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审查方法（锁定 买卖合同 / 经济适用房买卖合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型，禁止打开商品房、共有产权、存量房或其他子目录“对照一下”。

本文件是经济适用住房签前判断节点，不是栏目说明书，也不是商品房五证审查清单。禁止把预售许可证、五证、竣工验收备案、面积误差百分之三、销售广告视为要约、预售资金监管专户等开发商商品房规则写入本类型默认结论。

每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、必然过户、必然转商、对方必然接受或唯一必得差价。

search_law 返回已失效《合同法》《物权法》及其解释、担保法解释或涉外经济合同法时记为噪声，不得写入 L#。返回 1994 年《城市房地产管理法》第 38 条旧义（出让投资百分之二十五）时，改走 2019 修正第 38 条“不得转让”清单。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突。

《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258 号）是部门规章。其第 25、27、30、33、43 条用于组织合同必备安排和行政后果告知；不得仅因违反该办法就写成“合同依民法典第 153 条第一款必然无效”。地方实施细则、补缴比例、五年起算文件以房屋所在地当时规则为准，未核验则字段停止。

示范文本只参考结构。北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）、上海市经济适用住房出售合同等不证明本约条款已被接受；符合格式条款定义的，仍按格式条款审查。

双文件使用（标题对调时不拒跑）

同目录两份知识文件均偏微观条款。按标题语义使用，不回改正文，不因文件名拒跑：

• 含“首部 / 微观 / 条款审查 / 语言分析”的当框架级条款清单，供节点 8 出句；
• 宏观的类型切开、资格、五年限制、效力层次、与商品房／共有产权／二手房的边界由本方法节点承担。
• 知识稿把未满五年协议“视为无效”、把居住权写成法定禁止、把继承路径写死时：只作红旗线索，效力与地方程序以本方法和运行时核验为准。
• 文件不可用（空、乱码、与经适房明显无关）：记 G#，用本方法节点继续，不得改去加载商品房或共有产权双文件，不得编造地方补缴比例。

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节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头房价和准购号	lawyeah-draft-affordable-housing-sale	已经完成审查
未签，目标是评改已有经适房买卖文本	进入节点 1	已签署或已过户
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	lawyeah-draft-affordable-housing-sale	本任务出整份合同
已签未争，问付款日、交房日、备案留痕	本套导航的履约步骤	签前意见
已经完成转移登记／权证已在买受人名下，现要解除或退房	争议领域；点明物权已变动	继续当签前审查或用修改句“撤销过户”
已出现催告、解除函、索赔、立案、开庭、仲裁	lawyeah-dispute-assess-contract 或房屋／保障房专项	把争议策略写成待签修改句

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

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节点 1　类型识别与邻类切开

1.1 本类型正像

满足下列之一且核心给付是房屋权利换价款，才继续：

• 首次申购：出卖人是保障房建设单位、住房保障实施机构或受政府委托销售的开发企业；买受人持（或合同声称持有）准购／核准文件；价款为政府指导价或成本价；土地为划拨；产权拟登记为经济适用住房、有限产权。
• 已购再转让：出卖人是已购经济适用住房家庭；标的权证或合同仍标注经济适用住房／划拨／有限产权；交易受五年限制、政府回购或土地收益约束。

标题写成“经济适用住房买卖合同”“保障房购房合同”只是线索。名实不符按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

1.2 必须切开（禁止两套知识，禁止五证主路径）

信号	归入	本技能动作
预售许可证、五证表、面积误差百分之三、预售资金监管、市场价商品房、无准购资格	一般商品房买卖	负触发 → lawyeah-review-commodity-housing-sale。不得用本方法出五证结论
政府与买受人按份共有、产权证载明双方份额、再上市封闭管理、份额对价	共有产权住房	负触发 → lawyeah-review-shared-equity-housing-sale。不得把有限产权改写成按份共有
已补缴土地收益并取得完全产权／出让土地使用权后的普通存量交易，合同不再受保障房处分限制	二手房（存量房）	负触发 → lawyeah-review-secondhand-housing-sale。不得再套五年禁售默认规则
权证仍为经适房、有限产权，只是卖方个人已办证	本类型已购再转让	留本任务。禁止因“个人卖方已办证”改走 s014
名为买卖、实为借款担保，约定回购或不转移占有	让与担保式房产买卖	负触发 → lawyeah-review-housing-security-transfer-sale
以房抵工程款或抵债，无真实房价磋商	以房抵债	负触发 → lawyeah-review-housing-for-debt-sale
主文是居间报酬、带看、独家委托	房屋买卖／租赁中介	负触发 → lawyeah-review-housing-brokerage
廉租住房、公共租赁住房租赁	租赁保障	负触发并转出；城镇房屋租赁解释明确不适用经适房租赁政策纠纷，本任务也不审公租／廉租

