references/method.md
21.5 KB本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开或复制 lawyeah-review-commodity-housing-sale（商品房买卖网签按揭主路径）、lawyeah-review-general-gift（一般赠与动产交付主路径）、lawyeah-review-kin-house-gift（亲属税率与家庭伦理主路径）的 method。
定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；亲属房屋、买卖、一般赠与、附义务、遗赠或他类明显则负触发，不填十节实体结论。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然接受、必然过户或唯一必得金额。
search_law 返回已失效《合同法》及其解释、已失效《物权法》、已失效契税暂行条例或城市房屋权属登记管理办法时记为噪声，不得写入 L#。
示范文本只参考结构。检索到的房屋赠与范本常写“公证之日起生效”或引用合同法：只借栏目（标的、过户、税费、权利义务），不得当作公证已被强制，不得把范本当现行法源。
知识库纠正（不回写双文件）：
基本面.md覆盖非亲属、远亲、朋友、法人与个人：采用。当事人是近亲属且主线是税率、赡养、只赠一方或婚内加名时，负触发lawyeah-review-kin-house-gift，不在本任务按普通房产赠与改完。基本面.md“合同写不可撤销但未公证的，通常挡不住第 658 条”：采用。修改句不得把该句改成“约定不可撤销即生效”。框架.md“房屋所在地专属管辖”：物权确认、分割、相邻关系走不动产所在地；单纯请求协助登记或确认赠与合同债权，不当然构成专属管辖。只标红旗，不选定唯一法院充作法律意见。框架.md税种表可写契税、登记费、评估费。印花税具体条号本次若未核验，税种名称可列待核，不把已失效印花税暂行条例写入L#。契税纳税人是承受方，合同可作内部承担，不得约定“不申报”。- 婚内一方将个人房产赠另一方或改为共有：解释（一）第 32 条，过户前撤销按第 658 条处理。该情形主线常落入亲属或夫妻财产约定，优先切开，不在本任务宣告已不可撤销。
节点 0 签署状态与成果分流
先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。
| 已能支持的事实 | 走向 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 无可读正文和附件，或只有口头“把房给你” | lawyeah-draft-house-gift |
已经完成审查；可以签 |
| 未签，目标是评改已有房产赠与文本 | 进入节点 1 | 已签署或已过户 |
| 残缺模板，用户要按己方条件重写整稿 | lawyeah-draft-house-gift |
已经完成审查；转通用起草引擎出本类型终稿 |
| 已签，问完税日、预约登记日、腾空日 | 本套导航的履约步骤 | 签前意见 |
| 已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁或债权人撤销之诉 | lawyeah-dispute-assess-contract 或家事/执行专项 |
继续当签前审查 |
缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。用户要求倒签过户日或补假完税：整体停止。
节点 1 类型识别与单目录加载
1.1 定性
用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。
支持切开的规范（法律结论须运行时复核）：
- 第 657 条：赠与是将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受。
- 第 659 条：依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理。
- 第 209、214 条：不动产物权经依法登记发生效力；应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
- 第 215 条：设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除另有规定或约定外自成立时生效；未办理物权登记不影响合同效力。
- 解释（一）第 32 条：婚前或婚内约定将一方房产赠另一方或共有，变更登记前撤销，可按第 658 条处理。
必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：
| 信号 | 归入 | 本任务动作 |
|---|---|---|
| 无偿转移特定房屋权利；当事人为非亲属、远亲、朋友、法人与个人；亲属税率和家庭伦理不是主线 | 本类型 | 正触发 |
| 父母子女、配偶、兄弟姐妹等近亲属；正文主写赡养、只赠一方、亲属免税或加名 | 亲属间房屋赠与 | 负触发 lawyeah-review-kin-house-gift |
| 房款、补偿款、装修折价、以债抵房作为取得对价 | 房屋买卖 | 负触发 lawyeah-review-secondhand-housing-sale 或 lawyeah-review-commodity-housing-sale |
