references/method.md

审查方法（锁定 买卖合同 / 渠道销售委托代理合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止复制全案驻场/去化对赌/底价表主路径，禁止复制经销货权过户/窜货/转售限价主路径，禁止复制行纪介入权或对第三人自负主路径。

定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；全案驻场、买断经销、自己名义成交、存量房中介或商品房本约明显则负触发，不填十节实体结论。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、报备争议渠道必胜、对方必然接受或唯一必得佣金。

search_law 返回已失效《合同法》委托章、居间章及其解释、已失效《城市房地产中介服务管理规定》、已失效《经纪人管理办法》、已失效《关于对外贸易代理制的暂行规定》时记为噪声，不得写入 L#。

示范文本只参考结构。民法典第 470 条允许参照示范文本，不证明本约条款已被接受。全案代理、经销或行纪范本只证明是另一类型，不得当作本类型范本。

知识库纠正（不回写双文件）：

• 基本面.md 建议标题为“房地产渠道分销合作协议”：这是命名建议，不是法定名称。标题写成渠道分销、特约渠道引流或渠道销售代理均可，定性看核心给付。
• 框架.md “属于居间性质的委托服务合同”：核心给付是引流、推介、报备带看。渠道通常不以任何一方名义签署商品房买卖本约，也不驻场销售。获得代签或驻场销售权 → 负触发 房地产全案销售代理·审查 或 开发商委托驻场销售但不是渠道引流（权限含代销讲解/网签） →；以自己名义成交 → 负触发 购房人/终端订立本约，也不自负本约权利义务。以自己名义成交或先买后转 → 负触发。
• 框架.md “开发商通常保留随时终止”：有偿委托解除仍可能发生第 933 条赔偿。修改句必须保留终止前已有效报备且最终成交客户的结佣，不得写成无偿甩客。
• 框架.md “CRM 中的记录作为判定客户归属的唯一依据”：系统记录可作主要依据，但须与到访确认单或人脸识别对照，并给予渠道方查询与异议期。不得写成开发商单方系统不可复核。
• 基本面.md “任何私下交易将导致协议无效且追究刑事责任”：民事是否无效按第 153、154 条和解释第 16 条判断；刑事只告知可能，本任务不认定已犯罪，也不把条款写成“当然无效且必然追刑”。
• 经纪管理办法第 1 条仍引用《合同法》：办法 2016 修正本现行有效，不得把失效合同法写入 L#。

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节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头交易要点	渠道销售代理·起草	已经完成审查；可以签
未签，目标是评改已有渠道销售委托代理文本	进入节点 1	已签署或已生效
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	渠道销售代理·起草	本任务出整稿
已签，问报备操作、结佣催收日、发票	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁，或用户要佣金起诉策略	或对应专项领域。 或对应专项领域	继续当签前审查

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

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节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	本任务动作
引流、推介、报备带看，按确认成交收佣金；不买断存货；不驻场销售	本类型	正触发
驻场接待、讲解、催款、协助网签；全案策划；去化指标对赌；独家包盘	全案销售委托代理	负触发 房地产全案销售代理·审查
买断进货、存货风险归己、赚差价、先款后货	经销买卖	负触发 经销买卖合同·审查
以自己名义与购房人或终端订立本约，自负本约权利义务	行纪	负触发 购房人/终端订立本约，也不自负本约权利义务。以自己名义成交或先买后转 → 负触发
开发商委托销售且权限含案场讲解/网签，但不是渠道引流	房地产销售代理	负触发 开发商委托驻场销售但不是渠道引流（权限含代销讲解/网签） →
报告二手房或租赁订约机会、带看存量房	房屋买卖_租赁中介	负触发 存量房买卖或租赁居间、带看二手房 →
授权以委托人名义签署买卖本约、代办网签过户	一般委托	负触发 代签商品房买卖本约、概括处理缔约事务 →
主给付是商品房所有权换价款	一般商品房买卖本约	负触发 一般商品房买卖合同·审查；不得删本约后硬套

支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：

• 第 961 条：中介是报告机会或提供媒介，委托人支付报酬——渠道引流接近此结构。
• 第 919 条：委托是处理委托人事务——权限须写清，不得默示全案销售权。
• 第 951 条：行纪是以自己名义从事贸易活动。
• 第 595 条：买卖是转移标的物所有权换价款——买断走 经销买卖合同·审查。

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 买卖合同 / 渠道销售委托代理合同。只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开全案或经销双文件“对照着写”。

