references/method.md

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审查方法（锁定土地使用权 / 宅基地房屋买卖合同（集体经济组织内部））

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开或复制 lawyeah-review-commodity-housing-sale（商品房买卖）的网签／预售／按揭／面积误差主路径，禁止打开或复制 lawyeah-review-secondhand-housing-sale（二手房／存量房）的限购／资金监管／物业交割主路径，禁止打开或复制 lawyeah-review-homestead-house-lease-operate 的租赁／委托运营主路径，禁止打开或复制 lawyeah-review-homestead-coop-development 的出地共建／分房主路径。

定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；租赁运营、合作开发、商品房、二手房、集体经营性建设用地或承包地流转明显则负触发，不填十节实体结论。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、保证登记或批准一定办成或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、《物权法》、《房屋登记办法》、1986 年或 2004 年未修正《土地管理法》、1991 年《土地管理法实施条例》、1982 年《村镇建房用地管理条例》时记为噪声，不得写入 L#。

示范文本只参考结构。检索到的“农村购房合同／宅基地转让合同”摘要常写“签字捺印即生效”“完整处分权利”“适用合同法”：栏目可借；签字即物权、完整所有权、失效合同法不得放行。

知识库纠正（不回写双文件）：

框架.md “若因政策无法更名，则双方建立永久使用权租赁”：禁止。这是名为租赁实为买卖。超过二十年的租赁部分无效（民法典第七百零五条）。真实租赁／委托运营负触发 lawyeah-review-homestead-house-lease-operate。本任务不写可履行规避结构。
基本面.md “起诉前征收转国有或买受人迁入户口可转化有效”：这是诉讼阶段可能出现的事实转化，不是签前可履行路径。不得写成“先签再迁户”“等征收后再有效”。
基本面.md／框架.md 把《不动产登记暂行条例》写成宅基地流转必须经成员会议或村民代表会议：2019 年修正土地管理法第六十三条第二款的三分之二同意，约束的是集体经营性建设用地出让、出租，不是宅基地内部房屋买卖的法定程序。集体书面同意仍应作为附件或生效／付款条件写入，但不把经营性建设用地入市程序套到本类型。
房屋登记办法 第八十七条（非本集体成员不予登记）已失效，不得写入 L#。非成员通常办不成转移登记，只作事实风险告知。
实务材料“已有宅基地则再买必然无效”：不作为充分条件。一户一宅（土地管理法2019修正第六十二条）用于告知登记障碍与再申请不予批准、多余宅基地可能被收回；本任务不据此单独宣告合同必然无效。
实务材料“家庭成员未签字但长期未异议即已追认”：不得写成已授权。签前必须补全体共有人签署或书面同意。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头“这套房卖给你”	`lawyeah-draft-homestead-internal-house-sale`	已经完成审查；口头买卖一定有效
未签，目标是评改已有本集体内部宅基地房屋买卖文本	进入节点 1	已签署或已生效
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	起草	本任务出整稿
已签，问交房日、余款日、办证窗口	本套导航的履约步骤	签前意见
已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁或征收补偿诉讼	`lawyeah-dispute-assess-contract` 或征收／争议专项	继续当签前审查

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。用户要求倒签交房日或补假成员身份／假集体同意：整体停止。

