references/基本面.md
4.8 KB第一步：首部 要素审查
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合同标题：
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标准命名：通常命名为**“存量房买卖合同”或“二手房买卖合同”**。
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风险识别：应核实文本是否为当地住建部门推广的“政府示范文本”。若使用自行起草的协议，须确保其具备网签所需的必要条款。
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合同主体：
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出卖人（处分权）：审查房产证载明的权利人。核心风险：若房屋为夫妻共同财产，必须要求配偶在合同上签字或出具《配偶同意出售声明》，防止其以“不知情”为由主张合同无效。
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优先购买权人：审查房屋是否存在承租人。应要求承租人签署《放弃优先购买权声明》。
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鉴于条款：
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权属现状描述：列明房产证号、土地性质（出让 vs 划拨）、是否存在抵押（如银行按揭）或查封情况。
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居住权审查：明确该房屋是否设定了“居住权”，一旦设定，即便过户买受人也无法实际占有。
第二步：交易条款 审查
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标的条款：
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信息一致性：房屋坐落、面积、用途（住宅 vs 公寓）必须与房产证内容完全一致。
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附属设施清单：采用“列举”方式，明确随房赠送的装修、家电、家具清单。
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价款与支付：
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阴阳合同风险：严禁通过“阴合同”虚低房价以避税。违约责任：明确约定若因避税行为导致税务稽查，产生的责任由违约方承担，且计价以网签合同为准。
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资金监管：强烈建议约定**“资金监管”**。明确首付款、尾款存入监管账户的节点。
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户籍迁出保证金：从总房款中预留一部分作为“户籍保证金”，待卖家户口迁出后支付。
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履行与过户：
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解押程序：若房屋有抵押，明确出卖人还清贷款并办理“注销抵押登记”的具体期限。
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网签与过户节点：约定“自合同签订之日起XX日内办理网签”，“自贷款审批通过之日起XX日内办理过户”。
第三步：配套条款 审查
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违约责任条款（核心）：
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逾期责任：针对逾期付款、逾期配合过户、逾期迁出户口设定日万分之几的违约金。
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“一房二卖”惩罚：明确若出卖人将房屋另售他人，除返还已付房款外，应赔偿房屋涨价导致的差价损失（可得利益损失）。
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解除与终止条款：
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根本违约解除：约定“逾期超过XX日”或“因出卖人原因导致房屋被查封”时，买受人有权单方解除合同。
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争议解决条款：
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专属管辖：约定由房屋所在地法院管辖。
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特殊限制性条款：
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购房资格瑕疵：约定若因政策调整导致买受人失去购房资格，合同解除的责任分担（通常为无损解除）。
第四步：尾部 要素审查
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签名盖章：
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手写签名+指印：确保所有产权人及其配偶均到场签署。
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日期与地点：
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签订日期：与网签备案日期衔接，防止“倒签”影响税费计算起点。
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附件：
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包含：①房产证复印件；②出卖人及配偶身份证件；③附属设施确认单。
第五步：合同语言审查
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准确性（“正说反说”）：
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正说：出卖人应当在202X年X月X日前将户口从标的房屋中迁出。
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反说：若逾期未迁出，每逾期一日，出卖人应当按总房价款的万分之五支付违约金。
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重点词语辨析：
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“定金”与“订金”：必须使用“定金”字样以适用双倍返还规则。
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“净到手价”与“含税价”：在税费承担条款中，必须明确契税、增值税、个税由哪一方承担，避免因“税费转嫁”产生的歧义。
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逻辑关系词：
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“以……为准”：如“房屋面积以不动产权登记证书记载的面积为准”。
第六步：常见问题与最佳实践
- 结构性缺陷：借名买房风险
- 识别：出资人与网签人不一致。
- 最佳实践：应在合同外签署完备的《借名买房协议》，并在买卖合同中保留所有的出资流水凭证。
- 条款设计陷阱：暂未取得产证的买卖
- 风险：合同有效但无法办理过户，期间房屋易被查封或卖家反悔。
- 对策：约定高额违约金，并办理**“预告登记”**以对抗第三人。
- 划拨土地补地价：
- 若房屋土地性质为“划拨”，必须明确土地出让金由谁补缴，否则可能导致无法办理过户。
- 恶意串通规避：
- 明确约定出卖人保证房屋不存在“虚假租赁”或“恶意串通设定的抵押”，否则视为根本违约。