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第一步：首部 要素审查

• 合同标题：提取标准命名为“项目开发管理与融资顾问协议”或“商业代建及借款合作协议”。

• 合同主体：

• 甲方（委托方/借款方）：通常为面临资金缺口的中小型房企或土地方。

• 乙方（代建方/出借方/融资促成方）：具备品牌优势且拥有金融资源或自有资本的头部房企。

• 鉴于条款：审查是否明确甲方的融资需求与乙方的代建能力。核心风险：明确两笔法律关系的独立性与关联性（如：代建是借款的前提，或借款是代建的支撑）。

第二步：交易条款 审查

• 标的条款（双重标的）：

• 代建标的：包含项目定位、规划、报建、施工及营销全过程。

• 融资标的：明确乙方是直接出借（自有资金）还是间接融资（通过关联金融机构配资）。

• 价款与利息条款（成本核算）：

• 代建费：按销售额比例或建筑面积单价核算。

• 借款本息：提取借款金额、利率（需符合LPR四倍限制）、还款节点。

• 关联定价：审查代建费是否因提供融资而溢价，或利率是否因捆绑代建而优惠。

• 履行条款（资金闭环）：

• 提款前提：整理借款拨付的条件（如：项目取得四证、代建合同生效、乙方委派人员入场）。

• 回款顺序（核心）：销售回款进入共管账户后的清偿逻辑，通常优先偿还借款本息，次后支付代建管理费。

第三步：配套条款 审查

• 违约责任条款（交叉违约）：

• 代建违约影响借款：若乙方代建不力导致工期延误，甲方是否有权展期还款。

• 借款违约影响代建：若甲方未能按期还款，乙方是否拥有**“停工权”或“单方撤回品牌权”**。

• 解除与终止条款：

• 提前还款触发解除：若甲方提前偿还贷款，代建协议是否继续履行。最佳实践：通常约定借款提前偿还并不免除甲方的委托代建义务。

• 担保条款（风险防控）：

• 提取抵押（土地使用权/在建工程）、质押（项目公司股权）、保证（实际控制人连带责任）的配置情况。

• 文本形式风险：

• “明代建实借贷”风险：识别合同是否完全剥离了代建责任而仅强调利息回报。

第四步：尾部 要素审查

• 生效条款：通常约定为“双合同同时签署且首笔配资款到达甲方账户”为生效要件。
• 附件：应包括《提款申请书范本》、《项目现金流预测表》、《还本付息计划》。

第五步：合同语言审查

• 准确性（高风险词识别）：

• “融资顾问费”：若乙方非金融机构，此费用的合法性需审慎表述。

• “本息覆盖率”：作为项目经营安全的核心指标，需在动态评估条款中明确。

• 逻辑性（二元结构）：

• 审查条款中关于“管理酬金”与“债务本息”的表述是否混淆。

• 重点词语辨析：

• “协助融资” vs “承诺贷款”：前者为撮合义务（尽力而为），后者为给付义务（必须到位）。

第六步：常见问题与最佳实践

• 结构性缺陷：“抽逃出资”嫌疑。甲方将借款作为资本金注入项目公司，后又通过代建费名义流向乙方。最佳实践：应确保代建费率符合市场公允价值，防止被税务或监管部门穿透。

• 条款设计陷阱：

• “暴力清算”：约定一旦债务违约，乙方有权直接接管项目公司股权并廉价收购。防范：应设定合理的宽限期及基于评估价的折价方案。

• 最佳实践模式：

1. 设立“防火墙”：建议将代建合同与借款合同分别签署，但在主合同中约定交叉违约条款。
2. 动态授信：将配资款的释放与代建工程进度（里程碑）挂钩，降低资方（乙方）风险。
3. 资金监管强化：约定乙方拥有对项目资金的“一票否决权”，确保借款用途不被挪用。