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25.6 KB
审查方法（锁定 买卖合同 / 房产定制销售合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型，禁止打开一般商品房、房屋整售、存量房或其他子目录“对照一下”。

本文件是房产定制销售的签前判断节点，不是栏目说明书，也不是一般商品房预售审查清单。禁止只核对五证、面积误差百分之三、销售广告是否要约、逾期办证九十日就宣称审查完成。

本类型法律结构是 买卖 + 承揽 复合：所有权转移走买卖规则，按特定买受人要求完成的结构／机电／户型工作走承揽规则。禁止整份改写成施工总承包，也禁止把第 787 条定作人随时解除扩成买受人无责退房。

每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、规划必然获批、工期必然赶上、对方必然接受或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、担保法解释或涉外经济合同法时记为噪声，不得写入 L#。返回 1994 年《城市房地产管理法》文本把第 45 条写成“预购商品房再行转让由国务院规定”时，不得当作现行预售许可条款；期房预售条件改走《城市房地产开发经营管理条例》（2020 第二次修订）第 22 条和《城市商品房预售管理办法》（2004 修正）第 6 条。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突。

示范文本只参考结构。商品房买卖示范文本或网签文本不证明本约定制条款已被接受；符合格式条款定义的，仍按格式条款审查。

双文件使用

同目录两份知识文件按标题语义使用，不回改正文，不因文件名拒跑：

  • 含“微观 / 条款 / 语言分析 / 三点一线”的当框架级条款清单，供节点 8 出句；
  • 含“首部要素 / 交易条款 / 配套 / 尾部 / 常见问题”且强调技术任务书、两阶段验收的，与本方法硬闸交叉校验。
  • 文件不可用（空、代码块、与房产定制明显无关）：记 G#，用本方法节点继续，不得改去加载一般商品房双文件，不得编造荷载、面积误差阈值或地方预售细则。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实 走向 不得写成
无可读正文和附件，或只有“要个总部大楼、荷载高一点”的口头要点 lawyeah-draft-custom-housing-sale 已经完成审查
未签，目标是评改已有定制销售文本 进入节点 1 已签署或已交付
残缺模板，用户要按己方技术条件重写整稿 lawyeah-draft-custom-housing-sale 本任务出整份合同
已签未争，问确认图纸日、进场日、通知留痕 本套导航的履约步骤 签前意见
已竣工交付或权证已在买受人名下，现要解除或索赔 争议领域；点明履行阶段已过签前 继续当签前审查
已出现催告、解除函、索赔、立案、开庭、仲裁 lawyeah-dispute-assess-contract 或房屋／工程专项 把争议策略写成待签修改句

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别与邻类切开

1.1 本类型正像

同时满足才继续：

  • 核心给付是出卖人向特定买受人转移房屋所有权、买受人支付价款；
  • 房屋的结构、机电、户型、外立面或特殊业态指标，在签约前或施工前由该买受人提出并拟写入技术任务书／TRD／定制设计方案；
  • 交易不是把已建成存量房屋按现状过户，也不是按标准户型向社会公开销售后再加菜单精装。

标题写成“商品房买卖合同”“定制物业销售合同”“资产收购及定向开发协议”只是线索。名实不符按核心给付归类，标题冲突写入 C#。普通住宅标题用商品房买卖合同、但附件有结构级定制的，仍留本类型，把标题名实问题写入首部修改句。

1.2 必须切开（禁止两套知识）

信号 归入 本技能动作
开发企业按标准户型向社会预售或现售；附件只有精装菜单、色卡、软装升级；无荷载／电力／户型改造等前置定制 一般商品房买卖 负触发 → lawyeah-review-commodity-housing-sale。不得用本方法出实体结论
单一买受人打包整栋，核心是屋顶、外墙广告、冠名、公区控制权；无个性化技术任务书 房屋整售 负触发 → lawyeah-review-bulk-housing-sale
已办证存量房，出卖人是登记权利人，不承担定向开发 二手房（存量房）买卖 负触发 → lawyeah-review-secondhand-housing-sale
主文是施工、总包、专业分包、监理，价款按工程计量，不约定过户 建设工程／承揽 负触发，转工程类或引擎；不在本任务写施工合同
名为买卖、实为借款担保或抵债 让与担保或以房抵债 负触发 → 对应场景原子

