references/method.md

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审查方法（锁定买卖合同 / 让与担保式房产买卖合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止把 一般商品房买卖合同·审查 的五证/面积 3%/先验房、二手房买卖·审查 的户口/阴阳网签价、以房抵债工抵房·审查 的工程款三方结算主路径写入本方法。

本文件是可执行判断节点，不是栏目说明书。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、必然优先受偿、必然过户、对方必然接受或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》《物权法》《担保法》及其解释、2015 年民间借贷解释 24%/36% 利率条时记为噪声，不得写入 L#。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突。

示范文本只参考结构。民法典允许参照示范文本，不证明本约已被接受。网签买卖范本不能把本安排洗成真实买卖。

双文件口径冲突以本方法为准，不回写 基本面.md / 框架.md。知识库若把“直接顶债”写成整份无效：纠正为流质约定无效、担保意思仍可能有效。知识库若把“完成网签备案即可优先受偿”写成已完成物权公示：纠正为网签备案不等于权利变动公示；预告登记限制再处分但不是担保物权；完成过户登记后才可能参照担保物权优先受偿，且不得保证结果。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有“用房子担保借一笔钱”的口头要点	`让与担保式房产买卖·起草`	已经完成审查
未签，目标是评改已有买卖/回购/过户文本	进入节点 1	已签署或已生效
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	`让与担保式房产买卖·起草`	本任务出整稿
已签，问放款日、撤销网签日、回过户、租金支付留痕	本套导航的履约步骤	签前意见
已催告还款、请求直接过户归己、申请拍卖、立案、开庭、仲裁	`或对应专项领域。` 或对应专项	用本任务做胜诉或过户方案
用户要把本约改成“真实买卖以便起诉过户”	目标停止；告知按民间借贷审理，不提供伪装实际履行结构	继续当签前真实买卖改

缺立场或同时掌握借贷双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方（债权人侧或债务人侧）。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别：只留让与担保式房产买卖

用标题、核心给付、资金流向和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

1.1 切开表

信号	归入	排除
房屋买卖/网签/过户/回购外观＋借款或融资本金；出卖人＝债务人，买受人＝债权人；常保留占有或回租	本类型	真实买卖、工抵房、抵押主轴
开发企业售其开发商品房，买受人支付购房款并准备收房入住，无借款担保意思	`一般商品房买卖合同·审查`	本技能的流质/清算主路径
业主出售存量房换真实房价，户口/交房/过户是主给付	`二手房买卖·审查`	本技能
工程款抵房；开发商、施工方、指定买受人；1+N 结算	`以房抵债工抵房·审查`	把工程款改成借款回购
送审主文件是借款合同，买卖或过户只在从合同或担保条款	`送审主文件是《借款合同》或借据，买卖/过户只是从担保安排 →`	用本技能审完整份借款
抵押权设立、抵押登记、抵押物折价拍卖是主轴	`已办或拟办抵押权登记、主轴是抵押条款 →`	“建议改成抵押就等于本类型已审完”
真实销售并赋予转售或回购选择权，无借贷本金	`附选择权转售权房产销售·审查`	选择权当让与担保
名为咨询/投资/买卖，实为借贷，但不以特定房屋买卖外观作担保	`或引擎；` 或引擎	无房担保当本类型

两可时禁止同时加载邻类双文件。先追问：是否存在独立借款/借据/放款；价款是否准备当作房价留下；房屋是否拟由出卖人继续住用或回租；基础债是不是工程款。仍两可：转本套导航的类型切开步骤。

1.2 加载协议（硬闸）

只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止为对照再开第二类。文件不可用（空、与类型明显无关）：记 G#，用本方法节点 2–8 继续，不编造本金、利率、证号或登记状态。

1.3 挂靠 / 限购 / 非法放贷停笔

出现：借名过户规避限购、伪造购房资格、查封房包装可过户、职业放贷/面向不特定对象放贷、套取金融机构贷款转贷。

动作：

交付告知：可能违反限购政策、民法典第 153/154 条或民间借贷解释第 13 条，不得改写成可履行文本。
不写借名协议、阴阳两套网签价、假购房资格、可履行的绕开查封路径。
风险表只保留识别依据和转出/改道提示。
用户坚持“改到能过户/能网签”：整体停止。

合规改道（改办抵押、改真实买卖并补足对价、持牌机构融资）只点名，不在本任务起草。

节点 2　名实、主体、主从合同

本节点是第一道实体闸。未完成名实落句，不得进入模式和清算。

2.1 角色表

建表，名称不一致不自动合并：

外观角色	实质角色	必须核
出卖人	借款人/债务人	是否房屋登记权利人或有权处分；共有人/配偶是否同意设担保
买受人	出借人/债权人	是否持牌金融机构；是否疑似职业放贷
付款账户名	放款人	是否与买受人一致；是否预扣利息
网签买受人或登记名义人	名义权利人	一手房是否需开发商配合

