SKILL.md
3.8 KB评估租赁备案与买卖不破租赁
任务目标
判断买卖不破租赁及其例外（先抵押、先查封），以及备案对抗作用。抵押权实现转金融。
depends-on 为空。接受用户、律师、机关或其他来源的等价事实、测算和证据清单。
工作边界
正触发：房屋所有权变动后承租人要求继续履行，或受让人要求腾退。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 抵押权实现程序主轴;
- 优先承租同等条件细项作为唯一目标;
- 未发生所有权变动的普通欠租;
本任务不给胜诉率，未知金额不写零。
建立坐标
确认：租赁起算日；抵押设立日；查封日；过户日；是否占有；是否备案。
同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出，澄清代表哪一方。口头转述和“已读”不写成已受理、已送达或期限已起算。
来源和判断状态
编号：S# 单方陈述；D# 材料表面；A# 当前一致／承认；R# 机关或生效文书；C# 合同条款定位；L# 运行时已核验规则；I# 判断；G# 缺口；Q# 请求／抗辩；V# 评估版本；E# 发送／送达／履行凭证。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、举证和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成可处理部分；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
使用 Lawyeah MCP
宿主可调用时：search_law 核验民法典第 725 条及租赁解释关于先抵押后出租、租赁房屋被转让的现行条文。
五个判断节点
执行顺序和停止条件以 方法 为准。这里只列入口，不代替节点。
节点 1 第 725 条主规则
租赁在先且占有：买受人受让后继续履行。
节点 2 先抵押后租
抵押权设立在先且租赁影响抵押权实现：例外候选。
节点 3 先查封
查封后出租不得对抗债权人的规则待核。
节点 4 备案作用
备案利于对抗和履行顺序，未备案不当然否定第 725 条。
节点 5 金融分流
如何拍卖变价转金融。
停止与安全
整体停止：用户坚持伪造租赁起算日对抗抵押或查封。字段停止：第 725 条例外未核验。目标停止：主目标变为抵押权实现。