切开纪律（硬闸 D 的入口）：出现预售许可证、五证、楼栋未竣工，只说明可能是期房，不构成负触发。定向开发的期房定制留在本技能。不得删掉预售条款后假装是现房定制，也不得因为看见预售许可就整份改走 lawyeah-review-commodity-housing-sale。

1.3 加载协议

只打开本目录 基本面.md 与 框架.md。禁止读 types/ 或其他场景原子目录。

1.4 违法结构停笔

出现下列任一结构，只出告知，不改写成可履行文本：

  • 借用施工或开发资质、挂靠、违法分包、假内部承包；
  • 要求把明显违反强制性规划或消防、结构安全的定制（违章封闭、破坏承重、超高隔断无法报批）写成“双方同意即视为已批准”；
  • 伪造规划许可、施工许可或预售许可；
  • 借名、假离婚、两套价格规避限购或信贷。

用户坚持“改到能签／能绕过规划／能挂靠”：整体停止。合规改道（真实具备资质、先完成规划可行性论证再签、解限购后再交易）只点名，不在本任务起草规避方案。

硬闸 A　定制规格

本闸改变标的是否确定到可履行。没有可验收的规格，不得写“标的明确”。

  1. 附件闭环
    正文必须指向经双方签章的：①技术任务书或 TRD；②深化设计图纸或施工蓝图；③设备设施配置清单；④材料样板确认书（封样）。缺任一项：必须改，修改句把该件列为合同附件并写明与正文冲突时以附件签章版为准。只有“按效果图”“按销售说的总部标准”：标红线。

  2. 量化，禁止空词

    场景 必须落到合同或附件的量 禁止写法
    大型物业／总部／数据中心／实验室 楼面活荷载标准值与设计值（kN/㎡）、配电容量（kVA）、空调冷量、外立面材质、电梯品牌／型号／梯速／载重 承重够用、电力充足、进口电梯、高档石材
    别墅或低密住宅 户型改造点、私家花园界限与面积、地下室防水等级与挑高、车库净空、智能预留接口 花园较大、地下室挑高舒适、智能家居齐备

    大型物业必须区分“荷载”与口语“承重”，使用标准值／设计值。未给出数字用 【待填】，不编造 kN/㎡ 或 kVA。

  3. 指定品牌，不是参考品牌
    “参考品牌、同等档次、同级或以上、如缺货由出卖人更换”视为必须改。修改句改为“指定品牌及唯一型号”；并列不少于三个备选型号；更换须经买受人书面确认，不得因逾期不答复视为同意降配。出卖人立场可谈备选库和合理确认期，但不得保留单方最终解释权。

  4. 变更闭环
    凡涉及附件定制内容的修改，均应签署补充协议。口头、会议纪要、微信“先这么干”不构成交付标准的修改。买受人中途变更造成造价增加和工期延误，由买受人承担（呼应第 777 条方向）；出卖人擅自变更导致买受人特定使用目的不能实现，视为根本违约，买受人可主张修理、重作、减价或解除（第 781 条、第 563 条第一款第四项方向）。

  5. 合规性审查义务
    出卖人对定制需求是否违反规划、消防、结构强制性标准负有审查义务。签约前应完成初步技术可行性论证。因不可归责于双方的规划审批原因无法实现的部分：互不承担该部分违约责任，价款相应调整，并写清是否解除整约还是降配履行。
    不得把违法定制改写成可履行结构。

  6. 最强反方
    出卖人可能主张：规格写在效果图或销售话术里即已合意；买受人参与过评审即视为接受降配。签前仍以书面签章附件为准。买受人可能主张任何偏差均可解除。本任务只把“核心指标落空导致合同目的不能实现”写成解除条件，不把所有偏差写成当然解除。

核验失败：规格字段停止，仍摘录空词并出量化修改句草稿。

硬闸 B　工期

定制工程的核心风险是节点纠缠：买受人出图慢、规划变更慢、出卖人施工慢，互相指控逾期。

  1. 六节点分列，禁止一个“竣工日”包打
    必须分别写清责任人、完成日或期间、完成凭证、逾期后果：

    • 买受人书面确认深化设计；
    • 出卖人申报规划／设计变更；
    • 结构封顶或二次结构完成；
    • 国家法定竣工验收合格；
    • 个性化定制验收（含约定的带电试运行）；
    • 交付（钥匙、资料、产权协助）。