口头“老板同意了”不得写成已授权。共有、配偶、优先购买、国资/集体决议未闭合：签署能力字段停止。

2.2 鉴于与主从（修改句必出）

文本完全按真实买卖写、隐瞒借款：必须改。建议句：

鉴于：出卖人（债务人）于【待填】向买受人（债权人）借款本金人民币【待填】元。为担保该债权的实现，双方同意就【坐落/权证号】办理【网签备案/预告登记/过户】。双方确认：本协议项下房屋安排性质为担保，不视为买受人在担保期间对房屋享有完整处分权；主债权文件为附件《借款协议》及放款凭证。

购房款、定金、首付款等词，在本类型中改写为借款本金或已放款金额。款项流向写成“买受人向出卖人发放借款”，不得写成“支付购房款”。

无《借款协议》、借据或转账凭证：字段停止，修改句要求作为附件且本买卖文本自借款实际支付至出卖人账户之日起生效。用户拒绝披露主债权：不写“可以签署”。

2.3 最强反方

“写成买卖法院才会保护过户。” → 出借人请求履行买卖合同的，按照民间借贷法律关系审理；签前把担保伪装成真实买卖，不能提高可执行性，只会触发流质和虚假意思表示风险。
“标题必须叫商品房买卖合同才能网签。” → 可以保留网签所需标题，但正文鉴于和主从关系必须披露担保意思；不得为网签删除清算和回赎。

节点 3　标的、模式、占有

3.1 房屋锁定

坐落到【待填】市【待填】区【待填】路【待填】号【待填】幢【待填】单元【待填】室，权证号或网签房号写入合同。只有“一套房子”视为标的不确定，必须改。

权利负担：抵押、查封、居住权、租赁、预告登记。材料未提及不得写成“无权利负担”，只能写 依据不足。已查封或无权处分：红线，建议不签；用户要求改成可过户：整体停止。

3.2 两种模式（必须切开）

模式	外观动作	占有	消灭担保时的动词	债权人地位
弱担保：不转移产权	网签备案和/或预告登记	通常仍由出卖人占有使用	撤销网签 / 注销预告登记	尚未成为登记所有权人
强担保：转移产权	办理权属变更登记	常配套回租给出卖人	回购 / 过户回出卖人	名义所有权人，担保期间不得转售或抵押

标题或条文混用“回购”与“撤销”：按是否过户改词，不得两套并存不加说明。

弱担保修改句要点：担保期内出卖人不得擅自撤销备案或再处分；双方于签约后【待填】日申请预告登记；未经预告登记权利人同意处分不发生物权效力（预告登记本身有 90 日转正式登记的失效风险，须写明债权未消灭时的续行义务）。

强担保修改句要点：买受人为名义所有权人；担保期间不得转让、抵押或为第三人设立居住权；擅自处分导致第三人取得权利的，买受人承担相当于房屋市场价值的违约责任，且不免除配合回赎。回租租金与利息不得叠加超过利率上限（见节点 4）。

3.3 收益

担保期间租金、征收补偿等收益默认由债务人享有并受债权人监管，除非另有对价说明。修改句写清账户和监管，避免债权人一边收租金一边再计全额利息而不披露。

节点 4　对价、利率、定金、砍头息

4.1 本金

“购房款”必须对应实际放款本金。价款远低于市场价：记录为名实不符的证据，清算时可能被要求重新评估，不得写成“低价已锁定所有权”。禁止编造市价或本金。

4.2 回购价与利率上限

回购价、溢价、资金占用费、服务费、回租租金，能折算为资金成本的一并列示。民间借贷：约定利率超过合同成立时一年期 LPR 四倍的部分，现有依据不支持。修改句把超额改到“不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍”，或标明超出部分出卖人有权拒绝支付。逾期利息、违约金与其他费用合计亦受该上限约束。

出借人是商业银行、消金公司等持牌机构：不套用民间借贷四倍，利率字段停止，运行时核验监管口径。

2015 年 24%/36% 两线、失效担保法解释：噪声。

4.3 定金与砍头息

本类型出现“定金”：审查是否实为预扣利息。预先在本金中扣除的，实际出借金额认定为本金。修改句删除定金罚则，改为：本协议项下款项为借款本金；如买受人实际放款少于约定金额，以实际到账额为本金并据此计算利息和回购价。

必须使用“定金”二字且确有定金合意才讨论民法典第 586 条 20% 上限。无核验引文不得把 20% 写成已核验结论。

节点 5　公示、回赎、税费、生效

把批准、登记、网签写成生效条件或履行期限，不写成已经完成。

5.1 公示分层（不得把网签写成优先受偿）

已完成动作	现有依据支持写成	不得写成
仅有买卖/让与担保协议	普通债权；对其他执行债权人无优先	已享有优先受偿或担保物权
仅网签备案	增加再售障碍；管理性备案	已完成物权公示；已优先于其他债权人
预告登记	未经同意再处分不发生物权效力；自能够登记之日起 90 日内未转登记则失效	已经取得所有权或担保物权
过户登记至买受人名下	已完成财产权利变动公示的，债务人不履行时，买受人可请求参照担保物权规定折价或拍卖、变卖并优先受偿	当然所有权人、无需清算、必然优先于在先抵押权

