references/框架.md
5.3 KB首部 要素审查
- 合同标题：
- 标准命名：推荐使用“房屋买卖中介合同”或“房屋租赁中介服务协议”。
- 法律属性：应明确体现“中介（居间）”属性，避免与受托代理买卖或租赁混淆。
- 合同主体：
- 委托人：确认其是否为房屋所有权人或具备处分权的代理人（卖方/出租方），或具有购房/租房资质的自然人/法人（买方/承租方）。
- 中介人（房地产经纪机构）：审查其营业执照及房地产经纪机构备案证明；签约人员应具备房地产经纪人或经纪人协理资格。
- 鉴于条款：
- 房屋信息：初步载明目标房屋的坐落、面积、权属证号。
- 委托事项：明确是“独家委托”还是“非独家委托”，这将直接影响佣金标准及违约判别。
交易条款 审查
- 标的条款（中介事务）：
- 具体描述：明确中介人的义务是“报告订约机会”（寻找客户）还是“提供媒介服务”（撮合谈判、协助签约、协助过户/交房）。
- 信息核实：约定中介人对房屋权属、查封情况、抵押情况、漏水等隐蔽瑕疵的如实告知义务。
- 佣金条款（核心报酬）：
- 计费方式：买卖中介通常按成交总价的比例（如 1%-3%）计算；租赁中介通常为 0.5-1 个月租金。
- “中介成功”判定标准（关键陷阱）：严禁仅约定“签约即支付全额佣金”。最佳实践：建议分阶段支付（如：签署买卖合同付 50%，完成过户付 30%，物业交接付 20%）。
- 费用承担：明确佣金是否包含中介人带看、评估、跑单的必要费用。未约定的，中介人促成合同成立后不得另行索要费用。
- 履行条款：
- 委托期限：明确中介服务的有效期。
- 协助义务：中介人应协助办理贷款、税收缴纳、网签、房屋核验及物业更名等后续手续。
配套条款 审查
- “防跳单”条款（核心违约责任）：
- 条款设计：明确约定委托人在接受中介人服务后（如实地带看、提供房源信息），不得利用该信息绕过中介人直接与相对方签约。
- 延伸保护：建议约定在合同终止后一段合理期间内（如 6 个月至 1 年），委托人与中介人曾介绍的客户成交的，仍需支付全额佣金。
- 如实报告与赔偿条款：
- 虚假报告后果：若中介人故意隐瞒房屋权属争议、违建、凶宅等重大信息，不得要求支付报酬，并需赔偿委托人因此遭受的定金损失或中介费差价。
- 解除与终止条款：
- 任意解除权：委托人可随时解除，但若中介人已产生实际劳务和费用，委托人应赔偿相应损失。
- 中介失败处理：若未促成合同成立，中介人不得要求报酬，但可按约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用（如差旅费）。
- 格式条款风险提示：
- 加粗提示：由于此类合同多为格式合同，关于佣金比例、违约金、“跳单”责任等重大利害关系条款必须进行加粗、加黑或显著标识，否则可能被认定为未履行提示义务而无效。
尾部 要素审查
- 签名盖章：
- 中介方：必须加盖公司公章或合同章，且应有承办经纪人签名。
- 委托方：自然人须手写签名；若为多人共有房产，应要求所有共有人共同签字。
- 附件配置：
- 带看确认单：作为后期追究“跳单”责任的关键证据。
- 房源信息清单：记录房屋的真实状况及随房转让的家具家电清单。
合同语言审查
- 准确性（“逻辑闭环”）：
- “正式签署”：在定义中介成功时，应明确是“签署意向书”还是“签署经网签的正式买卖合同”。
- “绕开”：定义“跳单”时，应明确“绕开”包括委托人本人、其配偶、近亲属或关联公司与中介人介绍的对象成交。
- 易混淆词识别：
- “意向金”与“定金”：中介人收取的“意向金”在转给卖方前不具备定金罚则效力。
- “佣金”与“服务费”：实务中通用，但应统一表述，避免产生“除佣金外另收服务费”的歧义。
- 逻辑性：
- 运用“概括+列举”：中介费包含但不限于（带看费、信息咨询费、协助贷款手续费、物业交接费）。
常见问题与最佳实践
- 结构性缺陷：
- 缺失对“关联成交”的约束。最佳实践：在防跳单条款中加入“委托人及其近亲属、关联方通过其他渠道与中介人所荐客户成交的，视为中介成功”。
- 条款设计陷阱：
- “不买也要付钱”：部分格式条款约定只要中介人提供了房源，无论是否成交均需支付一定比例的服务费。此条款极易被认定为“排除消费者主要权利”而无效。
- 风险防范措施：
- 书面确认：中介人应保留每一次带看的“带看确认书”，并由委托人签字，作为证明“提供过媒介服务”的直接证据，以应对后期诉讼。