商品房稿误入是硬闸：一旦主路径是五证或预售许可而不谈准购与有限产权，立即停笔转出。不得删掉五证条款后继续当经适房审。

共有产权稿误入同样硬闸：出现“政府持有 ×% 产权份额”即转出，不得把份额买卖改写成经适房土地收益。

1.3 加载协议

只打开本目录 基本面.md 与 框架.md。禁止读 types/ 或其他场景原子目录。

1.4 违法结构停笔（本类型，不是施工挂靠）

出现下列任一结构，只出告知，不改写成可履行文本：

• 转让、出售或“过户”购房指标、核准通知、轮候序号；
• 借名申购、假离婚、假分户、伪造收入或住房证明以取得或维持资格；
• 规避限购、限贷而要求写成可网签、可过户安排；
• 未满五年，要求设计“先占有、后过户”“借名代持”“阴阳两套价格”以便私下流转；
• 政府定价之外加收指标费、装修捆绑、车位捆绑并要求写成可履行；
• 倒签合同日期或完税／办证日期以制造满五年。

用户坚持“改到能签／能过限购／能把指标卖掉”：整体停止。合规改道（真实具备资格后再签、走政府回购、满五年并按规定征询优先购买和补缴后再上市）只点名，不在本任务起草规避方案。

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硬闸 A　申购资格

本闸改变首次申购能否放行；已购再转让时改为核验出卖人当年取得资格的真实性和受让人是否仍须具备保障资格（以地方当时规则为准）。

1. 核准文件
   对照合同买受人姓名、身份证号、家庭成员与《准予购买经济适用住房核准通知》《经济适用住房购买资格审核表》或地方同等文书。名称不一致不自动合并。文件过期、面积标准与拟购套型不符、未附公示或审核记录：资格字段停止。
   材料未附准购文件：不得写“买受人符合条件”，只能写 依据不足，修改句要求作为生效附件。

2. 家庭共同申请人
   管理办法第 25、27 条方向：申请以家庭为单位；核准通知注明可购面积。修改句把共同申请人列为共同买受人或明确代持禁止。
   禁止无资格人员通过加名、赠与份额、设立居住权变相取得产权。用户要求给不符合条件的亲友加名：红线；坚持则整体停止。

3. 一套与超标面积
   符合条件家庭原则上购买一套且不超过核准面积。超过核准面积部分不得享受优惠，须按同地段普通商品房价补差。修改句分列：核准面积内政府价、超出部分补差公式、未补差不得办证。不得把超标部分仍按经适房价结算。

4. 已购或已福利分房
   已参加福利分房未退回、已购买经适房再购一套：红线。又购买其他住房的，原经适房按办法第 31 条及合同走政府回购，不得设计“两套都保住”。

5. 最强反方
   资格瑕疵不当然使买卖合同自始无效；行政机关可按原价结合折旧收回或责令补差（办法第 42、43 条）。签前不得假设“先签了再补资格”。未闭合则签署能力字段停止。

已购再转让：受让人是否必须是保障对象，完全取决于地方规则。未核验不得写成“任何人可买”或“必须是保障户”。修改句预留：按房屋所在地届时规定核验受让资格；不符合则解除并返还已付款。

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硬闸 B　有限产权与划拨用地

1. 权属标注
   合同、附件和拟登记申请必须同时出现：经济适用住房、有限产权、划拨土地使用权。权证办理时房屋、土地登记部门应分别注明（办法第 29 条方向）。写成“商品房”“出让住宅”“完全产权”且未说明补缴转商：必须改。

2. 有限产权含义
   买受人享有占有、使用和有限制的收益、处分。未缴纳土地收益等相关价款前，不得对外宣称可自由转让、抵押经营或设定妨碍回购的权利。
   不得把有限产权改写成政府与个人的按份共有——那是共有产权，转 lawyeah-review-shared-equity-housing-sale。

