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BT 合同（建造—移交合同）宏观交易结构知识库

第一步：合同类型（法律性质）分析

1. 法律定性

• 定义与结构：BT（Build-Transfer）即“建造—移交”，是政府利用非政府资金进行基础建设的一种融资建设模式。企业负责筹资及建设，政府按约回购。
• 法律定性（穿透识别）：在司法实务中，BT 合同通常被认定为具有融资性质的建设工程施工合同。其法律关系受《民法典》建设工程合同章规制，同时兼具借款合同（融资部分）的特征。

1. 模式辨析

• BT vs BOT：BT 模式不包含“运营（Operate）”环节，承包人不通过经营项目获取收益，而是通过政府回购获取投资回报；BOT 则侧重于特许经营期内的运营收益。
• BT vs 施工总承包：BT 增加了“融资”维度。普通施工合同中发包人按进度付款，BT 模式下发包人（政府）在建设期基本不付款，而在移交后分期支付。

1. 效力认定（高风险）

• 政策禁令：需关注国家近年来对“变相举债”的严厉监管。根据财预〔2017〕50号等文件，严禁地方政府利用 BT 模式违规举债。
• 违法垫资：若政府投资项目明确禁止垫资，而通过 BT 模式规避，可能面临合规性审查风险。
• 招投标效力：由于 BT 包含“施工”，必须通过法定招标程序选择投资人。若未招标，合同整体无效。

第二步：合同主体（交易对手）分析

1. 主体角色

• 发起人（发包人）：通常为地方政府或其授权的融资平台公司（城投公司）。
• 投资人（承包人）：具备融资能力且通常具备施工资质的大型建筑企业或联合体。

1. 主体适格性

• 政府授权：需核实政府方是否有合法的授权文件（如政府会议纪要、批复），确认其具备回购资金的预算安排。
• 资质要求：投资人若不具备施工资质，必须与有资质的施工单位组成联合体。

1. 高频风险

• 主体变更风险：项目建设周期长，政府换届或平台公司整合可能影响回购意愿和履约连续性。
• 担保人资格：政府机构本身不得提供担保。需关注回购义务人是否有实质性资产或第三方金融机构的保函。

第三步：合同标的（交易对象）分析

1. 标的物属性

• 实物标的：市政道路、桥梁、污水处理厂等基础设施。
• 权利标的：项目建设权及按期获取回购款（含投资利息）的债权。

1. 权属风险

• 建设期所有权：通常约定在建设期内，项目所有权（或在建工程抵押权）归投资人或处于共管状态，作为融资担保。
• 移交节点：明确移交证书签署为所有权转移的法定界标。

1. 风险转移

• 投融资风险：建设期间的资金成本波动、利率调整风险通常由投资人承担，除非合同约定了调价触发机制。

第四步：合同程序（交易步骤）分析

1. 法定前置程序

• 立项与财政评审：必须纳入政府年度投资计划及财政中长期预算。
• 招投标程序：需履行“投招标”与“施工招标”合一的程序。

1. 履约关键节点

• 投融资确认：投资人需提交融资方案及资金到位证明。
• 竣工验收与移交：项目合格后，双方签署《移交确认书》，项目正式进入回购期。

1. 回购程序

• 回购款测算：回购基数（建设成本）+ 投资回报（利息）。需经过第三方审计机构进行结算审计。

第五步：交易结构设计（风险规避方案）

1. 计价与回报设计

• 回购价款构成：。
• 利率设定：通常参照同期贷款市场报价利率（LPR）加点，但需注意不得超过法律规定的民间借贷利率上限。

1. 担保与增信（核心）

• 回购担保：要求政府平台公司提供土地使用权抵押或国有资产经营权的质押。
• 应收账款质押：投资人可将“未来回购款债权”在人行征信系统办理质押登记，用于再融资。

1. 结构设计

• 项目公司（SPV）模式：投资人设立独立子公司负责项目，隔离母公司风险。
• 股权回购模式：发包人回购 SPV 股权而非单纯回购资产，简化资产过户税费。

第六步：宏观风险预警与尽调指引

1. 高频争议点

• 回购基数确认：双方对“审计结果”与“合同价”的冲突产生争议，导致回购款迟迟无法确定。
• 利息性质认定：利息是否属于工程价款的一部分，关系到能否行使建设工程价款优先受偿权（目前主流观点认为纯利息部分不享有优先权）。

1. 尽职调查清单

• 合法性核查：检查项目是否取得“一书两证”，政府回购款是否纳入人大决议。
• 资信核查：评估地方政府的综合财政实力及债务率，调查回购方的征信记录。

1. 宏观风险预警

• 政策性违约：国家出台严禁地方债的政策可能导致 BT 项目被强制叫停或无法按原计划回购。
• 无效合同损失：若 BT 合同因违反强制性规定被认定无效，投资人仅能主张工程价款，预期的投资回报（利息）可能因过错分担而被法院扣减。