节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：

民法典第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
民法典第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
土地管理法（2019修正）第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让。
土地管理法（2019修正）第六十二条：一户一处宅基地；出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的，不予批准；鼓励依法自愿有偿退出和盘活闲置住宅，不是对外开放买卖。
土地管理法实施条例（2021修订）第三十六条：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地。
民法典第七百零五条：租赁期限不得超过二十年；超过部分无效。用于识别名为租赁实为买卖。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	本任务动作
双方均为同一集体经济组织成员；对价换房屋及占用范围内宅基地使用权；地随房走；拟办内部转让或变更登记	本类型	正触发
租期、租金、转租、委托运营、民宿托管、分成、永久或终身占用	租赁／委托运营	负触发 `lawyeah-review-homestead-house-lease-operate`
一方出地、一方出资改建新建，按面积分房或固定收益，权属仍挂原村民	宅基地合作开发	负触发 `lawyeah-review-homestead-coop-development`
开发商预售／现售、商品房买卖、预售许可、网签、按揭、面积误差	一般商品房买卖	负触发 `lawyeah-review-commodity-housing-sale`；不打开其 method
国有土地存量房、城市二手房、限购核验、资金监管、物业交割	二手房／存量房买卖	负触发 `lawyeah-review-secondhand-housing-sale`；不打开其 method
集体经营性建设用地出让、出租、出资入股、合作开发	集体建设用地类	负触发 `lawyeah-review-collective-land-grant`／`lawyeah-review-collective-land-lease`／`lawyeah-review-collective-land-contribution`／`lawyeah-review-collective-land-coop-development`
国有建设用地使用权转让	国有土地转让	负触发 `lawyeah-review-state-land-transfer`
承包地、土地经营权流转	农村土地承包专项	不启动本任务
标题写“买卖／转让”，正文是长期租赁或合作分房	按核心给付	负触发对应原子，不删租赁／合作句后硬套本技能

标题写“宅基地转让合同”但买受人是城镇居民或外村人员：不是改标题能解决的问题。进入节点 1.3 停笔告知，不按本类型改完过户条款。

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 土地使用权 / 宅基地房屋买卖合同（集体经济组织内部）。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 lawyeah-review-commodity-housing-sale、lawyeah-review-secondhand-housing-sale、lawyeah-review-homestead-house-lease-operate、lawyeah-review-homestead-coop-development 的 method。

1.3 对外转让与规避结构停笔（硬闸）

加载后或定性中出现下列任一情形：

买受人为城镇居民、其他集体经济组织成员、公司或非本集体主体；
双方拟用“先签买卖、再迁户口／等征收转国有”把对外转让做成可履行；
名为长期租赁、永久使用、一次性高额占用费，实为买卖，以规避身份限制；
用户要求伪造或补假成员名册、假集体同意、假乡镇批准。

动作：

交付告知：对外转让存在因违反土地管理法律和国家有关规定而被认定无效的重大风险；本任务不改成可履行过户或可履行规避租赁。
不写网签时间表、贷款路径、可履行的非成员转移登记、永久租赁、迁户转化脚本。
风险表只保留识别依据和转出／删除提示。真实、独立的租赁或运营需求点名 lawyeah-review-homestead-house-lease-operate，不在本任务起草。
用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。

最强反方：相对方主张“房子是农民私产，卖房不等于卖地”。回应：地随房走，转让必然触及宅基地使用权；第三百六十三条把取得、行使和转让指向土地管理法律，本任务不按普通动产或商品房买卖放行。

节点 2　成员身份、户与共有人

2.1 仅本集体成员（硬闸）

《农村集体经济组织法》第十一条：户籍在或曾经在该组织并与组织形成稳定权利义务关系、以集体土地等财产为基本生活保障的居民，为成员。第十二条：成员由成员大会确认并登记名册，报乡镇和县级农业农村主管部门备案。第十三条第六项：成员依法申请取得宅基地使用权。

文本或事实	本任务动作	不得写成
双方均有本集体成员名册或户口簿＋组织书面确认	正触发可继续；附件锁定名册页或证明文号	有农村户口＝必然适格
同村不同组，土地由村级集体统一经营管理，双方在同一村级名册	可继续；写明统一经营的事实依据	同村一律同一集体
同村不同组，各组分别所有、分别管理	字段停止；补组级所有权归属与名册	按村委会一句话合并
买受人户口已迁出、仅“还住在村里”	字段停止或按对外转让告知	长期居住＝成员
买受人为城镇居民或外村／外镇人员	节点 1.3 停笔	改成可履行过户

