references/method.md
20.1 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开 lawyeah-review-urban-renewal-developer-coop、lawyeah-review-urban-renewal-equity-coop、lawyeah-review-urban-renewal-village-coop、lawyeah-review-demolition-mandate、lawyeah-review-consulting-service 或 lawyeah-review-mandate-tech-consulting 的 method 当本类型主路径。禁止把拆迁委托、拆迁补偿、咨询服务或合作开发正文抄进本任务。
定性校验：标题、签署方与核心给付同时具备村集体（或依法代行职能的村委会）与前期服务公司、以及意愿征集/摸底测绘/方案编制/招商组织中的一项以上协助事务，才继续；明显他类则负触发，不填十节实体结论。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然中选实施主体、政府必然批准更新或唯一必得金额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、《民法通则》、《民法总则》、《加工承揽合同条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁单位管理规定》，或 2004 年土地管理法旧条号时，记为噪声，不得写入 L#。
示范文本只参考城市更新/旧村改造前期服务栏目。命中拆除重建合作框架、拆迁补偿安置示范文本、前期物业服务合同、技术咨询或工程咨询范本，不得粘贴充作本约。
知识库纠正（不回写双文件）：
基本面.md把村民表决 80% 或 90% 写成硬性指标：国家层没有统一通过率。修改句把数字写成【待填】并回链当地城市更新细则或当次决议，不得写成全国强制。基本面.md“结清服务费前由服务商保留方案所有权”与框架.md“终止后测绘数据、图纸归村集体”冲突：未结清的，服务商可保留著作权/使用权作为债权担保；已付款部分及政府申报必需数据不得扣留。终止交接写“已付款成果移交村集体；未付款成果可拒绝移交原件，但不得妨碍村集体另聘他人继续申报”。框架.md“项目未能招商或政府取消则服务公司自担风险”：商业招商失败可以自担；政策关闸、规划从全面改造转为微改造，按民法典第五百三十三条走协商变更或解除，不得写成服务公司当然零补偿，也不得写成村集体当然全额买单。- “四议两公开”是地方/党建工作口径，不是国家法律条号。民主决策主引民法典第二百六十一条、农村集体经济组织法第二十六条至第二十八条。村民委员会组织法 2018 修正第二十四条本次仍显示现行有效；若运行时出现 2025 修正条号漂移，以新条号为准，不得把 2018 第二十四条写成唯一条号。
- 不得把地方“单一主体挂牌招商”术语写成乙方必然中选。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头“帮村里做旧改前期” | lawyeah-draft-urban-renewal-pre-service |
已经完成审查；可以按前期服务签 |
| 未签，目标是评改已有前期服务文本 | 进入节点 1 | 已签署或已生效 |
| 已签，问汇报日、测绘验收日、保证金退还留痕 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁 | lawyeah-dispute-assess-contract |
继续当签前审查；输出应诉策略 |
| 用户主问“村民起诉撤销怎么赢、服务费怎么告回来” | 目标停止，转争议领域 | 本任务写策略 |
| 房地产签前文本且确属本类型 | 留本任务 | 因“城市更新”四字整案拒绝 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性
用标题、签署方、核心给付和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。依据法释〔2023〕13 号第十五条：不拘泥于名称，结合缔约背景、交易结构和履行安排认定真实关系。
必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本任务动作 |
|---|---|---|
| 村集体委托服务公司做意愿征集、摸底测绘、方案编制、招商组织；对价是服务费或成本补偿；不分配开发利润、不当然取得实施主体 | 本类型 | 正触发 |
