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4.4 KB第一步：首部 要素审查
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合同标题：
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建议命名：《资产买卖及回购协议》或《借款及让与担保协议》。
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风险提示：若直接命名为《商品房买卖合同》，易隐藏真实的借贷关系，导致在诉讼中被法院穿透审查并重定性。
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鉴于条款（核心证据链）：
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真实目的披露：应如实说明买方（债权人）向卖方（债务人）提供融资的事实。
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担保合意：明确房产过户或网签备案是为前述债权提供担保，而非单纯的实物交易。
第二步：交易条款 审查
- 标的与登记条款（区分模式）：
- 不取得产权模式（弱担保）：约定办理网签备案或预告登记。需明确约定“卖方不得在担保期内撤销备案”或“不得擅自处分”。
- 取得产权模式（强担保）：约定办理权属变更登记（过户）。需明确债权人为“名义所有权人”，在担保期间不得转售或抵押。
- 价款与融资对价：
- 购房款性质：明确购房款即为“借款本金”。
- 差价与利息：约定未来的“回购价”与“原售价”之差即为借款利息。重点审查：折算的年化利率是否超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍。
- 回购条款（消灭担保）：
- 回购触发：约定债务人偿还本息后，债权人必须配合办理撤销网签或将房产过户回债务人名下。
- 回购期限：与借款期限保持一致。
- 租赁与占有（权利保留）：
- 实际占有权：通常约定担保期间房产仍由债务人实际占有、使用或出租。
- 买卖+回租：若债权人取得产权，需签署配套租赁合同，确保债务人的经营连续性。
第三步：配套条款 审查
- 违约处置（最关键风险点）：
- 禁止流质条款：严禁约定“债务不履行时，房屋所有权自动归债权人所有”。
- 清算义务：必须约定债务违约时，债权人需通过拍卖、折价、变卖等方式就房屋价款优先受偿，多余部分返还债务人，不足部分由债务人继续清偿。
- 税费分担：
- 针对“取得产权模式”，需明确两次过户（过户给债权人、债务人回购）产生的巨额税费由谁承担。
- 权利限制条款：
- 约定债权人在担保期间不得行使处分权。若债权人擅自将房屋卖给“善意第三人”，债务人只能追究其违约责任，无法追回房屋。
第四步：尾部 要素审查
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生效条件：
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可约定以“借款实际支付至卖方账户”作为买卖合同实质生效的前提。
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附件配置：
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附件1：《借款协议》或《融资安排确认书》；
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附件2：《回购申请书模板》。
第五步：合同语言审查
- 准确性（穿透表述）：
- 表述示例：使用“本合同项下之标的物仅作为债务履行之担保，不视为债权人对标的物拥有完整的处分权”，防止债权人滥用权利。
- 逻辑连接：
- 明确买卖合同与借款协议的从属关系：“若主债权（借款）履行完毕，本买卖合同自动解除/失效。”
- 易混淆词辨析：
- “让与担保”与“抵押”：让与担保涉及所有权外表的变动或网签限制，抵押仅涉及抵押权登记。在语言上需明确是否涉及“所有权转移”。
第六步：常见问题与最佳实践
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结构性陷阱：被认定为无效
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风险：若合同中存在明显的“直接顶债”且未经过清算程序，法院会认定该部分条款无效。
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最佳实践：在合同中主动加入**“清算机制表述”**（即：参照抵押权实现方式进行处置），以确保整体担保效力获得司法认可。
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条款设计陷阱：网签锁死风险
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风险：债务人偿还贷款后，债权人恶意不撤销网签，导致房屋无法二次交易。
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对策：约定高额的“逾期配合撤销网签违约金”，并由债权人事先签署一份《撤销网签申请书》（不写日期）交由第三方律师存管。
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“买卖+回租”的定性：
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确保租金数额与借款利息逻辑一致。若租金过高，可能被认定为“高利贷”。