| 标的是现金、汽车、股权以外的普通财产，房屋不是主给付 | 一般赠与 | 负触发 lawyeah-review-general-gift |
| 受赠人须持续履行义务，义务是给房的对价结构 | 附义务赠与 | 负触发 lawyeah-review-gift-with-obligation；房屋上附带居住保障可留本类型专章，不整案改附义务 |
| 死后过户、遗嘱处分 | 遗赠或遗嘱 | 负触发 lawyeah-review-lifetime-bequest-like-gift 或 lawyeah-review-family-will |
| 分割家庭共有、分家 | 分家析产 | 负触发 lawyeah-review-family-partition |
| 夫妻财产制度安排，不以过户为对内生效要件 | 夫妻财产约定 | 负触发 lawyeah-review-marital-property-agreement |
标题写“赠与”、正文有房款或“过户服务费”：按买卖负触发，不删对价句后硬套本技能。
1.2 加载协议（硬闸）
本技能已锁定 赠与合同 / 房产赠与合同。只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 lawyeah-review-commodity-housing-sale、lawyeah-review-general-gift 的 method。
1.3 违法或规避结构停笔
加载后或定性中出现：以赠与过户规避限购、信贷或税收；经适房封闭期内对外“赠与”；逃避债务或规避执行而无偿过户；用户要求做成“先过到朋友名下，风头过了再转回”。
动作：
- 交付告知：名实不符存在无效和行政处罚风险；无偿处分影响债权人受偿的，债权人可依第 538 条请求撤销。不得改写成可履行假赠与、代持或回购。
- 不写可履行的资金回流、阴阳合同、假亲属关系或假无偿声明。
- 风险表只保留识别依据和转出/删除提示。
- 用户坚持“改到能签且仍做这些事”：整体停止。
合规改道（真实买卖、真实亲属赠与、真实债务清偿）只点名对应原子，不在本任务起草。
节点 2 主体、共有、决议与资格
2.1 主体表
建表：签约名、登记簿权利人、受赠人证件号、授权签字人。名称不一致不自动合并。赠与人必须是登记簿记载的全部权利人。法人赠与房产：查章程、决议、国资或集体资产评估批准；未附则签署能力字段停止。
口头“我们老板同意了”不得写成已授权。代办人授权不含代为决定是否撤销。
2.2 共有与无权处分（硬闸）
第 301 条：处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，另有约定除外。
第 311 条善意取得要求以合理的价格转让。受赠人无偿，难以主张善意取得。擅自赠与共有房屋：签署能力字段停止；修改句要求全体共有人或满足份额的按份共有人签署，并作为附件。
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 登记两名权利人，只一人签字 | 红线：补签或停止递件建议 | 一人签字即可过户 |
| “配偶已知晓”无书面 | 必须改：书面同意作附件；婚内个人房产赠第三人仍要核验是否共同财产 | 口头知晓等于同意 |
| 受赠人主张已善意取得 | 告知 311 需要合理价格；无偿场景通常不支持 | 过户完成就善意取得 |
2.3 受赠人资格
受赠人须具备在当地取得该房屋的资格（限购、境外个人、农村宅基地身份）。无资格则合同可能有效但履行不能。修改句把资格作为申请登记的先决条件：不能成就则解除，已发生税费各自承担或按约定，不强制过户，不改成假买卖或假亲属。
节点 3 标的特定化与权利负担
3.1 特定化
必须写到可履行：坐落、不动产单元号、建筑面积、规划用途、土地使用权类型与终止日期。期房写网签合同编号、楼栋房号。禁止“名下房产”“名下全部房屋”。多套分项。
未登记的地下室、阁楼、违建不能“顺便赠与”完成物权。家具家电按动产另列，适用交付转移，不要和房屋登记绑成一个节点。
3.2 权利负担
抵押、查封、预告登记、居住权、租赁、经适房封闭期、农村房屋主体限制。材料未提及不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。
租赁对受赠人同样构成占有负担。户口、学区占用应披露并由哪一方涤除。抵押如何提前清偿或带押过户写清；不能成就则解除。
权属来源（买卖、继承、拆迁安置）不清的，登记机构可能拒办。来源字段停止时，修改句要求附件提供权属证和来源说明，不编造来源。
节点 4 登记、占有与任意撤销窗口
4.1 登记才物权变动（硬闸）
第 209、214 条：物权自记载于登记簿时发生效力。第 215 条：未登记不影响合同效力。第 659 条：应当办理登记手续。不动产登记暂行条例第 21 条：登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 交房、交钥匙、入住即赠与完成 | 红线拆开：占有交付 ≠ 所有权转移 | 住进去就是自己的 |
| 签字当日受赠人取得所有权 | 必须改：所有权自记载于登记簿时转移 | 合同成立即物权变动 |
| 过户完成后本合同生效 | 红线删除：否则请求过户自我否定。改为签字成立生效，或公证后生效，二选一 | 未过户合同未生效所以无法请求登记 |