1.3 渠道佣金非买断 / 非全案 / 非行纪（硬闸）

文本写法	本任务动作	修改句方向
乙方仅引流推介，本约由甲方或全案/自销签署，存货/房源归甲方，对价为佣金	正触发，留下本类型	首部写明“渠道引流代理，非买断、非全案、非行纪”
乙方进驻售楼处接待、讲解、催款、协助网签	负触发全案	不按渠道报备改完整案
乙方买断货盘或剩余套数，存货风险归己，赚差价	负触发经销	不按佣金节点改完买断
乙方以自己名义与购房人签约或先买后转	负触发行纪	不按渠道改完
乙方有权代表甲方签署商品房买卖合同	负触发委托或必须改：删除代签	「乙方仅提供引流与报备带看，无权以甲方或自己名义签署商品房买卖合同。」

最强反方：相对方主张渠道已构成全案销售权、买断经销或表见代理。修改句必须收回驻场销售权、买断和以自己名义成交的权限。用户坚持保留上述主轴：负触发，不填本类型十节实体结论。

1.4 返佣 / 洗客 / 截客 / 商业贿赂停笔（硬闸）

加载后或定性中出现：渠道向购房人私诺回扣或礼品；售楼处门口拦截自然到访并补报；与置业顾问串通把已登记客户洗成渠道客户；账外向案场人员输送利益。

动作：

1. 交付告知：经纪管理办法第 25 条禁止以贿赂等不正当手段招揽、隐瞒信息赚差价；反不正当竞争法要求向中间人支付佣金须明示入账；可能因违法或恶意串通无效（第 153、154 条）。不得改写成可履行回扣或洗客结构。
2. 不写可履行的返佣发放路径、截客话术或体外分账。
3. 风险表只保留识别依据和删除/转出口径。
4. 用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。

未达预售条件仍要带看成交、规避限购或阴阳价：同样只告知，不改成可履行。

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节点 2　主体、备案与委托书

2.1 主体表

建表：签约名、履行名、付款名、发票名、授权签字人。名称不一致不自动合并。渠道方多个门店或关联公司：结算主体必须唯一，下线门店不得各自向开发商请款。

口头“我们老板同意了”不得写成已授权。委托人不是项目开发企业或权利人：该委托能力字段停止。

2.2 备案、经营范围与委托书（硬闸）

已有事实	本任务动作	不得写成
无备案证明、无主管部门查询页	字段停止；修改句要求作为附件	可以展业
经营范围无房地产经纪或营销策划，材料未解释	字段停止	已具备展业条件
面对购房人推介但无开发企业出具的委托书	必须改。条例第 28 条要求出具委托书；销售或推介时应出示	口头授权即可对外推介
只有营业执照	执照不等于备案，也不等于销售委托书	已完成备案

修改句：

「本合同签署前，乙方应向甲方出示并作为附件：所在地建设（房地产）主管部门备案证明或官方查询页（如依法需备案），以及甲方出具的《商品房销售/渠道推介委托书》。委托书载明项目名称、委托期限、委托权限限于引流推介与报备带看，不含代签买卖合同、不含驻场销售。未核验前，不得主张已具备对外推介条件。」

部门规章备案义务不当然导致民事合同无效（解释第 16 条）。本任务只停止“可以展业”表述，不宣告合同当然无效。

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节点 3　报备—到访—确认与服务范围（硬闸）

3.1 服务范围须可核验

审查清单，缺一项则该字段不得写成已闭环：

1. 项目名称、可推介业态或货值范围，或“待甲方书面锁定”。
2. 服务内容分列：线上引流 / 门店推介 / 报备 / 带看到场。明确不入驻案场、不负责销售讲解、不负责网签和催款。
3. 非独家：甲方有权同时委托其他渠道并自行销售、委托全案代理。
4. 委托期限起止日。禁止无期限绑定。渠道合作期通常较短，续签须书面。

禁止只写“提供全程营销服务”而无报备标准和成交定义。出现驻场排班或销售指标：按节点 1.3 切开，不在本节点改成全案。

3.2 报备闭环

支持依据：知识硬闸；佣金成就以约定事件为准（实务反例，非法源）。

文本写法	动作
无报备时限，或报备后无限保护	必须改。报备有效期用 【待填】 小时（知识示例 24–48 小时，非法定期限）
未区分报备期与到访后保护期	必须改。报备期=到访前有效；保护期=到访后归属期限，另填 【待填】 日
“自然到访也可由渠道补报”“系统已有客户仍接受渠道报备”	红线删除。系统已存在的自然访客、全案访客不接受渠道报备
多方报备同一客户无规则	必须改：以客户现场确认的推荐方为准；无法判定时以系统第一有效报备且在有效期内到访为准
到访确认无载体	必须改：到访确认单或人脸识别，二者择一写清

修改句：

「有效报备是指客户到场前，乙方已在甲方指定系统登记客户姓名及甲方要求的联系方式要素，且该客户在过去【待填】日内未在案场、自销或全案系统有过咨询或登记记录。报备后【待填】小时内未到访的，该次报备失效。客户到场后须签署《客户到访确认单》或完成案场人脸识别，二者之一作为渠道工作凭证。系统已存在的自然到访或全案/自销客户，不接受渠道报备或补报。同一客户被两家以上渠道报备的，以客户本人现场确认的推荐方为准；无法确认的，以系统第一有效报备记录为准。」

