references/method.md

审查方法（锁定 婚姻家庭 / 居住权设立合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开或复制租赁 method（或、或 等）。禁止打开或复制赠与 method（房产赠与合同·审查、亲属间房屋赠与合同·审查、婚姻家庭中的赠与合同·审查、一般赠与合同·审查 等）。禁止套用租金、押金、租期二十年、转租、优先购买、买卖不破租赁作为主路径。禁止套用赠与任意撤销、过户所有权、道德义务不可撤销作为主路径。禁止把本技能写成租赁或赠与换标题。

定性校验：核心给付是在他人住宅上设立占有、使用的用益物权，且不转移所有权，才继续；明显他类则负触发，不填十节实体结论。

本文件是可执行判断节点，不是栏目说明书。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、已经设立物权、必然对抗买受人或排除执行。

search_law 返回已失效《合同法》《物权法》《房屋登记办法》及其解释时记为噪声，不得写入 L#。search_practiced 仍写“签字即设立居住权”“未登记则合同未生效”“租赁二十年适用于居住权”“赠与任意撤销适用于居住权合同”的，同样记噪声。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突；无法独立核验施行日则该规则字段停止。

示范文本只参考结构。写“本合同签订之日起居住权设立”或按月租金、押金、租期结构的范本与登记设立、无偿推定冲突，不得当规则。住房租赁示范文本不得当本类型规则。

知识库口径冲突以本方法为准，不回写知识正文：

• 框架.md 把共有写成“须全体共有人同意否则设立可能无效”：纠正为共同共有原则上须全体同意；按份共有原则上经占份额三分之二以上同意，另有约定除外。未达同意门槛的，物权不设立；合同效力另论，不得一律写成整约无效。
• 把未登记写成合同未生效：纠正为设立居住权的合同原则上成立即生效；未办理居住权登记不影响合同效力，但居住权尚未设立。
• 把“纸上权利”写成毫无约束：纠正为未登记仍可能有债权请求权，但不得写成用益物权或可对抗第三人。
• 旧案以离婚协议未登记仍保护居住：那是签前新文本不得援引的时间效力例外，不能用来放行“可不登记”。

开发窗口 2026-08-18 已核验、可供对照但不得代替运行时核验的规则：

• 民法典第 209 条：不动产物权经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定除外。
• 民法典第 215 条：设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自成立时生效；未办理物权登记不影响合同效力。
• 民法典第 301 条：处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，共有人另有约定除外。
• 民法典第 366 条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
• 民法典第 367 条：设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同；一般包括当事人、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、争议解决方法。
• 民法典第 368 条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
• 民法典第 369 条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
• 民法典第 370 条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。消灭的，应当及时办理注销登记。
• 民法典第 371 条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权章。本技能审查合同设立，不代做遗嘱。
• 物权编解释（一）第 4 条：未经预告登记权利人同意设立居住权的，不发生物权效力。
• 不动产登记暂行条例（2024 修订）第 3、22 条：登记类型含首次、变更、转移、注销、预告、查封等；违反法律行政法规、权属争议、超过规定期限等不予登记。
• 民法典第 703、705 条（切开对照，不写入本约主路径）：租赁是支付租金的债权合同；租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。
• 民法典第 657、658 条（切开对照，不写入本约主路径）：赠与是无偿给予财产；权利转移前原则上可撤销，公证或公益、道德义务赠与除外。

本次检索未返回可写入 L# 的正文，运行时必须重核、不得凭记忆落法律结论：不动产登记暂行条例实施细则中居住权专条（如有）；民事诉讼法不动产专属管辖现行条号。

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节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头“给老人留个住的权利”	居住权设立合同·起草	已经完成审查
未签，目标是评改已有居住权合同	进入节点 1	已签署、已生效或已设立物权
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	起草	本任务出整稿
已签，问登记预约、入住日、物业费	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现催告腾房、请求确认居住权、排除执行、立案、开庭、仲裁	合同争议或对应专项领域	继续当签前审查
用户只要“登记一定办成”的终局保证	人工核窗口；本任务只审条款	本任务保证已设立

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

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节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用核心给付定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

必须同时满足才正触发：

1. 标的是他人的住宅（不是商办、厂房）。
2. 核心给付是为居住权人设立占有、使用的用益物权，以满足生活居住需要。
3. 不转移房屋所有权；拟办或应办的是居住权登记，不是转移登记。

必须切开，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	本技能动作
书面居住权合同或居住权协议，拟共同办理居住权登记，所有权仍归设立人	本类型	加载本目录双文件
月/年租金、押金、租期、转租；住房/房产/不动产租赁主文件	或 / 或	负触发；不套二十年、押金、优先购买
过户给子女/配偶/他人，受赠人取得所有权，或保留任意撤销	房产赠与合同·审查 / 亲属间房屋赠与合同·审查 / 婚姻家庭中的赠与合同·审查 / 一般赠与合同·审查	负触发；不套赠与撤销
主文件离婚协议，居住只是分割附带一句	离婚协议·审查	负触发；可交接“另签居住权合同”
遗嘱设立居住权，无合同	遗嘱·审查	负触发
赡养/扶养/分家/夫妻财产约定为主	对应家事原子	负触发
真实买卖，买受人取得所有权	真实房屋买卖，买受人取得所有权 / 或	负触发
口头借住、可随时收回、无物权意思	引擎或借住/租赁定性	负触发；不得写成已有居住权

