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WorkBuddy / 豆包办公Codex / Claude Code

SKILL.md

11.1 KB
让与担保式房产买卖·审查

任务目标

在单一立场下，只审查 买卖合同 / 让与担保式房产买卖合同 的待签文本：标题常是买卖，真实意思是为借款提供非典型担保。输出：名实定性、模式切开、风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。

本技能类型锁死。不扫描其他合同类型。场景分层为 P1。

depends-on 为空。不要求先跑导航。

不交付：真实商品房/二手房买卖整案、工抵房三方结算、借款主文件整案、抵押登记方案、从零起草、履约交底、争议文书、有效性或必然优先受偿/必然过户保证。

工作边界

正触发：已有可读待签文本要评改；尚未签署，尚未成争；核心给付是以房屋买卖、网签、过户或回购的外观，为已经发生或将要发生的借款提供担保。出卖人实质是债务人/借款人，买受人实质是债权人/出借人。

负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：

  • 房地产开发企业向社会销售其开发商品房，无借款担保意思，无回购/回赎，买受人真实购房 → lawyeah-review-commodity-housing-sale；
  • 业主出售已取得或应取得的存量房产权，价款为真实房价，无借贷担保、无回赎 → lawyeah-review-secondhand-housing-sale；
  • 以工程款抵房，主体是开发商、施工方/债权人及买受人的 1+N 结算 → lawyeah-review-housing-for-debt-sale；
  • 送审主文件是《借款合同》或借据，买卖/过户只是从担保安排 → lawyeah-review-security-transfer-loan；
  • 已办或拟办抵押权登记、主轴是抵押条款 → lawyeah-review-mortgaged-loan；
  • 真实销售并赋予转售/回购选择权，无借贷本金 → lawyeah-review-housing-option-resale-sale；
  • 名为其他合同、实为借贷，但不以特定房屋买卖/过户/网签作担保 → lawyeah-review-disguised-loan 或引擎；
  • 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → lawyeah-draft-housing-security-transfer-sale；
  • 已签只问放款、撤销网签、回过户节点 → 本套导航的履约步骤；
  • 已成争（催告还款、请求过户归债权人、拍卖清算诉讼、立案仲裁）→ lawyeah-dispute-assess-contract 或对应专项。

挂靠、违法分包、规避限购、借名过户、职业放贷包装：只出告知，不改写成可履行结构。

专业版未收录本 P1 原子。专业版环境命中本类型：输出 unavailable，提示升级版，不得用 lawyeah-review-commodity-housing-sale 或 lawyeah-review-secondhand-housing-sale 硬套。

本类型硬闸

未完成下列切开和落句，不得宣称审查完成。每一闸必须给出修改句或明确转出口径，禁止只打红黄绿。

  1. 名买卖实担保（与真实买卖切开）。标题写买卖不决定类型。同时出现借款/融资、回购或回赎、出卖人继续占有、价款显著低于市价、购房款实为放款本金中任两项，按本类型审，不得套五证/面积 3%/户口主路径。修改句必须把鉴于改成：因出卖人向买受人借款本金【待填】元，为担保该债权，双方办理网签/过户/预告登记；本安排性质为担保，买受人为名义权利人，不享有完整处分权。购房款改写为借款本金，并附件《借款协议》或借据、转账凭证。无借贷信号、买受人真实购房：负触发 lawyeah-review-commodity-housing-sale 或 lawyeah-review-secondhand-housing-sale。
  2. 禁止流质。原文“债务到期不履行，房产直接归买受人所有”“自动转让”“逾期未回购则所有权确定归买受人”“买受人有权直接过户并不再清算”：红线。修改句删除归己所有，改为：买受人不得请求确认房屋归其所有；仅有权对房屋折价或拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿。不得把流质写成整份买卖合同必然无效——流质约定无效，提供担保的意思仍可能有效。
  3. 清算义务（多退少补）。违约处置必须写清：评估后折价或拍卖、变卖；所得扣除约定本息及合理处置费用后余款返还出卖人；不足部分出卖人继续清偿。只写“依法处理/自行处置/直接抵债”视为未约定清算，必须改。债权人请求“直接履行买卖合同过户”的，提示现行规则按民间借贷审理，不得把本约改成可强制实际履行的真实买卖。
  4. 与工抵房切开。基础债是工程款、主体含开发商与施工方、出现三方结算/指定购房人/以房抵工程款：负触发 lawyeah-review-housing-for-debt-sale，不把工程款折算句改成借款回购。本类型基础债是借款本金；修改句不得引入施工方结算或买受人向施工方付款。
  5. 与普通买卖 lawyeah-review-commodity-housing-sale / lawyeah-review-secondhand-housing-sale 切开。本任务禁止输出预售证五证表、面积误差 3% 全规则、先验房、学区入合同、户口迁出作为主路径。修改句只服务担保定性、模式、回赎、流质、清算、公示和利率。真实交房验收、学区、户口争议转对应买卖原子。