最强反方：渠道主张“电话沟通过即可补报”。现有依据不支持把事后补报自然到访写成有效报备。

二级分销：若允许，须书面；渠道对下线违规（洗客、返佣、虚假宣传）承担连带责任；下线不得直接向甲方请款。

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节点 4　结佣节点、阶梯激励与退房退佣（硬闸）

支持依据：第 964 条；商品房销售管理办法第 28 条（不得收取佣金以外费用）。

文本写法	动作
客户交纳认购定金或意向金即结全额佣金	红线。成交定义为签署商品房买卖合同（或网签）且首付款按约到账
结佣以按揭贷款全部到账为前提，且无最长期限	必须改。首付到账后 【待填】 日内发佣；按揭未放不得作为无限拖延理由
只写“结佣”不写“发佣”时限	必须改。结佣=核算数额；发佣=资金到账，写明财务审批时限
未促成也收取“服务费”“引流费”且无必要费用范围	必须改。未促成不得请求报酬；必要费用须列明项目与上限
发生退房不退佣	必须改。已领佣金在 【待填】 日内退还或从后续佣金抵扣
佣金与购房人回扣混写	红线。佣金只能由甲方向乙方支付并入账

修改句：

「乙方佣金以推荐客户与甲方签署商品房买卖合同（或完成网签）且该合同约定的首付款足额到账为前提。仅交纳定金、意向金或认购书，不视为成交，乙方不得请求该套佣金。甲方应在前述条件成就后【待填】日内完成结佣核算，并在核算后【待填】日内向乙方指定对公账户发佣。甲方不得以按揭贷款尚未全部到账为由无限期停止发佣。因买受人退房、合同解除或未达网签的，乙方应在【待填】日内退还已领取的对应佣金，或同意从后续应付佣金中等额抵扣。乙方未促成任何符合前款的成交的，不得请求支付报酬，但可请求事先书面列明的必要费用，总额不超过人民币【待填】元。」

禁止编造佣金比例或每套金额。框架中的固定金额/套或成交总价比例只是实务量级，不是法源。阶梯激励（跳泵）可保留，但须写清统计周期、套数口径和是否含退房回冲。

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节点 5　购房款账户、定金与费用

5.1 购房款不进渠道私户（硬闸）

文本写法	动作
购房款、定金转入渠道人员个人账户、微信/支付宝个人码	红线删除
转入渠道公司一般结算户、门店代收	红线；改为出卖人账户或项目所在地资金监管账户
渠道代收代付且指定专用存款账户、划转须双方签章	可保留，但须与佣金账户分列；地方监管规则字段停止待核

修改句：

「商品房成交价款及定金仅可转入出卖人账户或项目所在地主管部门/银行资金监管账户。禁止转入渠道人员个人账户、个人收款码或乙方一般结算账户。佣金与购房款分户收付，乙方不得以代收房款抵扣佣金，也不得向买受人收取佣金以外的任何费用。」

用户坚持保留私户代收：整体停止，不改成“加收据即可放行”。

5.2 定金、订金、意向金

必须使用“定金”二字才讨论罚则。渠道代收的“意向金”在转给开发商前，现有依据不支持写成已发生定金效力，更不支持写成渠道已成交。约定或推算超过主合同标的额百分之二十：超过部分不产生定金效力（第 586 条）。无核验引文不得把 20% 写成现行法结论。

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节点 6　非独家、终止后结佣、格式条款与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

6.1 非独家赛马与终止后结佣（硬闸）

文本写法	动作
授予独家渠道权，禁止甲方自销或其他渠道	必须改。除非用户明确要独家并加黑提示；默认按知识改为非独家赛马
“甲方可随时终止，已报备客户一律不再结佣”	红线。终止前已有效报备且最终成交的，仍应结佣
无期限或自动永久续期	必须改。期限 【待填】 个月，续签须书面

修改句：

「本协议为非独家渠道合作。甲方有权同时委托其他渠道，并有权自行销售或委托全案代理，无需向乙方就非乙方有效报备客户支付佣金。甲方因项目营销策略调整提前终止本协议的，应书面通知乙方；通知送达前乙方已完成有效报备、且该客户在报备保护期内与甲方成交的，甲方仍应按本合同结佣并在条件成就后【待填】日内发佣。本条不排除有偿委托解除时对方依法可主张的损失，但双方已就已报备成交佣金作出安排的，该部分按本合同结算。」

最强反方：开发商主张第 933 条可随时解除且无需付佣。现有依据不支持把有偿委托解除写成已报备成交佣金归零。渠道主张独家且自销也要付全额佣金：须加黑提示，并允许甲方删除。

