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第一步：首部 要素审查

• 标题：定向建设租赁/定制厂房租赁。正文只有施工内容没有未来租期租金的，按建设工程审；只有租赁没有建设义务的，按普通房产租赁审。
• 主体：土地使用权人必须是出租/业主方。承租人与实际使用工厂的关联公司不是同一人的，一并列为承租人或保证人。
• 鉴于：写工艺定制需求、资金参与方式。不要把“建成后归承租人所有”只写在鉴于里。

第二步：交易条款 审查

• 建设内容：地块、面积、结构、层高、地面荷载、电力、环保设施、洁净等级，附件图纸编号。变更程序和造价调整公式。
• 许可与工期：列明各项许可的责任主体和取得时点；开工日、竣工日、违约金、可顺延情形。
• 价款与预付：建设总价或估算、支付节点、监管账户、监理确认。预付款性质（预租/借款/投资）单列一条。
• 验收交付：竣工验收、消防、环保、专项工艺验收的顺序。交付文件清单（竣工图、合格证、质保）。未达标准不得起租。
• 租赁条款：租期起算、届满（≤20年）、租金标准、预付款抵扣表、押金、维修（建设缺陷归业主/施工方质保，使用损坏归承租人）。
• 权属：建成后登记权利人、是否同意抵押、承租人是否有优先购买或到期留购。留购价与已付建设资金的关系写清，防止被认定为以租代售却无过户安排。

第三步：配套条款 审查

• 失败处理：许可无法取得、工程停建、严重质量问题的解除、返还、利息、已完工程归属。
• 在建工程抵押：业主抵押须经承租人同意，或抵押权人出具同意租赁并承认抵租资金的函。
• 转租与改变工艺：是否允许，涉及环保许可的变更谁办理。
• 买卖不破租赁与优先购买：建成房屋适用房屋规则；建设期转让土地的，受让人承继建设+租赁义务。
• 违约：工期延误、资金挪用、拒不登记、拒不交付。承租人停付建设款的合法抗辩。
• 知识产权：工艺布局图纸的保密与归属。

第四步：尾部 要素审查

• 生效：土地使用权取得、董事会决议、资金监管开户。条件未成就不得划大额资金。
• 附件：规划条件、任务书、图纸、进度计划、抵租表、保函格式、施工合同关键页。
• 签署：国资、上市公司的投资和出租决议；集体土地还要集体决议（若涉及）。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• “按承租人要求建设”：必须落到图纸和验收标准。
• “先使用后办证”：办不了证时的解除和资金返还。
• 抵租：写每期抵多少，禁止“全部预付款视情况抵租金”。
• 所有权：建设期不要写“谁出资谁所有”却不去登记。
• 20年：投资回收期25年的，租期仍截断为20年，回收用租金单价解决，不靠超长期。
• 不可抗力：规划调整、收地按征收条款，不按一般不可抗力免于还钱。

第六步：常见问题与最佳实践

• 两段脱节：建设合同签完，租赁要素没有。对策：一份协议里把交付即起租写死，或两份同时生效。
• 资金被挪去别的楼栋：无监管。对策：专户、形象进度、抵押。
• 建成另租高价客户：承租人只有债权。对策：预告登记（如可办）、交付占有、违约高额赔偿、优先承租的形成权。
• 验收标准口水仗：工艺条件口头提。对策：附件技术协议签字。
• 与融资租赁混用：设备由出租人按指定购买，厂房却按定向建设。对策：厂房走本类型，设备另走融资租赁，资金不要混在一个还租表里说不清。
• 试生产起租争议：设备未调试完就起租。对策：工艺验收合格日才起租，试车期只计能源费。
• 预付款性质事后反悔：业主主张是投资、承租人主张是借款。对策：专条锁定为预付租金或借款二选一，并配返还公式。