3. 划拨地
   建设用地以划拨方式供应（办法第 7 条）。转让或转商时的土地收益、是否补办出让，按城市房地产转让管理规定第 12 条方向和地方细则处理。未核验地方口径：字段停止，修改句仍要求载明划拨性质和补缴义务人。

4. 物权与合同区分
   民法典第 209、214、215 条：物权自记载于登记簿时发生效力；未办登记不影响合同效力，法律另有规定或另有约定除外。不得写“签字即取得完全产权”，也不得写“未办证则合同无效”。

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硬闸 C　政府定价与价外加价

1. 价格形成
   销售基准价格及浮动幅度由有定价权的价格主管部门会同住房保障部门公布（办法第 20、21 条）。开发企业实施项目利润率不高于百分之三；政府直接组织建设的按成本价、不得有利润。合同总价、单价必须回链公布文号或核准表。未附公布文件：价款合规字段停止。

2. 禁止加价
   不得在标价之外收取未予标明的费用。装修包、升级包、指标费、手续费、团购费、捆绑车位／储藏室（无独立定价依据）一律列为价外加价嫌疑。
   本任务动作：要求删除或改为政府允许的菜单且计入公示价格；已付的，买方立场修改句保留返还请求基础。
   禁止：把价外加价改写成“自愿装修合同”以规避限价。用户坚持：整体停止。

3. 面积与套型
   套型面积应符合当地限定标准。知识稿“通常约 60 平方米”只是线索，不是全国统一法定面积。以核准通知和当地标准为准，不编造。
   禁止套用商品房销售面积误差百分之三的法定结算和退房公式。当事人可约定测量误差，但须是本约合意，不得写成“依法按 3%”。

4. 最强反方
   价外协议可能被认定虚假意思表示（民法典第 146 条）或违背保障政策；亦可能被当成另一份装修合同而有效。签前不选对用户有利的效力结论；两份文本并列，标红线。

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硬闸 D　上市交易限制（五年、回购、土地收益、优先购买）

本闸是本类型与普通二手房的核心切开。文本沉默仍须补条款。

D.1 五年起算

1. 办法第 30 条：购房人拥有有限产权；购买不满五年不得直接上市交易。
2. 起算文件：不动产权证登记日或契税完税凭证填发日。知识稿建议“孰先为准”。地方若指定其一，以地方为准。未核验：字段停止，修改句同时列出两文件并写“以房屋所在地届时规定为准，规定不明时以【待填】为准”。
3. 倒签签约日、完税日或登记日以制造满五年：整体停止。

D.2 不满五年

1. 不得直接上市。因特殊原因确需转让：由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。
2. 修改句只允许：向住房保障部门申请回购；回购价款计算公式或“按届时公布规则”；已付款、贷款、物业交割的清理。
3. 禁止设计对第三人的买卖、赠与、以房抵债、长期租赁、借名代持或“先占有后过户”协议充作转让。出现此类文本：红线；用户要改成可履行：整体停止。
4. 效力层次（禁止照抄知识稿“视为无效”）
   • 办法是部门规章，不当然满足第 153 条第一款“法律、行政法规强制性规定”。
   • 实务存在认定未满五年转让无效（政策目的／公共利益）与认定合同有效但不能过户两种路径。
   • 本任务判断：未满五年对第三人转让构成履行障碍和高风险结构；法律结论字段须运行时核验；无核验不得写“必然无效”或“必然有效”。修改句以停止私下流转、改走回购为红线。

D.3 满五年上市

1. 上市转让应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款；具体比例由市、县人民政府确定；政府可优先回购。
2. 购房人也可按政府所定标准交纳后取得完全产权再转让。
3. 修改句最低配置：
   • 征询住房保障部门是否行使优先购买的书面程序、期限；
   • 土地收益的计算基数（差价或地方公布口径）、比例 【待填】、缴纳义务人、缴纳时点（过户前）；
   • 未取得部门书面意见不得办理转移登记；
   • 成交价明显低于同地段普通商品房指导价时，按地方规则以指导价为补缴基数的提示。
4. 禁止编造“一律补差价百分之五十／七十”。北京等地曾有固定比例，只在核验该地当时文件后写入 L#。