标题写“居住权”但正文全是租金、押金、租期：负触发租赁。标题写“借住/留住”但正文写设立用益物权、共同办理居住权登记：留本技能，标题冲突写入 C#。两可且无法判断：负触发引擎，不灌两套知识。

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 婚姻家庭 / 居住权设立合同。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他类型目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开租赁或赠与 method。

1.3 违法结构停笔

加载后或定性中出现：指导伪造居住权登记回单或倒签登记日；把法院查封、权属争议、违章建筑、小产权房、商业办公用房改成可办理居住权登记；借居住权规避限购或虚构家庭成员资格；把居住权改成可转让、可继承以便变相处分房屋。

动作：

1. 交付告知：该结构可能无法登记或违反强制性规定，不得改写成可履行、可办证的文本。
2. 不写假权属、假共有人同意、假登记路径。
3. 风险表只保留识别依据和转出/改道提示。
4. 用户坚持“改到能签、不登记也能对抗买受人、能过户给居住权人”：整体停止。

合规改道（改为真实租赁、真实赠与并另设居住权、补真实权属与共有人同意）只点名，不在本任务起草。

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节点 2　主体、住宅、共有人与在先负担

1. 建主体表：设立人（所有权人）、居住权人、共有人、配偶、在先抵押权人、现承租人。名称不一致不自动合并。角色不得写成出租人/承租人或赠与人/受赠人，除非正在做负触发。
2. 权属：设立人须对住宅有所有权。材料未出示产证或与坐落、证号不一致：该处分能力字段停止，不得写成“可以登记”。
3. 标的必须是住宅。商办、工业、车位、仓库：红线，告知无法设立法定居住权，不写可履行登记路径。
4. 空间：整套还是特定房间。部分房间必须附平面图或房间标识。未特定化：必须改。
5. 共有与配偶：夫妻共同财产或其他共同共有，须有共有人本人书面同意并签字。按份共有，核验是否达到三分之二以上份额或另有约定。口头“配偶同意了”、合同打印共有人栏但未签：不得写成已同意。代签、伪造：整体停止。
6. 在先负担：已抵押的，居住权不能当然对抗在先抵押权；抵押权实现可能导致居住权落空。已查封或权属争议：红线，告知可能不予登记。已出租：提示占有冲突，不得写成无负担。材料未提及不得写成“无抵押、查封、租赁或在先居住权”。
7. 预告登记：未经预告登记权利人同意设立居住权，不发生物权效力。未核预告登记：字段停止。

不足：字段停止，列出待补材料，不补主体、不补权属、不补已同意。

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节点 3　登记设立与合同效力分离（硬闸）

居住权自登记时设立。合同成立生效与物权设立是两个事实。未办理居住权登记，不影响合同作为债权协议的效力，也不等于已经享有用益物权，更不能对抗买受人、后手抵押权人或排除强制执行。

核验后可引用的判断点（须 search_law 写入 L# 再落法律结论）：

• 设立居住权应当采用书面形式。
• 应当向登记机构申请居住权登记；居住权自登记时设立。
• 未办理物权登记，不影响合同效力。

文本写法	本任务动作
“本合同签字之日起居住权设立/生效即享有物权”	红线或必须改。拆成：合同成立生效；居住权自登记时设立
“双方签字即视为已登记、可对抗任何第三人”	红线。禁止拟制公示
未写谁在几日内共同申请登记、未完成的后果	必须改。补义务主体、期限、材料、逾期违约金或解除
仅有协议，明确不办登记	可以留本技能，但物权设立结论字段停止；修改句写明仅普通债权，不能对抗买受人
房屋已被查封或存在权属争议	红线。告知可能不予登记，结构失败，不写可履行办证
用户要求把日期写成已经登记或补假回单	整体停止
“未登记本合同未生效”	必须改。删除该句，改回第 215 条结构

批准、登记写成生效条件或双方义务期限，不写成已经完成。修改句建议写明：本合同即为办理居住权登记所需法律文书。

登记完成前必须限制设立人处分：不得抵押、出售或为第三人再设居住权；违反则赔偿，并不得把未完成的物权写成已经对抗。已登记后，修改句可写所有权转移不影响居住权行使；未登记不得写这句话已有物权效力。

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节点 4　期限与无偿／有偿显名（硬闸）

1. 期限必须约定为“至居住权人死亡时止（终身）”或“至【待填】年【待填】月【待填】日止”。第 367 条将居住权期限列为合同一般条款。缺期限：必须改，不编造年限。
2. 禁止把民法典第 705 条“租赁期限不得超过二十年”写进本约。终身居住或超过二十年的固定期限，在居住权路径下不是当然无效。
3. 居住权原则上无偿设立。文本未写对价：修改句显名“无偿设立”，不要改成租金。
4. 若有对价：必须显名“有偿设立”，写清金额、支付节点、逾期是否构成解除并配合注销。用“租金、押金、租期、续租”表述对价：先判断核心给付。对价是使用费且无物权登记意思 → 负触发租赁。确有设立居住权意思 → 必须改掉租赁用语，不得保留押金罚则或二十年续租。
5. 有偿不改变登记设立、不得转让继承。不得把有偿写成买卖或赠与过户。
6. 期限届满或居住权人死亡：居住权消灭，应及时注销登记。修改句补消灭事由和配合注销义务。