    缺节点：必须改。未给出日期用 【待填】，不编造总工期。

  2. 顺延只留给可归因事由
    可顺延：买受人逾期确认图纸、买受人中途变更、规划机关审查超出约定等待期、不可抗力。
    不可顺延：出卖人未及时报建、指定品牌因出卖人未提前锁定而缺货、出卖人内部资金或分包延误。
    修改句要求顺延必须在事由发生后【待填】日内书面通知，并附证明，否则不得事后主张。

  3. 逾期不确认 ≠ 同意降配
    出卖人常用“逾期不确认视为同意图纸／视为接受同档次替换”。买方立场：改为逾期后催告，催告期满仍不确认的，出卖人可按上一轮已签章版继续施工，不得擅自降配；因此产生的窝工按约定由买受人承担。卖方立场：可谈视为确认，但范围限于已提交且加黑提示过的图纸，不得扩到品牌降级。

  4. 分阶段确权
    外立面完工、二次结构完工等节点由买受人签署确认书后，不得再要求无偿更改该已确认范围。修改句同时保留：确认不免除出卖人对隐蔽结构安全和法定义务的责任。

  5. 最强反方
    出卖人把全部规划审批时间算进买受人原因；买受人把全部变更时间算进出卖人违约。本任务并列双方原因，不选定唯一责任人，除非文本已能回链。

硬闸 C　面积

面积争议在本类型里不是测量误差题，而是“定制改了没有、改的部分批了没有、怎么计价”。

  1. 四分法，禁止混成一个数

    口径 用途 不得写成
    规划／计容面积 报建与合规 已经是产权面积
    合同约定面积（分套内、分摊、花园、地下室、夹层） 价款计算基数 已经实测
    实测产权登记面积 办证 当然等于约定面积
    定制引起的增减 阳台封闭、挑空取消、设备层改办公等 测量误差

  2. 百分之三规则不得吞掉定制
    《商品房销售管理办法》第 20 条的面积误差比百分之三，是房地产开发企业按套内或建筑面积计价且合同未另作约定时的默认结算；第 20 条末句写明：因第 24 条规划设计变更造成面积差异且不解除的，应当签署补充协议。
    本类型动作：

    • 先约定定制改造是否改变建筑面积、套内面积、计容面积；改变的，单列增减面积和单价，不得事后塞进百分之三公式；
    • 纯测量误差且出卖人是房地产开发企业、合同又未约定时，才讨论百分之三默认规则；无核验引文不得把该规则写成已核验结论；
    • 禁止对花园、地下室、赠送面积、夹层套用百分之三。

  3. 规划变更与面积
    城乡规划法（2019 修正）第 43 条：确需变更规划条件须向主管部门申请。商品房销售管理办法第 24 条：销售后不得擅自变更规划设计；经批准的结构、户型、空间尺寸、朝向变化应在变更确立之日起 10 日内书面通知买受人，买受人 15 日内书面答复是否退房。
    定制合同不得用“双方同意变更即生效”绕过规划批准。未获批的面积或空间：不得计入交付范围，价款调整或解除该部分。

  4. 材料冲突
    正文、平面图、技术任务书、测绘报告面积不一致：并列 D#／C#，修改句指定以哪一份为准，并要求办证前按实测复核。不选对用户有利的一版。

  5. 最强反方
    出卖人主张“都是商品房，依法按百分之三结算”。买受人主张“花园没写进产权也必须办证”。本任务：未批准空间不承诺办证；测量误差与定制变更分开写。

硬闸 D　与商品房预售切开

本闸管两件事：会不会误进本技能，以及留下之后能不能把预售规则整份当主方法。

D.1 何时必须离开

正文是商品房预售／现售示范文本或网签稿，附件只有装修菜单、升级包、色卡，买受人可以换成任何一套标准户型——负触发到 lawyeah-review-commodity-housing-sale。不得在本技能里把选装包升级成结构定制。

D.2 留下之后预售规则怎么用

定向开发、特定买受人、技术任务书驱动的期房：

  • 仍要核验出卖人是否取得商品房预售许可（条例第 22 条；预售管理办法第 6 条）。未取得且交易构成预售：商品房买卖合同解释（2020 修正）第 2 条方向为预售合同应认定无效，但起诉前取得许可的可以认定有效。修改句把取得许可写成生效或实质履行条件，并约定未在【待填】日前取得则买受人解除、已付款返还。
  • 不得因“这是定制、一对一、不是向社会销售”就直接写“预售许可不适用、合同有效”。解释第 1 条定义指向房地产开发企业将尚未建成或已竣工房屋向社会销售；一对一定向是否落入“向社会销售”属于事实争点，法律结论字段在未核验前停止，风险表仍标红旗。
  • 不得加载 lawyeah-review-commodity-housing-sale 双文件，不得把广告要约、面积百分之三、逾期办证九十日写成审查主清单。上述规则仅在本约确实构成商品房买卖且合同未另作安排时，作为补充点名，不能代替硬闸 A–C。
  • 预售备案未办理：解释第 6 条方向，不得仅以未备案主张无效；当事人约定备案为生效条件的除外。

