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4.9 KB一、首部 要素审查
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合同标题：标准命名为居住权设立合同或居住权协议。
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合同主体：
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设立人（所有权人）：必须是房屋所有权人。若房屋为共有财产，需经全体共有人同意并共同签字，否则居住权设立可能无效。
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居住权人：享有居住权益的自然人。
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身份核实：准确记录双方姓名、身份证号及住所。
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鉴于条款：
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设立背景：简述设立居住权的缘由（如赡养老人、离婚后居住安置、报酬抵付等）。
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房屋现状：明确房屋的权属来源、产权证号，并声明房屋不存在影响居住权行使的查封、禁售等法律障碍。
二、交易条款 审查
- 居住权设立条款（核心物权项）：
- 具体描述：明确居住权的客体。是整套住宅还是特定房间（如“东侧主卧”）。需列明房屋地址、产证编号、面积。
- 权利性质：明确该权利为《民法典》规定的“用益物权”，而非单纯的租赁或借用关系。
- 居住期限与生效：
- 期限设定：应约定为“终身”或“至XX年XX月XX日止”。
- 设立登记：核心逻辑。必须明确约定“本合同自双方签字后生效，但居住权自办理居住权登记时设立”。应约定双方在合同签署后XX日内共同向不动产登记机构申请登记。
- 使用限制与出租权：
- 禁止性规定：明确居住权人不得转让、继承居住权。
- 出租权限：根据法律规定，居住权人原则上不得出租该住宅。若双方约定可以出租，必须在合同中显名约定，否则视为禁止。
- 相关费用承担：
- 费用分担：明确分担方式。通常由居住权人承担物业费、水电气暖、日常维修费用；由设立人（所有权人）承担房屋大修费用、房产税费（如有）。
三、配套条款 审查
- 违约责任条款（核心）：
- 所有权人违约：如擅自出售、抵押房屋导致居住权受损，或阻挠居住权人入住，需支付高额违约金或赔偿金。
- 居住权人违约：如擅自改变房屋用途（改商业）、破坏房屋结构、未经许可出租、连续XX日不居住等，所有权人有权解除合同并撤销居住权登记。
- 消灭与注销条款：
- 消灭事由：包括期限届满、居住权人死亡、房屋灭失、居住权人放弃。
- 注销配合：约定权利消灭后，居住权人（或其继承人）配合办理注销登记的义务。
- 遗嘱设立的参照适用：
- 若通过遗嘱设立，应在遗嘱中参照上述要素。注意：遗嘱执行人或继承人需配合居住权人办理登记。
- 文本形式风险：
- 登记前风险：在登记完成前，居住权尚未设立。合同应约定设立人在登记前的权利处分限制，以防止其将房屋恶意抵押或出售给第三人。
四、尾部 要素审查
- 签名盖章：必须由所有权人（含共有人）与居住权人亲笔签名并按指印。
- 日期与地点：明确签署日期，以便计算办理登记的时限。
- 附件：应包括房屋产权证复印件、房屋内部平面图（若设立在特定房间）。
五、合同语言审查
- 准确性（“占有、使用”）：
- 关键词：必须准确使用“占有”和“使用”字样，确保符合用益物权的法定描述。
- 重点词语辨析：
- “设立” vs “享有”：所有权人是设立居住权，居住权人是享有居住权。
- “无偿”原则：居住权原则上是无偿的，若约定有偿，需明确表述为“有偿设立”并约定给付数额。
- 逻辑严密性：
- 确保条款不与《民法典》关于居住权不能转让、继承的强制性规定相冲突。
六、常见问题与最佳实践
- 结构性缺陷：
- 未约定登记：仅签协议不办登记。风险：居住权未设立，仅产生债权效力，不能对抗买受人等第三人。
- 未约定共有人：配偶作为共有人未签字。风险：设立行为可能被撤销。
- 条款设计陷阱：
- 排除以后的买受人：应在合同中明确“所有权转移不影响居住权的行使”，即“物权优于债权”的法理应用。
- 最佳实践模式：
- 一站式约定：在合同中直接写明：“本合同即为办理居住权登记所需的法律文书”。
- 配合机制：设定明确的违约赔偿标准，若设立人不配合办证，每逾期一日支付XX元违约金，增强履行动力。
- 优先购买权限制：虽然居住权人不享有法定优先购买权（除非另有约定），但建议在合同中明确设立人出售房屋时对居住权人的告知义务。