SKILL.md
10.3 KB任务目标
在单一立场下，只按已谈妥条件起草 房地产合同 / 不共担风险型联建合同 的待签文本：先完成固定回报穿透，再按穿透后的真实性质输出风险表、可回给对方的修改句或红线、税负与行政程序提醒、谈判与签署提醒。
本技能类型锁死。不扫描其他合同类型。本原子只承担本类型起草。待签评改转 lawyeah-review-non-risk-sharing-joint-build。场景分层为 P1。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类型起草、履约交底、争议文书、有效性或税负/过户保证。禁止按共担风险联建改完。
工作边界
正触发：已有可读待签文本要评改（审查模式），或本类型条件已谈妥要出己方稿（起草模式）；尚未签署，尚未成争；标题或陈述为联建、联合开发、合作建房；至少一方不承担经营风险，只收取固定利益（固定货币、固定房屋、固定收益或长期使用权）。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 双方共同投资、共享利润并且按约定分担亏损/超支，无保底、无论盈亏或固定回报 → 转
lawyeah-review-risk-sharing-joint-build，不得在本任务补共担条款后当作本类型审完； - 文本是无联建外观的纯土地使用权转让、纯借款、纯商品房买卖或纯租赁 → 转 本套导航的类型切开步骤 或对应专项，不套本类型穿透表充作他类审查；
- 用户只要出资结构/操盘分工、且风险共担已闭合 →
lawyeah-review-land-vs-cash-joint-build、lawyeah-review-both-land-joint-build、lawyeah-review-single-operator-joint-build等出资或操盘原子（不可用则引擎）； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问出资日、分房日、还款留痕 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、索赔、诉讼仲裁）→
lawyeah-dispute-assess-contract或金融/房地产专项，不在本任务做效力或返还结论。
挂靠、违法分包、规避土地转让/预售/限购/金融特许：只出告知，不改写成可履行结构。
本类型硬闸
未完成下列切开和落句，不得宣称审查完成：
- 固定回报穿透（第一道实体闸）。先摘录谁不担风险、固定利益是什么，再归入四分支之一，禁止停在“名为联建”：
- 出地方不担经营风险、只收固定利益 → 按土地使用权转让审（2020 年解释第 21 条）；
- 出资方不担风险、只分配固定数量房屋 → 按房屋买卖审（第 22 条）；
- 出资方不担风险、只收取固定数额货币（本息/保底） → 按借款审（第 23 条）；
- 出资方不担风险、只以租赁或其他形式使用房屋 → 按房屋租赁审（第 24 条）。 判断依据是核心给付，不是标题。禁止引用 2005 年解释旧第 24–27 条号当现行号。
- 与共担风险切开。真共担（共投、共享、共亏，无保底）转
lawyeah-review-risk-sharing-joint-build。禁止为“看起来像联建”而写入按比例分担亏损、联合管委会共签、取消保底改分红。知识库框架里的“风险修正/参与决策”是改类型，本技能不得执行。 - 按真实性质闭环，不按联建空话放行。转让要锁土地四至、对价、过户与税费；买卖要锁房号/面积/交付/预售许可；借款要锁本金、期限、利率、还款与增信；租赁要锁租期、租金、交付与备案。缺数字用
【待填】。 - 25% 与划拨不是当然无效句。出让地未达开发投资总额 25%、或划拨地未经批准：标行政过户/审批障碍和履行不能风险。2020 年解释已删除原第 9、11、16 条。不得写“未达 25% 合同必然无效”，也不得写“不影响过户”。民法典第 215 条：未办物权登记不当然影响合同效力。
- 借款利率与放贷资格。穿透为借款后，约定利率超过合同成立时一年期 LPR 四倍的部分不得写成可强制执行；疑似未取得放贷资格、面向不特定对象营利放贷：字段停止或整体停止，不包装成合法联建。禁止用 1990 年联营解释写“企业间借贷一律无效”。
- 税负与对外效力必须点名。穿透后税种可能从“合作分成”变为土增税、契税、增值税或利息所得税。内部“风险由操盘方承担”不当然对抗政府、债权人、购房人或侵权受害人。
- 分房即预售红旗。未取得商品房预售许可却以固定房屋作为出资对价：不得改成可履行预售。用户坚持包装：整体停止。
必须有修改句。禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。
起草模式
本原子只承担本类型起草。待签评改转 lawyeah-review-non-risk-sharing-joint-build。无完整待签文本、但本类型条件已谈妥、要出己方稿时，留在本任务起草并自审。
仍只加载本目录 基本面 与 框架。不另写一套硬闸。按框架六步落稿。商业数字未给用 【待填】。出稿后必须用「本类型硬闸」和 审查方法 再审自己的稿，输出风险表和修改句。不得只交白稿。他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。真共担风险联建：负触发，禁止按共担风险联建改完。
起草必写
- 先摘录谁不担风险、固定利益是什么，再归入转让／买卖／借款／租赁四分支之一。
- 按真实性质闭环：转让锁土地四至、对价、过户与税费；买卖锁房号／面积／交付／预售许可；借款锁本金、期限、利率、还款与增信；租赁锁租期、租金、交付与备案。
- 出让地未达开发投资总额 25%、或划拨地未经批准：标行政过户／审批障碍和履行不能风险，不得写“未达 25% 合同必然无效”，也不得写“不影响过户”。
- 穿透为借款后，约定利率超过合同成立时一年期 LPR 四倍的部分不得写成可强制执行。
- 穿透后税种可能从“合作分成”变为土增税、契税、增值税或利息所得税。
- 内部“风险由操盘方承担”不当然对抗政府、债权人、购房人或侵权受害人。
附件必附
- 土地证书与负担。
- 按分支：过户／税费安排，或房号面积与预售许可，或利率与增信，或租赁备案。
- 涉及国资时的国资决议。
禁止出现
- 为“看起来像联建”而写入按比例分担亏损、联合管委会共签、取消保底改分红。
- 停在“名为联建”不穿透。
- 用 1990 年联营解释写“企业间借贷一律无效”。
- 引用 2005 年解释旧第 24–27 条号当现行号。
- 未取得商品房预售许可却以固定房屋作为出资对价并改成可履行预售。
- 共担外观但保留保底。
判断节点
以 审查方法 为准。本技能固定加载：
入口（细节以 method 为准）：
- 签署状态分流：已成争 → 争议；无文本且本类型条件已谈妥 → 本任务起草模式；已签履约 → 本套导航履约步骤。
- 类型切开：不共担固定回报才留本任务；真共担转
lawyeah-review-risk-sharing-joint-build。 - 固定回报四分支：转让 / 买卖 / 借款 / 租赁。
- 主体、国资决议、土地权利人、职业放贷、资金来源。
- 土地/房屋锁定、权利负担、固定利益可执行性。
- 批准、登记、过户、预售许可写成条件或期限，不写成已经完成。
- 对价、利率四倍、税款承担、增信与退出。
- 格式条款；强制规范走通则解释第 16 条；规避监管停笔。
- 按框架六步出符合真实性质的修改句，不改成共担联建。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；用户坚持伪造倒签、补假批准或假预售证；以联建规避转让/预售/限购/金融特许；要求保证不被穿透或保证有效；要求写成共担外观但保留保底。字段停止：土地证书与负担、25%/划拨批准、预售许可、利率与 LPR、资金来源、国资决议未核验。目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或用户确认真实意愿是共担风险联建。
生存级出资或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构，不证明本约条款已被接受。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、1990 年联营司法解释“企业间借贷一律无效”、或 2005 年国有土地使用权合同纠纷解释旧条号当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
交付
严格按 输出合同 十节交付。判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。