D.4 优先购买与再购限制

1. 政府优先回购／优先购买不是民法承租人优先购买，不得用民法典第 726 条替代。
2. 已购经适房上市后，该家庭不得再购买经适房等政府优惠政策住房（建设部令第 69 号第 13 条方向；办法第 32 条）。修改句写入出卖人承诺。
3. 承租人优先购买若房屋同时出租：仍按第 726–728 条处理买卖合同效力不受未通知影响；但取得完全产权前出租本身可能违规（办法第 33 条）。先处理违规出租，再谈优先购买。

D.5 建设部令第 69 号叠加

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法第 5 条不得上市情形（未补足房价款、超标未处理、查封拆迁冻结、共有人不同意、抵押未经抵押权人同意、上市后形成新的住房困难、擅自改变用途等）在已购再转让路径必须逐项核对。与办法第 30 条五年规则同时适用时，取更严的一项向用户说明，不自行宣布某一文件废止。

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硬闸 E　骗购、违规处分与抵押用途

1. 骗购
   隐瞒家庭收入、住房条件或提供虚假材料：主管部门可限期按原价结合折旧收回（办法第 43 条）。修改句：买受人保证申报真实；不实则出卖人配合收回，已付款按合同约定无息或扣除折旧后退还；不得约定“主管部门不追究则合同继续”。

2. 出租与改变用途
   取得完全产权以前不得用于出租经营（办法第 33 条）。不满五年或未转商即整租、改办公、开民宿：必须改。违约金和政府收回并行，不互相替代。

3. 居住权
   民法典第 366–368 条：居住权自登记设立。全国层面没有“经适房不得设立居住权”的法律禁止。知识稿要求合同禁止设定居住权，作为防止阻碍回购、执行的实务安排：买方／保障机构立场可写入禁止及违约收回；不得写成“依法一律无效”。已有居住权登记：过户和回购字段停止。

4. 抵押
   知识稿：仅能为购房贷款抵押，禁止消费贷、经营贷。此为保障政策与信贷政策，不是民法典第 399 条法定禁止抵押财产。修改句写入用途限制和擅自抵押的违约、配合回购义务。
   民法典第 406 条：抵押期间可以转让，另有约定除外。不得写成“有抵押则买卖合同无效”。 未注销抵押通常无法完成买受人过户。已购再转让路径按解押期限、资金闭环处理。

5. 继承
   法定继承本身不是上市交易。继承人是否须符合保障条件、不符合是否由政府回购而继承人只取得价款，以地方细则为准。知识稿路径不得上升为全国规则。修改句：发生继承时按房屋所在地住房保障规定办理；不符合继续居住条件的，配合回购，回购款作为遗产处理。未核验地方规则：字段停止。

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节点 2　主体、授权与文本版本

1. 建主体表：出卖人（开发企业／保障实施机构／已购家庭）、买受人及共同申请人、收款人、贷款银行、住房保障部门（非合同当事人但程序必要）。名称不一致不自动合并。
2. 首次申购：核验出卖人是否为该项目委托销售主体，授权委托是否覆盖该房号。口头“街道同意了”不得写成已核准。
3. 已购再转让：登记权利人、配偶、其他共同申请人是否全体签署。共同共有处分须全体同意。
4. 版本表：正文、补充协议、装修协议、网签稿、资格核准、优先购买告知。价格或面积冲突按硬闸 C／版本冲突处理。

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节点 3　标的、交付与质量

1. 坐落、幢号房号、核准面积、实测面积、土地性质、规划用途与核准通知、测绘报告对照。
2. 附属设施、装修标准按政府公示菜单；禁止“精装升级另计”无公示。
3. 交付与验收分列。签收钥匙不当然等于验收合格。质量保修按住宅质量保证书，不套用商品房司法解释专属惩罚性条款作为默认法。
4. 材料未提及抵押、查封、居住权：不得写“无权利负担”，只能写 依据不足。

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节点 4　程序与生效

把资格核准、公示轮候、合同备案、住房保障部门审核、网签、缴税、转移登记写成生效条件或双方义务期限，不写成已经完成。

文本写法	本任务动作
“本合同签字盖章后立即生效，买受人取得完全产权”	拆成合同生效 vs 有限产权登记 vs 补缴后完全产权
“备案后生效”但无谁负责、几日内、未完成后果	补主体、期限、未完成则解除或中止付款
未附核准通知仍写已具备购房资格	字段停止；修改句把核准通知列为附件和生效前提
用户要求倒签或补假核准、假满五年	整体停止