D.3 现房定制

房屋已竣工并具备现售条件的定向改造：预售许可不是主闸；仍审规划变更、施工许可（若改结构）和两阶段验收。不得把现房定制写成必须有预售证。

D.4 禁止的套用

一般商品房常用句 本类型
先看五证再看别的 五证／预售许可是期房程序项，不是全部审查
面积一律按百分之三 先分定制变更与测量误差
精装缺货改同档次 指定品牌及书面确认
交房即验收合格 竣工验收与定制验收分开
买受人逾期不确认视为同意出卖人方案 见硬闸 B.3

节点 2　主体、资质、规划生效

  1. 建主体表：签约名、履行名、付款名、发票名、最终产权登记人、授权签字人。名称不一致不自动合并。大型企业定制：董事会或股东会决议作为附件；未附则签署能力字段停止。
  2. 出卖人：房地产开发资质。涉及代建或自行组织施工：工程管理或施工资质是否被材料提及。材料未提不得写成“具备全部资质”，只能写 依据不足。
  3. 挂靠、出借资质：建筑法（2019 修正）第 13 条资质准入；建设工程质量管理条例（2019 修订）第 25 条禁止以其他单位名义承揽或允许他人以本单位名义承揽。只告知，不改写成可履行分包。
  4. 规划：定制已纳入初始规划，还是签约后报变更。大型物业常以政府规划审批通过为定制部分实质履行的前提。修改句写清：未获批时是调整价款继续履行标准产品，还是解除并返还；等待期和责任分担。不得写“双方同意视为已批准”。
  5. 用户要求倒签或补假批准、假预售许可：整体停止。

节点 3　价款、定金、变更造价

  1. 分列：基础房屋价款、建设成本（如采用成本加成）、定制差价或增项、税金、发票。未给数字用 【待填】。
  2. 因买受人变更产生的造价和工期由买受人据实承担；因国家标准或强制规范提高产生的增加，按约定比例分担，无约定则标缺口，不编造比例。
  3. 因出卖人原因无法实现定制目标：退还对应增项费用并承担赔偿；不得只写“已收定制费不退”。
  4. 定金：必须使用“定金”二字才讨论罚则。超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力（第 586 条）。无核验引文不得把 20% 写成已核验结论，修改句仍应压到不超过 20% 或改为预付款。
  5. 禁止编造单价、总价、费率、工期。

节点 4　两阶段验收与交付

  1. 先法定，后定制
    城市房地产开发经营管理条例（2020 第二次修订）第 17 条：项目竣工依《建设工程质量管理条例》验收合格后方可交付使用。民法典第 799 条：未经验收或验收不合格不得交付使用。
    本类型在此之上必须另有个性化定制验收：对照技术任务书逐项检测，特种设备或机电约定带电试运行期。签收、付款、搬入不当然等于定制验收通过。

  2. 竣工验收合格只证明符合国家强制性标准，不证明荷载、电力、品牌、花园界限符合附件。修改句禁止“取得竣工备案即视为定制合格”。

  3. 主体结构质量不合格不能交付或交付后核验不合格：商品房解释（2020 修正）第 9 条方向支持解除和赔偿——仅在本约确实构成该解释范围内的商品房买卖时作为补充依据；定制核心指标落空同时走第 563 条、第 781 条。

  4. 交付资料：竣工验收文件、定制检测报告、设备合格证与质保、图纸、封样对照表。缺清单：必须改。

节点 5　格式条款与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

5.1 格式条款

开发商重复使用的示范文本填充版、选装须知、“缺货改同档次”“逾期不确认视为同意”“出卖人对定制方案有最终解释权”，按第 496 条审查。合同编通则解释第 10 条：通常足以引起注意的标识才算提示；仅勾选弹窗不足；提供方对提示说明承担举证责任。未提示的后果是相对方可主张不成为合同内容，不是本任务代作无效判决。