| 无申请登记期限和责任方 | 必须改：何方在【待填】日内预约并到场，提交赠与合同、权属证、身份、完税凭证 | 尽快配合即可 |
已交付未登记：物权未变，第 658 条仍可能适用。部分履行（多套、房屋+现金）按标的拆分已转移与未转移。
4.2 任意撤销窗口（硬闸）
第 658 条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同，或依法不得撤销的救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质，不适用前款。
第 660 条：上述不得任意撤销的赠与，赠与人不交付的，受赠人可以请求交付；因赠与人故意或重大过失致使毁损、灭失的，应赔偿。
| 文本写法 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| “双方确认本合同不可撤销”且无公证、无公益道德义务 | 必须改：该句通常挡不住 658。要关闭窗口：办理公证，或签署当日递件并完成登记 | 约定不可撤销即消灭法定撤销权 |
| 鉴于条款写“已交付完毕、永不撤销” | 必须改：鉴于不写实体义务；实体放到正文并与登记挂钩 | 鉴于已经锁死 |
| 受赠人立场要锁死 | 修改句：先公证再递件，或签署当日共同申请登记；税费预存 | 先住进去再慢慢过户 |
| 赠与人立场要保留窗口 | 修改句：完成本次转移登记前，赠与人有权依 658 撤销；不公证、不预设高额逾期过户违约金 | 未过户也必须过户且违约金不得调整 |
| 已公证，赠与人拒不到场 | 可约定受赠人有权请求办理登记，并设逾期协助的违约金和继续履行 | 公证后仍可任意撤销 |
婚内一方房产赠另一方或改为共有：解释（一）第 32 条指向 658。若主线是夫妻财产，负触发切开，不在本任务写成已经不可撤销。
最强反方：赠与人主张“合同写了不可撤销”。回应：658 第 2 款列明的除外是公证或公益道德义务，单纯约定通常不够。受赠人主张“已入住所以权利已转移”。回应：不动产以登记为准，交付占有不是 658 的权利转移。
4.3 书面形式
法律未强制赠与必须书面，但大额不动产无书面时，即使已登记，赠与人反悔或主张“实为购房款代付”会导致关系不明。本类型坚持书面。修改句可写：“本合同为双方就该房屋赠与的唯一完整约定。”受赠人签署即接受。
节点 5 税费、538 与限购
5.1 税费条款必备
契税法第 1 条：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人。第 2 条：房屋赠与属于转移权属。合同可作内部承担安排，但不能约定“不申报”“不缴税即视为已完税”。赠与人拒不协助申报会导致无法登记。
未写税费：必须补税种承担表（契税、所得税如有、登记费、评估费、垫付结算）。精确税率和是否免征字段停止，不编造税额。印花税条号未核验则标待核。
5.2 逃债第 538 条（硬闸）
第 538 条：债务人以放弃债权、放弃担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或恶意延长到期债权履行期限，影响债权人债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销。第 541 条：自知道或应当知道之日起一年；自行为发生之日起五年不行使则消灭。第 542 条：被撤销的行为自始没有法律约束力。
| 已有事实 | 本任务动作 | 不得写成 |
|---|---|---|
| 用户或文本写明为躲债、规避执行而过户 | 只告知 538/541；不改可履行结构；用户坚持则整体停止 | 过户完成债权人就拿不走 |
| 赠与人有未了结诉讼或大额负债，文本未披露 | 必须改：赠与人声明负债与诉讼情况；受赠人知悉存在被撤销风险 | 未提及就是没有债权人 |
| 受赠人问“签了是不是安全” | 判断：依据不足或现有依据不支持“安全”；不保证不被撤销 | 无偿赠与登记后不可被债权人追 |
不在本任务计算一年/五年是否届满，期间字段停止。
5.3 限购与资格先决
先查受赠人能否过户，再签。资格不成就：约定解除或改为金钱赠与（金钱赠与另件，不在本任务起草买卖）。以赠与规避限购：回到节点 1.3，只告知。
节点 6 格式条款、瑕疵担保与强制规范
运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。
6.1 瑕疵与披露
第 662 条：赠与财产有瑕疵的，赠与人一般不承担责任；故意不告知或保证无瑕疵造成损失的，应当赔偿。附义务时在附义务限度内承担与出卖人相同的责任。
修改句要求赠与人披露抵押、租赁、查封、违建、物业欠费。一般不要写成买卖式的无瑕疵保证。故意不告知：标必须改。
6.2 格式条款
为重复使用而预先拟定、订立时未与对方协商。免责、限责、排除任意撤销或强制过户、管辖等异常条款须有足以引起注意的标识。小字、夹在附件、仅网络勾选：不得写成已尽提示义务。
6.3 强制规范
违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。区分规范目的是否仅行政管理。禁止用已失效“效力性/管理性”口诀。规避限购、逃债：不改写成有效履行结构。
节点 7 法定撤销、穷困、居住权、违约与争议
7.1 法定撤销与穷困
第 663 条：严重侵害赠与人或近亲属合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务。撤销权自知道或应当知道之日起一年内行使。已登记后回转须再办转移登记，可能再次产生税负。