“本村村民”必须改成：“具有本集体经济组织成员资格、载入成员名册并依法可享有宅基地相关权益的人员”。不得用身份证住址或口头自称替代名册。

2.2 主体表

建表：签约名、履行名、付款名、收款名、授权签字人。名称不一致不自动合并。出卖人须与《集体土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证书》权利人一致；不一致则标无权处分风险，字段停止。

口头“户主说了算”“村里点头了”不得写成已授权或已同意。

2.3 家庭共有（硬闸）

宅基地通常以户为单位分配，地上房屋多为家庭共有。

文本写法	本任务动作	不得写成
仅户主一人签字	红线或必须改：户内共有人（配偶、成年子女及其他共同生活且对房屋有共有主张的成员）全体签署，或附件《家庭成员同意转让承诺书》	户主签字即处分全户
同意书未列姓名、未按指印、未附身份页	必须改：逐人列名、签署日期、与户口簿／名册核对	空白同意书已足够
材料显示兄弟分家未了或另有出资共建人	字段停止；先闭合析产或共有范围	买卖合同顺便分家

共有人争议已成讼：节点 0 转出，不在本任务评改。

2.4 集体监督

转让宜征得本集体经济组织书面同意或见证。村委会或经济合作社盖章写成“见证／同意内部流转”的事实安排，不写成行政机关已批准，也不写成经营性建设用地的三分之二表决已经完成。

节点 3　标的一体、权属与禁止流转

3.1 地随房走，转让使用权（硬闸）

合同标的同时包括：（1）地上房屋及附属设施；（2）该房屋占用范围内的宅基地使用权。二者不可分割。土地所有权始终归农民集体。

文本写法	动作
“出卖宅基地一块／出卖土地所有权”	红线：改为转让地上房屋及占用范围内宅基地使用权；所有权仍归【待填】集体
只写房屋、不写占用范围内使用权	必须改：补一体转让句；禁止“房走地留”
“买方取得该宅基地上全部村民权益／概括承继一切集体收益”	必须改：买方承继的是与该宅基地占有使用相关的、依法可随内部转让移转的权益；集体收益分配、成员资格本身不因买房自动取得
把宅基地写成可抵押融资的出让建设用地	负触发集体经营性建设用地或国有土地原子；本类型不套出让年限和抵押主路径

3.2 特定化

必须落到可核对：坐落、四至、房屋建筑面积、层数、结构、宅基地面积、证书名称与编号。实际占地与证载不符：约定以有权机关测绘为准，不在本任务选定“按现状”或“按证载”的有利版。

禁止只写“村里那套老房子”“东头三间”。

3.3 权属与禁止情形

需见《集体土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证书》。土地管理法（2019修正）第十二条：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。

下列情形不得写成可履行转让：

权属有争议；
司法或行政机关查封、扣押、冻结；
不符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，或占用永久基本农田；
明显无报建、被认定为违建且材料未显示可补正。

权利负担：抵押、查封、租赁、分家未了、居住占用。材料未提及不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。

3.4 一户一宅

买受人已有一处宅基地仍要再买：必须改，写明可能无法办理转移登记、多余宅基地存在被集体收回风险，出卖人再申请宅基地依法不予批准。不因此单独写成“合同必然无效”，也不出可履行的一户多宅过户时间表。

节点 4　程序：同意、审核、登记切开

4.1 集体同意与乡镇审核

农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准（土地管理法2019修正第六十二条第四款）——该款主文是建住宅用地审批，不是买卖合同的法定生效要件。转让报村集体和乡镇：写成双方配合义务、提交期限和未获书面同意／审核时的解除或中止，不写成“双方同意视为已批准”。