附加必落句（有事实则单列，无事实在缺口节说明）：

  • 模式切开：不转移产权＝网签/预告登记＋出卖人占有；转移产权＝过户＋回购/回租，买受人为名义所有权人。过户用“回购”，未过户用“撤销网签/注销预告”，不得混用。
  • 回赎闭环：本息清偿后【待填】日内，买受人必须配合撤销网签或过户回出卖人；逾期按【待填】/日或相当于租金的标准付违约金。正说必须有反说。
  • 公示分层：仅有协议＝普通债权，不得写优先受偿。仅网签备案＝管理动作，不写成已取得担保物权。预告登记＝限制再处分，须写 90 日转登记失效风险。过户到债权人名下且完成登记＝才可能参照担保物权优先受偿，仍须清算。修改句按实际模式写义务和未完成后果，不保证结果。
  • 利率：回购价−本金、资金占用费、回租租金折算年化，民间借贷不得超过合同成立时一年期 LPR 四倍；超额改到上限内或标明不受司法保护。出借人是持牌金融机构：利率字段停止，不套四倍。
  • 定金：本类型慎用“定金”。预扣利息、砍头息按实际放款额计本金，不得写成定金罚则。

必须有修改句。每个风险回链文本位置。

判断节点

以 审查方法 为准。本技能固定加载：

禁止打开其他类型目录。交付按 输出合同。边界见 路由。

入口（细节以 method 为准）：

  1. 签署状态分流：已起诉要过户或已违约清算 → 争议；无文本且本类型条件已谈妥 → lawyeah-draft-housing-security-transfer-sale；已签只问节点 → 本套导航履约步骤。
  2. 类型切开：工抵房、真实商品房/二手房、借款主文件、抵押、选择权销售先转出。
  3. 名实：鉴于、主从合同、角色（债务人/债权人）、购房款＝本金。
  4. 模式：网签/预告 vs 过户＋回购/回租；占有与出租；词汇回购/撤销。
  5. 对价与利率：本金、回购价、租金、LPR 四倍、砍头息、定金。
  6. 公示与回赎：网签/预告/过户义务、清偿后返还、逾期配合违约金。
  7. 流质删除＋清算多退少补；买受人担保期间不得处分。
  8. 格式条款、强制规范、限购/借名/职业放贷只告知。
  9. 按框架六步出修改句。

律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

  • 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
  • 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构，不证明本约条款已被接受。
  • 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》《物权法》《担保法》及其解释当作现行规则。不得把年利率 24%/36% 两线、已被修改的 2015 年民间借贷解释利率条当作现行上限。不得把商品房预售五证、面积误差 3%、先验房等真实买卖清单硬套本类型。
  • MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
  • 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：search_law 核验流质禁止、担保制度解释让与担保、民间借贷买卖担保与利率上限、虚假意思表示、预告登记、定金、格式条款；search_practiced 补名实识别反例；search_template 只借修改句栏目。不虚构案件系统。

search_law 对法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力、优先受偿、利率上限、格式条款是否不成为内容等法律结论字段。返回已失效《合同法》《担保法》《物权法》及其解释、2015 年 24%/36% 利率条时记为噪声，不得写入 L#。

停止与安全

  • 整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；用户坚持伪造倒签、借名规避限购、把流质改成“能直接取得所有权”的可履行结构、把无证/查封房改成可过户担保、保证合同有效或保证优先受偿。
  • 字段停止：主债权金额或放款凭证未核；房屋权属/共有/抵押查封未核；是否完成网签或过户未核；出借人是否持牌金融机构未核；地方限购或网签规则未核。
  • 目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、争议/过户诉讼文书，或用户要把本约改成真实买卖以便请求实际履行。

生存级住房被设定让与担保且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

交付

严格按 输出合同 十节交付。判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。