反方常见抗辩：有偿就是租赁；无偿就是赠与，过户前可反悔。本任务不得把该抗辩写成可放行结构。有偿居住权仍是用益物权；无偿居住权不是把房屋赠与对方。

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节点 5　不得转让继承、出租须显名、使用限制

1. 居住权不得转让、不得继承。原文“可随房屋过户给子女”“作为遗产由继承人继续居住”“居住权人可转让给第三人”：红线。删除，改为不得转让、不得继承；居住权人死亡则消灭并注销。
2. 未经另有约定，设立居住权的住宅不得出租。要保留出租权，必须显名写清：是否可出租、谁收取租金、是否须设立人书面同意。只写“依法使用”“自行管理”视为未约定出租，按禁止处理。
3. 使用限于生活居住。改商业、破坏结构、改变规划用途：设立人可解除并请求注销。正说必须有反说。
4. 共同居住人：可约定居住权人的配偶、需要扶养的近亲属可同住；未约定不得写成已允许任意带人入住。
5. 居住权人不享有法定优先购买权。出售时的告知义务可谈，但不得把未约定的优先购买写成法定权利。

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节点 6　消灭、注销与登记完成前处分限制

1. 消灭事由至少覆盖：期限届满、居住权人死亡、房屋灭失、居住权人书面放弃。不得把“设立人单方通知即可收回”写成已登记居住权的任意撤销——那是赠与路径，禁止套用。
2. 注销：权利消灭后，居住权人或其继承人应在【待填】日内配合注销登记；逾期按【待填】付违约金。
3. 登记完成前的处分限制见节点 3。已登记后，设立人仍可转让所有权，但不得损害居住权；修改句写清买受人继受负担。
4. 在先抵押实现：提示拍卖可能导致居住权被涤除或无法对抗抵押权人。不得保证“先抵押后设居住权仍能住到终身”。
5. 遗嘱设立只作参照提示。用户送来的是遗嘱不是合同：负触发 遗嘱·审查。

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节点 7　费用、违约与配合办证

1. 费用默认结构：居住权人承担物业费、水电气暖、日常维修；设立人承担房屋大修和房产税（如有）。未写则必须改，不编造金额。
2. 设立人违约：不配合登记、阻挠入住、擅自抵押或出售致居住权受损。必须有可执行后果（按日违约金、赔偿、继续履行登记），不得只写“依法承担违约责任”。
3. 居住权人违约：改变用途、破坏结构、未经约定出租、连续【待填】日不实际居住。可约定解除并配合注销，不得写成设立人可随时收回已登记居住权。
4. 争议解决：不动产所在地可能涉及专属管辖，条号运行时核验，不选定唯一法院充作法律意见。或裁或诉、机构不明：标待核。
5. 不得把定金罚则、租金滞纳、赠与撤销期间塞进本类型。

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节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按下列六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架与本方法冲突时，以本方法为准出句。

步	动作	必须产出
首部	标题为居住权设立合同或居住权协议；主体为设立人/居住权人；鉴于写明设立背景和房屋权属、无查封声明	标题或鉴于修改句
交易条款	住宅特定化；占有、使用；期限终身或截止日；无偿或显名有偿；登记设立；不得转让继承；出租须显名	闭环修改句；缺证号、日期、金额用 【待填】
配套	登记完成前处分限制；不配合办证的违约金；消灭与注销；费用分担；所有权转移不影响已登记居住权	可执行后果句
尾部	本人签、共有人签、产证与平面图附件；合同生效与登记设立分列；禁止倒签登记日	生效与附件修改句
语言	设立/享有；占有、使用；无偿设立/有偿设立；登记设立/合同生效；不得写成出租、赠与、过户	替换歧义句，尤其删除“签字即设立”“租金”“赠与过户”
常见问题	未约定登记、共有人未签、期限缺失、用租赁或赠与条款伪装	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

• 红线：不改则建议不签或整体停止；
• 必须改：可谈但签署前要落句；
• 可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级唯一住房拟设终身居住权且设立人拒绝升级：停止“可以签署”建议。

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版本冲突

正文、产证、平面图、共有人同意、聊天确认冲突时：

1. 并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
2. 修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。
3. 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

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MCP 降级

工具	级别	不可用时
search_law	required（登记设立、书面、无偿推定、不得转让继承、未经约定不得出租、合同效力分离、共有处分、租赁/赠与定性）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；上述法律结论字段停止
search_practiced	optional	继续文本审查；不得用记忆中的“签字即设立”“未登记合同未生效”“二十年”“赠与撤销”补洞
search_template	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约，不把“签订之日起设立”或租赁租金结构抄进建议句

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

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