文本写法	本任务动作	不得写成
“本合同签字盖章立即生效”，无集体同意	必须改：可约自双方签署且取得本集体经济组织书面同意之日起成立或生效	村委会口头点头＝已批准
把经营性建设用地三分之二表决抄进宅基地买卖	删除入市程序套用；改回本集体书面同意／见证	套 `lawyeah-review-collective-land-grant`
用户要求补假批准或倒签同意日	整体停止	先签再补手续

地方是否允许办理农房／宅基地转移登记、收件清单、是否收土地增值收益金：运行时核验，标 G#，不硬编码。

4.2 登记不是合同生效要件（硬闸）

民法典第二百零九条：不动产物权经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。民法典第三百六十五条：已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。

本次检索未稳定返回民法典第二百一十五条全文，不写入 L#。意见口径：未登记不等于合同未成立；登记是物权变动和对抗安排，不是本约成立的充分必要条件。

文本写法	本任务动作	不得写成
“未办理转移登记则本合同无效／未生效”	必须改：删除生效挂钩。可约一方在【待填】日内配合申请变更／注销；逾期不配合构成违约	未登记未生效
“签字当日买方即取得宅基地使用权并可对抗第三人”	红线：删除拟制物权。占有、钥匙、证件移交与登记分列	签字即物权
套用商品房网签备案或城市存量房资金监管作为生效	删除；负向切开 `lawyeah-review-commodity-housing-sale`／`lawyeah-review-secondhand-housing-sale`	按城市二手房改

旧证注销：原使用权人转让或另取得住房时，配合申请注销原证，写成义务和期限。

节点 5　对价、交付、户口与征收预切

5.1 价款

建议分列：房屋及附属设施价值、宅基地使用权内部转让补偿。总额、币种、支付节点。建议节点：签约定金或首款—移交房屋及证照—取得集体书面同意或完成变更申请后付余款。未给出的数字写 【待填】。

禁止编造评估价、土地增值收益金、契税税率。税费与收益金：写明承担方和缴纳时点，金额 【待填】。

5.2 定金

必须使用“定金”二字才讨论罚则。民法典第五百八十六条：不得超过主合同标的额百分之二十，超过部分不产生定金效力。无核验引文不得把 20% 写成现行法结论。“订金、保证金”无定金性质约定的，不得写成定金。

5.3 交付

“交房”细化为：实际腾空并交付占有、钥匙移交、权属证书及报建／原始凭证原件移交。签收不等于权利已变动，也不等于已验收无质量争议。

5.4 户口迁出

可约定出卖人一方家庭成员在合同生效后【待填】日内将户口迁出，以免妨碍买受人后续内部权益。不得把迁户写成买受人取得成员资格的条件，也不得把“买方先迁入再让合同有效”写成对外转让的补正路径。

5.5 征收补偿预切

农村房屋可能面临征收。可在双方之间约定：未来征收时，针对该房屋及附属设施的补偿、停产停业损失如何在双方间分配；出卖人若直接领到属于约定归买受人的款项，应在【待填】日内转付。

禁止写成：

买方必然获得安置房指标或成员资格待遇；
本合同可对抗征收机关、改变补偿安置决定；
把尚未公告的征收项目写成已经发生。

已启动征收、补偿安置争议：转征收专项，不在本任务分配指标。

节点 6　格式条款、无效清理与强制规范

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

6.1 无效后的清理条款

可约定：若因一方隐瞒成员身份、共有或权利负担，或因一方原因致使合同被认定无效或不被登记机关受理，过错方赔偿对方已付价款、添附（装修、翻建）经评估的价值及约定范围内的信赖损失。该清理条款应写明独立性。

不得把“无效后按市场价必得增值赔偿、且不得调整”写成可放行的保证句。不得用清理条款把对外转让改成可履行。

6.2 格式条款

为重复使用而预先拟定、订立时未与对方协商的，按民法典第四百九十六条审查提示说明。本次若未稳定核验第四百九十六条全文，法律结论字段停止，修改句仍要求异常条款加黑或单独确认。小字、夹在附件、仅口头说“村里都这么签”：不得写成已尽提示义务。