| 开发商与前期服务公司就后续权益、垫资、权益预支或联合拿合作企业资格合作 | 开发商与前期服务公司合作 | 负触发 lawyeah-review-urban-renewal-developer-coop |
| 以项目公司股权、持股比例分享开发利润和风险 | 股权合作 | 负触发 lawyeah-review-urban-renewal-equity-coop |
| 村集体与企业就建设、安置、分成、拿地合作，政府不是本约一方 | 村企合作 | 负触发 lawyeah-review-urban-renewal-village-coop |
| 只有合作意向、排他谈判、尚未形成四项前期给付 | 意向合作 | 负触发 lawyeah-review-urban-renewal-loi |
| 文本已是实施主体监管、资金监管 | 监管类 | 负触发 lawyeah-review-implementing-entity-supervision / lawyeah-review-funds-escrow |
| 只有拆迁实施、腾退、强拆配合，不连方案招商 | 拆迁委托 | 负触发 lawyeah-review-demolition-mandate。禁止打开其 method |
| 已是房屋或土地补偿安置 | 拆迁补偿安置 | 负触发 lawyeah-review-demolition-compensation |
| 只有法律意见、产业咨询、规划咨询或工程咨询意见，不组织表决和招商 | 咨询 | 负触发 lawyeah-review-consulting-service / lawyeah-review-mandate-tech-consulting / lawyeah-review-construction-consulting。禁止抄咨询 method |
| 政府委托一级整理并联动二级出让 | 一二级联动 | 负触发 lawyeah-review-primary-secondary-linkage |
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 房地产合同 / 城市更新项目前期服务合同。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开合作、股权、拆迁委托或咨询原子的 method。
1.3 实施主体闸（硬闸）
加载后或定性中出现：乙方完成本协议即成为实施主体；甲方保证乙方中选合作企业或摘牌；招商文件由乙方单独定标且排除他人；前期服务与后续开发权、土地使用权、建设分红绑死。
动作：
- 交付告知：实施主体、合作企业由有权机关依法确认和公开招商程序决定，本约不能预定结果。
- 不写“改成唯一竞买条件即可锁实施主体”、不写阴阳两套文本、不写可履行的投标干预步骤。
- 风险表只保留识别依据和拆转化句。
- 用户坚持“改到我们就是实施主体、别让别人进来”：整体停止。
合规改道（另签村企合作、股权合作、实施主体监管）只点名对应完整 Skill ID，不在本任务起草。
节点 2 民主决策、主体与换届
支持依据：民法典第一百零一条、第二百六十一条；农村集体经济组织法第五条、第二十六条至第三十条、第三十三条、第四十五条；土地管理法（2019 修正）第四十九条。村民委员会组织法条号运行时核验。
2.1 主体表
建表：村集体签约名（经济联合社 / 股份合作经济社 / 农村集体经济组织 / 村民委员会代行）、统一社会信用代码或登记证书、理事长或法定代表人、服务公司名称、付款名、收款名。社长个人签字未见联社/集体公章：签署能力字段停止。口头“书记同意了”不得写成已授权。
未设立村集体经济组织、由村民委员会代行职能的，必须见到代行依据，不得把村委会印章与集体经济组织印章自动等同。
2.2 民主决策（第一优先级）
引入前期服务、设定排他、约定由后续合作企业承担大额费用、处分与更新相关的集体财产安排，属于涉及成员重大利益的事项。须有成员大会决议；依法可授权成员代表大会的，决议范围不得覆盖农村集体经济组织法第二十八条排除的职权。未见决议、会议记录、公示材料：字段停止，不写成“可以先盖章后补表决”。
修改句：“自双方法定代表人签字并加盖集体公章，且甲方提交成员大会（或依法授权的成员代表大会）同意签署本协议的决议书、会议记录及街道/镇备案材料作为附件之日起生效；未取得上述文件的，本协议不生效，双方互不主张实施主体资格或开发权。”
禁止指导补假决议、倒签表决日期或伪造签名表。用户要求这样做：整体停止。
效力口径：不得输出“未表决则合同必然无效”。最强反方是：法律、行政法规未把该类服务合同明文列为未经民主议定即无效；部分裁判允许一审辩论终结前补正。本任务只做签署条件与风险告知，不代替效力判决。
2.3 换届与禁止转包核心工作