5.2 强制规范

违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。区分规范目的是否导致民事行为无效、是否只规制履行或行政管理。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀。无预售许可的预售、伪造规划、挂靠施工：不改写成有效履行结构。规划未批导致部分定制无法落地：用调整价款或解除修改句处理，不轻易写整约当然无效。

节点 6　违约、解除、损耗补偿

  1. 逾期确认、逾期报建、逾期竣工、逾期定制验收、逾期交付、逾期付款必须分别有日违约金或固定金额，以及达到【待填】日的解除权。只有“依法承担违约责任”视为必须改。
  2. 定制落空：因出卖人原因核心荷载、电力或特定业态指标无法实现，买受人可降价索赔，或解除并要求返还已付款、恢复原状或赔偿重置成本。差价和重置成本不是本任务精算的必得金额。
  3. 买受人中途退出：第 787 条定作人在完成工作前可随时解除承揽并赔偿损失；第 777 条中途变更应赔偿。本类型同时存在房屋买卖，不得把第 787 条写成买受人可无责退房，也不得用格式条款彻底剥夺买受人在规划未批或核心指标落空时的解除。修改句写清：买受人因自身原因终止时，承担已发生定制成本和房屋难以按标准产品二次销售的损耗，并约定是否负有恢复规划原状的费用。损耗金额未约定用 【待填】 或计算规则，不编造“总价百分之三十必得”。
  4. 构成违约不等于当然解除。法定解除只点名催告或目的不能实现，不在本任务作出已解除结论。
  5. 争议解决：已有仲裁条款不得改成诉讼并假装已选定法院；或裁或诉、机构不明改成单一机构或单一法院连结点。不得把本类型写成“依法由房屋所在地法院专属管辖”。
  6. 微信已读不写成已经送达，除非合同把该渠道定为送达。

节点 7　知识产权、保密、附件效力

  1. 定制图纸和特定造型：约定著作权归属；通常买受人取得该项目使用权，出卖人未经许可不得在其他项目复制该特定造型。未写：必须改。
  2. 买受人内部布局、安防等级、工艺参数：出卖人及分包的保密期限；知识文件建议永久保密的，修改句可写至交付后【待填】年或至该信息合法公开，不编造“永久”为法定义务。
  3. 附件未签章或与正文冲突：按版本冲突节处理。附件是本类型精髓，不得把未附技术文件的合同写成可以签署。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

对照已加载框架级文件和本方法硬闸，按六步逐段出句。

步 本类型必须盯的点 必须产出
首部 标题反映定制深度；开发资质与代建资质；最终产权登记人；鉴于写定制动因和规划阶段，不把批准写成已完成 标题、主体、鉴于修改句
交易条款 技术任务书附件；规格量化；指定品牌；价款拆基础价与定制差价；工期六节点；面积四分法；报规责任 闭环修改句；缺数字用 【待填】
配套 定制落空的减价／解除；买受人原因终止的损耗补偿；逾期节点分别计罚；保密与图纸归属 可执行后果句
尾部 规划批准或预售许可作为条件；附件清单：TRD、蓝图、封样、决议；全体有权签字人 生效与附件修改句
语言 正说加反说；指定品牌 vs 参考品牌；荷载标准值 vs 承重；定制 vs 选装；竣工验收 vs 定制验收 替换空词的句子
常见问题 定制与规划冲突；菜单式装修冒充结构定制；缺少联合踏勘；分阶段确权 结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

  • 红线：不改则建议不签或整体停止（无技术任务书、核心指标不可验收、规划违法定制、期房无预售许可却要立即放行、挂靠）；
  • 必须改：可谈但签署前要落句（工期节点、面积四分法、两阶段验收、指定品牌及备选、损耗补偿）；
  • 可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级首付或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、技术任务书、图纸、封样、规划批复、会议纪要、聊天确认冲突时：

  1. 并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
  2. 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。规格与面积冲突不得用“以出卖人解释为准”调和。
  3. 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

MCP 降级

工具 级别 不可用时
search_law required（法律结论） 不拒跑；规格摘录、工期与面积修改句草稿、版本并列继续；预售合同是否无效、定金 20%、格式条款是否不成为内容、第 787 条能否排除等法律结论字段停止
search_practiced optional 继续文本审查
search_template optional 手写修改建议，不粘贴商品房示范文本充作本约定制条款

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。不得把记忆中的一般商品房预售主清单补进本类型代替硬闸 A–C。