防绕开：可约定委托人利用乙方已有效报备的特定客户绕开成交仍付佣，但须限定“利用该报备或带看”，并保留客户自行合法获知或属自然到访的例外。不得把第 965 条写成渠道必胜，也不得把防绕开写成买卖本约无效。

6.2 格式条款

为重复使用而预先拟定、订立时未与对方协商。从事经营活动的开发商或渠道不得仅以“这次没用过第二次”否认。依据示范文本制作，不当然排除格式条款。

审查：佣金、防绕开、随时终止、免责、管辖/仲裁等异常条款是否有足以引起注意的标识，以及是否按要求说明（第 496 条；解释第 10 条）。

已有事实	不得写成
小字印刷、夹在附件	已尽提示义务
仅有网络勾选或弹窗	已尽提示或说明义务
对方未异议	条款必然成为合同内容

提供方对其已尽提示或说明承担举证责任。

6.3 强制规范

违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。区分规范目的、是否仅行政管理、是否只规制履行行为（第 153 条；解释第 16 条）。禁止用已失效“效力性/管理性”口诀代替解释第 16 条。经纪管理办法多为部门规章：未备案主要是监管后果，不得单独写成民事合同当然无效。返佣、洗客、侵占房款、未达预售条件销售：不改写成有效履行。

虚假宣传：渠道在推文、社群中不得使用虚假折扣或夸大学区、地铁等配套。由此产生的投诉与责任由渠道独立承担；不得写成“以甲方事后追认为准即可免责”。广告法第 26 条具体禁止事项运行时复核后再写入 L#。

客户数据：渠道不得导出、泄露甲方系统内的客户个人信息或底价政策。批量报备信息的个保法条号运行时复核后再写入 L#。

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节点 7　违约、解除与争议

1. 洗客、截客、私自返佣、虚假宣传：可约定取消合作资格、扣除当期佣金、赔偿直接损失。只有“依法承担违约责任”视为必须改。高额罚金可谈，不得写成“必得且不得调整”。
2. 渠道逾期不报备、提供虚假客户信息：可约定减酬、免酬、解除。
3. 甲方逾期发佣：可约定逾期付款违约金，数字用 【待填】；不得把“对后续销售款享有优先受偿”写成法定优先权。
4. 构成违约不等于当然解除。法定解除路径只点名催告或目的不能实现，不在本任务作出已解除结论。
5. 有偿委托解除适用第 933 条时，只点名赔偿范围，不输出必得履行利益金额。
6. 争议解决：出现仲裁条款，不得改写成“应向某法院起诉”并假装已选定诉讼。或裁或诉、机构不明：标待核，修改句改成单一仲裁机构或单一法院连结点。专属管辖可能：只标红旗，不选定唯一法院充作法律意见。
7. 通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。
8. “小蜜蜂”路口拦车、散发小广告导致城管处罚：由渠道承担，不得转嫁甲方。

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节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、报备、结佣和红旗，不代替本节点出句。

步	动作	必须产出
首部	标题用渠道分销/渠道引流/渠道销售代理，不用全案营销、经销、行纪混称；结算主体唯一；鉴于写明非独家、不驻场、不买断	标题或主体修改句
交易条款	引流范围；报备—到访—确认；结佣绑网签+首付；非独家；退房退佣	闭环修改句；缺数字用 【待填】
配套	禁止返佣/截客/洗客；虚假宣传自负；终止后已报备成交仍结佣；数据不得导出	可执行后果句或删除句
尾部	委托书、备案、报备确认书样张、佣金标准表、廉洁协议入附件；短期有效	生效与附件修改句
语言	正说加反说；盯死报备 vs 保护期、结佣 vs 发佣、到访确认、且（网签且首付）	替换空词的句子
常见问题	定金即结佣；按揭未放无限拖；自然到访补报；CRM 单方不可复核；私下返佣	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

• 红线：不改则建议不签或整体停止（买断/全案/行纪主轴、返佣/洗客、房款进私户、定金即结佣拒改、倒签）；
• 必须改：可谈但签署前要落句（报备闭环、结佣与退房退佣、非独家、终止后结佣、备案委托书）；
• 可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级房款进入非监管账户且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

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版本冲突

正文、报备流程、佣金标准表、到访确认单样张、廉洁协议、聊天确认冲突时：

1. 并列 D# / C# / S#，不选对用户有利的一版。
2. 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。结佣和报备以正文为准时，报备流程与到访单仍须入附件作为成就证据。
3. 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

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MCP 降级

工具	级别	不可用时
search_law	required（961/919/595/951 切开、结佣、格式条款、定金 20%、经纪备案与第 25 条禁止行为、商品房委托代理销售的法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止
search_practiced	optional	继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源
search_template	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约；全案/经销/行纪范本不得当本类型模板

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

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