修改句补“甲方理事会、村民委员会换届或法定代表人变更，不影响本协议效力；继任机构承继权利义务”。表决组织、意愿征集、招商文件编制等核心工作，适用民法典第七百七十二条、第九百二十三条：主要工作须亲自完成，辅助测绘、印刷可转委托但须书面同意并对第三人成果负责。禁止把核心群众工作转包给不明第三方。
节点 3 服务标的、验收、数据与成果
本节点只服务真前期服务。合作开发、拆迁实施已在节点 1 转出。不套用咨询合同的“仅提供意见不保证结果”来删掉申报节点，也不套用拆迁委托的腾退进度充作本约。
3.1 服务四项必须特定化
| 项 | 必须写到可履行 | 不得只写 |
|---|---|---|
| 意愿征集与表决 | 协助范围、会议组织职责、资料保管、异议登记 | “负责做通村民工作” |
| 数据摸底 | 土地权属核查、房屋测绘精度、地上附着物清查、人口统计口径，须能满足当地自然资源/更新办备案 | “等有关调查” |
| 方案编制 | 单元规划或意向方案、可研、补偿方案初稿的提交形式和报审责任 | “出具专业意见” |
| 招商推介 | 招商文件起草、公开引入程序配合；乙方不得利用职务干预投标结果 | “负责引进开发商并保证成交” |
项目坐落、四至、预估面积写入鉴于，并附《项目范围图》。只有“本村旧改前期事宜”则标缺口。
3.2 验收
成果须符合当地自然资源部门和城市更新机构规程，以能否提交专项审查为验收标准，不以村干部口头满意为准。约定书面阶段性汇报。异议率、入库、方案批复等量化指标用 【待填】，回链地方细则，不编全国统一数字。
3.3 个人信息
身份证、房产证、户籍与联系方式属于个人信息。依据个人信息保护法第十条、第二十一条：约定处理目的、期限、种类、安全措施；合同不生效、无效、撤销或终止后返还或删除，不得保留；未经同意不得转委托。修改句禁止“乙方可永久保存并用于其他项目招商”。
3.4 成果权属
分两段写：
- 服务费按阶段结清的，该阶段成果（含图纸、数据、方案）知识产权和原件归村集体；服务商保留署名和非独占使用权，仅限于履行本协议。
- 服务费未结清的，服务商可拒绝移交未付款部分的原件，但已用于政府申报的副本和村民个人信息不得扣为人质。
民法典第七百八十条、第七百八十五条：交付成果并提交必要技术资料；未经许可不得留存复制品用于本协议以外目的。
节点 4 对价、保证金、排他与政策变更
4.1 服务费结构
建议改成“按阶段固定报酬”：入库或计划申报成功、方案获批、招商完成（公开引入程序走完，不论谁中选）。禁止总价包死后把超支测绘/评估费无限转嫁给尚未确定的合作企业。设定成本上限 【待填】。
支付主体：可约定由后续中选合作企业在签订合作协议后【待填】日内向乙方支付；须同时写清：（1）村集体督促义务；（2）合作企业未付时，已完成且已验收工作是否由村集体垫付、垫付后如何向合作企业追偿；（3）因商业原因未能招商成功的，已完成工作是否按已验收节点结算或由乙方自担——必须明示，禁止沉默。
禁止把服务费改成投资款、保底年化、建设利润或土地使用权对价。出现这些信号：先按节点 1 判断是否应转 lawyeah-review-urban-renewal-developer-coop / lawyeah-review-urban-renewal-equity-coop / lawyeah-review-urban-renewal-village-coop；若用户坚持留在本约，标红线并要求删除投资属性。
4.2 保证金
服务商缴纳履约保证金。退还节点与政府审批或招商完成挂钩可以保留，但账户必须是街道/镇监管或银行共管，禁止直接打入村干部个人账户或无监管的村集体一般户。村集体挪用保证金：红线。数字用 【待填】。
4.3 排他期与合同期
排他只覆盖“不得另聘其他前期服务公司从事相同摸底、报批、招商组织”，不得覆盖“不得依法公开引入合作企业”。排他期短于合同期；到期是否续展必须明示，禁止自动无限续展。违反排他的违约金可以约定，但不得写成“按预期开发利润双倍赔偿”这种无法核验的金额；改成已发生成本 + 约定倍数 【待填】，并保留调整空间。
4.4 政策变更
政府取消更新、规划从全面改造转为微改造、未获审批：属于订立时难以预见的基础条件变化时，适用民法典第五百三十三条，先协商变更范围和报酬；协商不成请求变更或解除。不得写成不可抗力当然免责且服务公司全部沉没，也不得写成村集体必须按总价赔偿预期开发利益。
村集体不组织表决、不提供基础资料：约定催告期和解除、已发生费用结算，不写成服务公司可以自行召集村民表决替代集体机关。
节点 5 明服暗投、廉洁与强制规范
支持依据：民法典第一百四十六条、第一百五十三条；法释〔2023〕13 号第十五条、第十八条。
5.1 明服暗投