不得把“双方同意视为已批准／已满五年／已转商”写成可放行结构。

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节点 5　对价、定金、贷款

1. 政府价、超标补差、定金、首付、贷款、尾款、回购暂扣款分列。数字未给用 【待填】。
2. 必须使用“定金”二字才讨论罚则。“订金、保证金、诚意金”无定金性质的，不得写成双倍返还。
3. 定金超过主合同标的额百分之二十：超过部分不产生定金效力。无核验引文不得把 20% 写成已核验结论，但修改句仍应压到不超过 20% 或改为预付款。
4. 贷款未获批：区分因一方原因与不可归责双方；后者应有解除和已付款返还，不得一律定金没收。
5. 禁止编造房价、利率、土地收益比例。

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节点 6　格式条款与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

6.1 格式条款

保障部门或开发企业重复使用的示范文本填充版，仍可能构成格式条款。审查免责、单方收回、定金没收、管辖是否有显著提示。仅电子勾选不足。

6.2 强制规范

违反法律、行政法规强制性规定不一律无效（第 153 条；合同编通则解释第 16 条）。部门规章和地方住房保障规范：优先评价是否导致履行不能、行政收回或无法登记，不轻易写“违反管理办法合同无效”。骗购、未满五年对第三人转让、价外加价，用停笔、红线和回购／返还修改句处理。

规避限购、转让指标只告知，不写假资格路径。

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节点 7　违约、解除、争议解决

1. 逾期付款、逾期交房、资格被取消、骗购、违规出租或处分、逾期办理备案或登记、逾期缴纳土地收益，必须分别有可执行后果。只有“依法承担违约责任”视为必须改。
2. 构成违约不等于当然解除。法定解除只点名催告或目的不能实现，不在本任务作出已解除结论。
3. 违约金避免“不得调整”或“按总价百分之三十必得”。
4. 争议解决：已有仲裁条款不得改成起诉并假装已选定诉讼；或裁或诉改为单一机构或单一法院连结点。
   不得把本类型一律写成“依法由房屋所在地法院专属管辖”。民诉法解释第 28 条：政策性房屋买卖按不动产纠纷确定管辖，须运行时核验后再作为修改理由；当事人仍可协议选择有实际联系的地点，但须写成约定而不是口诀。
5. 微信已读不写成已经送达，除非合同把该渠道定为送达。

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节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

对照已加载框架级文件和本方法硬闸，按六步逐段出句。

步	经适房必须盯的点	必须产出
首部	标题含经济适用住房；买受人与核准文件一致；鉴于写划拨、有限产权、政策依据，不把过户或转商写成已完成	主体与鉴于修改句
交易条款	有限产权；政府价与禁止加价；核准面积／超标补差；五年起算；不满五年只走回购；满五年土地收益与优先购买	闭环修改句；缺数字用 【待填】
配套	骗购收回；违规出租／处分；抵押仅限购房贷款；资格取消后的无息或折旧退款	可执行后果句
尾部	备案／保障部门审核为生效或履行条件；附件：核准通知、优先回购告知、划拨限制说明、家庭成员承诺书	生效与附件修改句
语言	有限产权 ≠ 完全产权；满五年 ≠ 已转商；备案 ≠ 过户；定金／订金	替换空词的句子
常见问题	名经实商、转让指标、遗漏第 30 条安排、继承与居住权	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

• 红线：不改则建议不签或整体停止（无资格、未满五年对第三人转让、价外加价、转让指标、倒签满五年）；
• 必须改：可谈但签署前要落句（五年起算、土地收益承担人、骗购收回、备案期限）；
• 可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级首付或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

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版本冲突

正文、补充协议、装修协议、网签稿、核准通知冲突时：

1. 并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
2. 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。政府价与价外协议冲突按硬闸 C 处理，不得调和成两套都有效。
3. 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

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MCP 降级

工具	级别	不可用时
search_law	required（法律结论）	不拒跑；资格摘录、版本并列、五年与回购修改句草稿继续；效力、是否必然无效、定金 20%、虚假意思表示、格式条款是否不成为内容等法律结论字段停止
search_practiced	optional	继续文本审查；不得把未满五年“一律无效”写成已核验
search_template	optional	手写修改建议，不粘贴示范文本充作本约

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。不得把记忆中的商品房五证、面积百分之三或共有产权份额规则补进本类型。

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