6.3 强制规范

民法典第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，但该规定不导致无效的除外；违背公序良俗的无效。禁止用已失效“效力性／管理性”口诀（合同法解释（二）第十四条，已失效）代替第一百五十三条。合同编通则解释第十六条全文本次若未核验，细分路径运行时再核；第十八条已核验的，用于区分“应当／不得”不一定导致整约无效。

对外转让、阴阳长期租赁、伪造批准：不改写成有效履行结构。

6.4 免责

造成对方人身损害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责无效。出卖人“对权属、共有、成员身份、是否查封不承担任何责任”：必须改。

节点 7　违约、解除与争议

因房价或征收预期上涨而拒不腾房、拒不配合申请变更、隐瞒共有或查封、买受人逾期付款：必须分别有可执行后果。只有“依法承担违约责任”视为必须改。

构成违约不等于当然解除。违约金不是必得金额；禁止写“不得调整”。民法典第五百八十五条全文本次若未稳定核验，调整机制法律结论字段停止，修改句仍删除“不得调整”。

主体不适格：若出卖人明知买受人不是本集体成员仍签约，只保留告知与过错赔偿讨论，不把合同改成可履行。

争议解决：出现仲裁条款，不得改写成“应向某法院起诉”。或裁或诉、机构不明：标待核，改成单一机构或单一法院连结点。不动产所在地专属管辖可能：只标红旗，不选定唯一法院充作法律意见。

通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架.md 与硬闸冲突的，按开篇纠正表出句。

步	动作	必须产出
首部	标题用宅基地房屋买卖／农村房屋转让（本集体经济组织内部），不用商品房买卖、二手房网签、永久租赁；主体与证载权利人、成员名册一致；鉴于只写成员身份、证书编号和内部转让意向，不保证批准或登记成功	标题或鉴于修改句
交易条款	房屋与占用范围内使用权一体；面积四至；价款构成；腾空／钥匙／证件三位一体；户口迁出不写成成员补正	闭环修改句；缺数字用 `【待填】`
配套	家庭成员同意；集体书面同意或见证；配合向乡镇和登记机构申请；征收利益只在双方间切；隐瞒身份或负担的返还与违约金（可调）	可执行后果句或删除句
尾部	户内共有人全部签署或同意书；村集体见证栏；授权书含处分本户宅基地房屋；附件（证书复制件、户口簿或成员名册页、同意书、四至示意图）	生效与附件修改句
语言	正说加反说；盯死使用权 vs 所有权、交房 vs 物权变动、本集体成员 vs 本村村民、定金／订金、登记 vs 成立生效	替换空词的句子
常见问题	对外转让；共有人真空；报批不成改永久租赁；签字即物权；征收指标保证	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条／款／附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（非本集体成员、阴阳永久租赁、签字即物权拒改、共有人未全体签署、明知查封或无权处分、套用商品房过户）；
必须改：可谈但签署前要落句（成员身份附件、一体标的、登记与生效切开、价款节点、户口迁出、征收预切、集体同意作为条件）；
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级住房且个人无限连带、或用户拒绝删除对外转让结构：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、权属证书、户口簿或成员名册、家庭同意书、村集体意见、聊天确认冲突时：

并列 D# / C# / S#，不选对用户有利的一版。
修改句写明四至、面积、成员身份以哪一份为准，或删除冲突句。
不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（土地管理法2019修正第二、十、十一、六十二条，实施条例2021第三十六条，民法典第三百六十二、三百六十三、三百六十五、二百零九、一百五十三、五百八十六、七百零五条，农村集体经济组织法第十一条至十三条的法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止
`search_practiced`	optional	继续文本审查；不得把“对外买卖也可有效”“已有宅基地则必然无效”“未异议即追认”写成法源
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约；商品房、二手房、永久租赁或合作开发示范文本不得当本类型模板

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 类型识别与单目录加载