服务公司通过控制村集体、私下承诺保证中选、收取投资对价却只写服务费：按虚假意思表示和隐藏行为处理。本约表面条款与隐藏的开发合作分别评价，不在本任务把隐藏合作改成可履行。用户承认要“先占坑再变实施主体”：整体停止，不提供操作步骤。
合同外向村民私下输送利益、买票：只告知违法和群体性事件风险，不设计可履行的利益输送。
5.2 招商公正
修改句强制写入：乙方编制招商文件应公平、公正，不得为特定企业量身设置排他条件，不得干预评标或挂牌结果；违反则村集体有权解除并没收相应保证金。
5.3 强制规范
违反法律、行政法规强制性规定不一律无效（民法典第一百五十三条但书；法释〔2023〕13 号第十八条）。地方城市更新对前期服务商引入的招标或备案要求：运行时核验，未见则字段停止，不补假招标步骤，也不把地方规章直接写成合同当然无效。
挂靠、出借资质只收管理费：红线告知，不写挂靠结算。
节点 6 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架与硬闸冲突时，以本文件硬闸为准。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题用“城市更新项目前期服务协议”或“旧村改造前期服务合同”；主体写清集体登记与决议；鉴于写坐落范围并声明不当然取得开发权 | 标题或主体修改句 |
| 交易条款 | 四项服务颗粒度；验收对接更新办规程；服务费分期与落空；保证金共管 | 拆实施主体句；缺数字用 【待填】 |
| 配套 | 村集体不配合的催告；服务延误；排他期；政策变更协商；廉洁与保密 | 可执行后果句或删除保证中选句 |
| 尾部 | 理事长/社长签字+集体公章；决议、范围图、服务清单作附件 | 生效与附件修改句 |
| 语言 | 服务费 ≠ 投资款；排他期 ≠ 合同期；协助申报 ≠ 成为实施主体；异议率是约定指标不是全国法 | 替换敏感词的句子 |
| 常见问题 | 成本无上限；明服暗投；保证金沉淀；工作不公开 | 结构级改法或红线 |
每条修改句固定格式：
定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
示范（村集体立场，拆实施主体）：
定位（鉴于或权利条款）｜原文：乙方完成本协议后自动成为本项目实施主体并享有开发权｜建议改为：乙方提供的是协助与顾问性质的前期服务。乙方不因签署或履行本协议当然取得实施主体资格、合作企业资格或土地使用权。实施主体及合作企业的确认，以有权机关依法确认及公开招商结果为准。｜理由：硬闸 1；法释〔2023〕13 号第十五条｜可退让点：可另议村企合作，转 lawyeah-review-urban-renewal-village-coop｜不接受时的红线：保留自动转化则建议不签
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止（当然实施主体、保证中选、投资款伪装、伪造表决、阴阳合同、保证金进个人账户、干预投标）；必须改：可谈但签署前要落句（决议未附、四项服务不清、服务费落空未写、排他期与合同期未分、核心工作可转包、个人信息未约定、成本无上限）；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿（汇报频率、村务公开栏张贴）。
用户不可接受事项优先写成红线。保留当然实施主体或投资分成且用户拒绝改正：停止“可以签署”建议。
版本冲突
正文、附件范围图、服务清单、表决决议、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#/S#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明：涉及服务范围的以《项目范围图》和《服务清单》为准；涉及集体同意的以决议书为准；私下承诺与决议不一致的删除私下承诺。
- 不得在意见里采用“口头保证中选”版本并称“合同已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（民主决策、委托/承揽亲自履行、虚假意思表示、强制性规定、情势变更、个人信息处理的法律结论） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴范本充作本约，尤其不粘贴合作开发、拆迁补偿、前期物业或咨询范本 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。
起草模式与自审
本任务是起草。有完整待签文本要评改时转 lawyeah-review-urban-renewal-pre-service。
按框架六步落稿，本类型硬闸改成起草必写 / 附件必附 / 禁止出现。出稿后按审查节点自审，未过不得宣称完成。