 窗口通常仍在。已付首付：若书面选择只赠该笔金钱，该笔不得再依 658 要回。

5.2 任意撤销窗口

第 658 条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销。经过公证的赠与合同，或依法不得撤销的公益、道德义务性质，不适用前款。

第 660 条：上述不得任意撤销的赠与，赠与人不交付的，受赠人可以请求交付。

文本写法	本任务动作	不得写成
“本合同不可撤销”且无公证本确认书	必须改：通常挡不住 658	约定即消灭法定撤销权
只公证了商品房买卖合同	必须改：公证对象应是本赠与确认；仅公证买卖合同不够	买卖合同公证=关闭 658
受赠人要锁死房屋权益	修改句：对本确认书公证，并尽快完成登记	先住进去再慢慢过户
出资人要保留窗口	修改句：登记前可依 658 撤销；不公证；撤销后停止继续付款	未登记也必须过户且违约金不得调整

最强反方：受赠人主张“钱已经付给开发商所以权利已转移”。回应：若书面选择赠与房屋，不动产以登记为准；若书面选择只赠金钱，该笔到账后金钱赠与完成，但不等于房屋物权归受赠人的争议已经消失——两条必须事先选死。

公益、道德义务主线不在本任务展开，负触发 公益、道德义务性质的赠与合同·审查。

节点 6　贷款分离与撤销落地

6.1 贷款与还款

借款人是谁、谁实际还款、撤销或分手后贷款如何处理。银行未同意前，不得承诺必然更名。赠与人代还月供：每次或汇总书面确认“赠与该期月供”或“借款垫付”。

6.2 撤销落地（不是改买卖）

撤销的是内部赠与，不是当然解除与开发商的买卖，也不是当然变更贷款借款人。修改句：书面通知、通知后停止继续付款、双方共同申请更名或退房（努力义务）；不能更名时按已付房款扣除名义人自行承担部分后作价返还。禁止写“开发商应当”“银行必须”。

6.3 税费

未核验契税法全文则税种名称可列待核，不输出税额。合同可作内部承担，不得约定“不申报”。

节点 7　538、格式条款、法定撤销与穷困

7.1 逃债第 538 条

第 538 条：无偿处分财产权益影响债权人债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销。第 541 条：自知道或应当知道之日起一年；自行为发生之日起五年不行使则消灭。第 542 条：被撤销的，自始没有法律约束力。不宣告本案已被撤销。

用户或文本写明为躲债、规避执行而写到他人名下：只告知，不改可履行结构；用户坚持则整体停止。

7.2 格式条款与强制规范

为重复使用而预先拟定、订立时未与对方协商。排除任意撤销、强制更名、管辖等异常条款须有足以引起注意的标识。小字、夹在附件、仅网络勾选：不得写成已尽提示义务。

第 153 条：违反法律、行政法规强制性规定不一律无效；违背公序良俗无效。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀。规避限购、逃债：不改写成有效履行结构。无核验引文则法律结论字段停止，事实摘录继续。

7.3 法定撤销与穷困

第 663 条：严重侵害；不履行扶养义务；不履行约定的义务。撤销权自知道或应当知道之日起一年内行使。

第 664 条：受赠人违法行为致赠与人死亡或丧失民事行为能力的，继承人或者法定代理人自知道或应当知道之日起六个月内撤销。

第 665 条：撤销后可请求返还财产。已登记回转须再办转移登记，可能再次产生税负，且须卖方／银行配合的部分仍是努力义务。

第 666 条：经济状况显著恶化，严重影响生产经营或家庭生活的，可以不再履行赠与义务。仅约束尚未支付的后续房款或尚未完成的金钱赠与，不得写成已付首付或已登记部分当然收回。

修改句把 663／664／666 写成法定权利提示，不写成已经成就。

7.4 违约与争议

未经公证的，不宜设高额“必须完成过户／更名”违约金与任意撤销并存。已公证本确认书的，可约定逾期协助申请更名或登记的违约金，但仍不得写成银行或开发商必然配合。违约金不是必得金额；禁止“不得调整”。

争议解决：出现仲裁条款，不得改写成“应向某法院起诉”。内部赠与与商品房买卖可能分案。只标红旗，不选定唯一法院充作法律意见。

通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。

步	动作	必须产出
首部	标题用购房出资赠与确认书，优于塞进商品房买卖合同；主体为出资人与名义人；开发商／银行仅知情；鉴于写清何人何日以何人名义签约、房款由谁支付，禁止只写“房屋归登记人所有”却不处理撤销和贷款	标题或鉴于修改句
交易条款	三选一写死；房屋与合同编号；资金分项；权利转移节点（登记 vs 到账）；贷款与还款；卖方配合为努力义务 + 不能更名时的金钱清算；税费	闭环修改句；缺数字用 `【待填】`
配套	任意撤销操作；663／664／666；借名切换禁止；婚姻与共有加签；限购合规陈述 + 无效时返还公式（不是可履行规避）；管辖红旗	可执行后果句或删除句
尾部	出资人、名义人双方签；配偶视财产属性加签；确认书日期覆盖已发生付款或写追认；签字生效，禁止“产权证下发后再生效”；附件：购房合同、付款回单、贷款合同、聊天固定件、公证申请	生效与附件修改句
语言	正说加反说；盯死“先写你的名字”、代持／赠与均可、已付款即不可撤销、银行那边到时再说	替换空词的句子
常见问题	只有转账没有定性；以为付完首付还能随时要回房；贷款与物权分离	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（实为买卖本约、让与担保或借名留房、代持／赠与混写、付款即给房拒改、规避限购、撤销写成第三人必须改名、未公证却保证 658 消灭）；
必须改：可谈但签署前要落句（三选一、资金分项、登记／到账节点、658 窗口、配偶加签、贷款清算、公证对象）；
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级住房或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

示范正说与反说（可改写后嵌入修改句，不得当作已核验个案）：

正说：甲方以乙方名义签订编号【待填】的购房合同并支付房款，双方确认系甲方向乙方赠与该房屋权益；房屋权利自记载于不动产登记簿且登记权利人为乙方时转移。双方确认本确认书不是借名代持，也不是让与担保或买卖本约。
反说：登记完成前，甲方有权依第 658 条撤销（已对本确认书公证或属于公益、道德义务的除外）；撤销后双方应共同向开发商、银行申请更名或退房，不能成就时按已付房款扣除乙方自行承担部分后返还，任何一方不得向开发商或银行主张内部约定对其自动生效。支付首付只完成该笔已书面定为金钱赠与的款项，不视为房屋赠与完成。已登记且未经公证的，甲方不得再依第 658 条撤销。

版本冲突

正文、购房合同、网签、贷款合同、付款回单、转账附言、聊天确认冲突时：

并列 D# / C# / S#，不选对用户有利的一版。
修改句写明以哪一份为准，或删除冲突句。
不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（657–660、663、666、209／214／215、153、538／541、解释（一）第 29 条的法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止
`search_practiced`	optional	继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约；买卖、让与担保、父母赠房或遗嘱范本不得当本类型模板

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

起草模式与自审

本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 借名购房型赠与·审查。按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 借名购房出资外观下的赠与认定（硬闸）