第 664 条：受赠人违法行为致赠与人死亡或丧失民事行为能力的，继承人 or 法定代理人自知道或应当知道之日起六个月内撤销。
第 665 条：撤销后可请求返还财产。
第 666 条：赠与人经济状况显著恶化，严重影响生产经营或家庭生活的，可以不再履行赠与义务。仅约束未过户部分，不得写成已登记部分当然收回。
修改句把 663/664/666 写成法定权利提示，不写成已经成就。一般家庭矛盾、普通不探望，不得写成已经构成“严重侵害”。
7.2 居住权与户口
赠与人需继续住的，单设条款并登记居住权，不与所有权转移绑成一句。户口迁出、学区占用与物权分开约定。
7.3 违约与争议
未经公证的，不宜设高额逾期过户违约金与任意撤销并存。已公证的，可约定逾期协助登记的违约金和继续履行。违约金不是必得金额；禁止“不得调整”。第 585 条未核验全文则调整机制字段停止，修改句仍删除“不得调整”。
争议解决：出现仲裁条款，不得改写成“应向某法院起诉”。或裁或诉、机构不明：标待核。物权确认、分割可能适用不动产所在地；合同债权纠纷不当然专属。只标红旗，不选定唯一法院充作法律意见。
通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。
节点 8 按框架六步出修改句
本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。
打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。
| 步 | 动作 | 必须产出 |
|---|---|---|
| 首部 | 标题用房产赠与合同或房屋赠与协议；出现转让/买卖立即核对有无房款；全部登记权利人为赠与人；鉴于不写已交付完毕、永不撤销 | 标题或鉴于修改句 |
| 交易条款 | 房屋特定化；无偿性；接受；申请登记责任方与期限；交付占有与物权分列；税费表；资格先决；658 窗口 | 闭环修改句；缺数字用 【待填】 |
| 配套 | 权利披露与 662；涤除抵押租赁；663/664/666；居住权；未经公证不设与 658 冲突的高额过户违约金；管辖红旗 | 可执行后果句或删除句 |
| 尾部 | 全体权利人签署；授权书原件；签署日、交付日、申请登记日三列；签字成立或公证后生效，禁止过户后生效；附件清单 | 生效与附件修改句 |
| 语言 | 正说加反说；盯死交房即完成、各担各税却不列税种、不可撤销无公证、含装修无清单、原则上配合、尽快 | 替换空词的句子 |
| 常见问题 | 无书面或无税费；用交钥匙代替过户；资格与负担未审先签 | 结构级改法或红线 |
每条修改句固定格式：
定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线
风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：
红线：不改则建议不签或整体停止（实为买卖或亲属房屋、交房即完成拒改、逃债或规避限购、共有人未签仍递件、过户后生效、未公证却保证 658 消灭）；必须改：可谈但签署前要落句（特定化、登记期限、税费表、资格先决、658 窗口表述、披露负担、居住权）；可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。
用户不可接受事项优先写成红线。生存级房产或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。
示范正说与反说（可改写后嵌入修改句，不得当作已核验个案）：
- 正说：双方应于签署后【待填】日内共同向不动产登记机构申请将房屋转移登记至受赠人名下，契税由受赠人依法申报缴纳，赠与人应协助。
- 反说：已公证而赠与人拒不到场的，受赠人有权请求办理登记；未经公证且未完成转移登记的，赠与人有权依第 658 条撤销。受赠人无购房资格导致无法登记的，任何一方可解除，已发生的税费各自承担。交付钥匙或实际入住不视为所有权转移。
版本冲突
正文、权属证、共有人同意、决议、租赁、居住权、聊天确认冲突时：
- 并列
D#/C#/S#，不选对用户有利的一版。 - 修改句写明房屋范围与权利人以登记簿和权属证为准，或删除冲突句。
- 不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。
MCP 降级
| 工具 | 级别 | 不可用时 |
|---|---|---|
search_law |
required（209/214/215、657–660、663、666、301、311、538/541/542、解释（一）第 32 条、契税法第 1、2 条的法律结论） | 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止 |
search_practiced |
optional | 继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源 |
search_template |
optional | 手写修改建议，不粘贴范本充作本约；买卖或遗嘱范本不得当本类型模板 |
法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。