修改句按所选模式填写，不保证结果：

双方应于本合同签署后【待填】日内办理【网签备案/不动产预告登记/权属变更登记】。仅完成网签备案的，双方确认其不构成买受人已经取得优先受偿权的依据。选择预告登记的，应同时约定能够办理正式登记时【待填】日内转登记，避免预告失效。选择过户的，买受人在担保期间仍为名义权利人，实现债权须走本协议清算条款。因一方原因逾期的，守约方有权中止放款或解除本协议并要求返还已收款。

一手房网签需开发商配合的，把开发商书面同意列为生效或放款条件。

最强反方“过户到我名下就是所有权人，当然优先”：完成权利变动公示后，仍只是参照担保物权优先受偿，不能请求确认所有权归债权人；未清算的归己约款无效。在先抵押、查封或其他执行债权人可能改变受偿顺位，材料未核则字段停止。

5.2 回赎闭环（正说反说）

清偿触发必须可执行：

出卖人按期足额偿还借款本息（及约定的不超过上限的费用）后，买受人应在【待填】日内配合办理撤销网签、注销预告或将房屋过户回出卖人（或其指定且不违反限购的第三人）。
买受人拒绝或迟延的，按【待填】元/日或相当于同期市场租金的标准支付违约金，并赔偿因此不能再交易、再抵押的损失。
可谈：事先签署不填日期的撤销网签/过户申请由双方认可的第三方律师存管。不编造必须公证的全国一律规则。

主债权消灭，本买卖安排解除或失效，不得继续约束房屋处分。

5.3 税费与两次过户

取得产权模式必须分列：过户给债权人、回赎过户回债务人时的契税、增值税、所得税、印花税及登记费。实务常由债务人承担，但须写明，不得用“税费按规定”空转。约定转嫁不能对抗税务机关。

5.4 倒签

用户要求倒签放款日、网签日或补假登记：整体停止。

节点 6　流质禁止与清算义务

本节点是本类型核心红线。运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，效力字段停止，修改句仍按清算结构起草并标 待核验。

6.1 禁止流质

命中任一句即红线：

债务不履行时房屋归买受人所有 / 自动转让 / 视为已售出；
逾期未回购则所有权确定归买受人，出卖人放弃一切权利；
买受人有权自行过户且无需评估、无需退还差价；
到期直接以房抵债，不再清算。

修改句固定结构：

删除上述归己所有或自动转让表述。改为：出卖人未按主债权文件履行到期债务的，买受人有权参照民法典关于担保物权的规定，与出卖人协议将房屋折价，或请求拍卖、变卖房屋，并就所得价款优先受偿。买受人请求确认房屋归其所有或请求继续履行本协议以转移所有权的，出卖人有权拒绝。折价或变卖应参照市场价格。

流质约定无效，不影响提供担保的意思表示。不得输出“整份合同必然无效”。部分无效时其余部分效力不当然消灭。

回购安排：约定一定期间后以本金加溢价回购、逾期则财产归债权人所有的，按流质同样处理，不得改成“回购期满自动卖断”。

6.2 清算多退少补

必须同时具备：实现方式（折价/拍卖/变卖）＋参照市价＋优先受偿＋余款返还＋不足续偿。缺任一项＝未闭合，级别至少 必须改。

建议句：

实现担保时，房屋处置所得在扣除尚未清偿的借款本金、按不超过合同成立时一年期 LPR 四倍计算的利息、以及评估拍卖等合理费用后，剩余价款应于到账后【待填】日内返还出卖人；不足部分由出卖人继续清偿。双方对折价金额不能协商一致的，买受人应申请拍卖或变卖，不得单方定价抵债。

最强反方“清算太慢，不过户我不放款”：可以谈缩短评估机构选定时间、约定违约后立即启动拍卖，不能用归己所有换速度。

出借人在诉讼中请求直接履行买卖合同：提示应按民间借贷审理；签前意见不得把条款改成方便其请求实际履行。判决生效后借款人仍不履行金钱债务的，出借人可以申请拍卖买卖标的物受偿，差价可主张返还或补偿——这是争议阶段路径，本任务只点名，不出起诉状。

6.3 买受人处分限制

担保期间买受人单方转售、再抵押：必须改。修改句禁止处分，并约定擅自处分的违约金和不能追回房屋时的金钱赔偿。善意第三人风险向债务人披露，不保证能追回房屋。

出卖人未经同意再抵押、再出租或改建：必须改，并保留债权人的加速到期或处置权，但仍须走清算，不得因此触发流质。

节点 7　格式条款、强制规范、邻接违法

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录继续，法律结论字段停止。

7.1 格式条款

债权人重复使用的买卖/回购模板，订立时未与对方协商的，是格式条款。不得以“用了网签范本”否认。流质、放弃清算、单方定价、排除回赎、最终解释权等异常条款须有足以引起注意的标识并按要求说明。小字、夹在附件、仅网络勾选：不得写成已尽提示或说明义务。

第 497 条、第 498 条只在核验后作为修改理由，不代替修改句。

7.2 强制规范

违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。禁止用已失效“效力性/管理性”口诀代替合同编通则解释第 16 条。流质禁止导致该条约定无效，不自动消灭担保意思。虚假意思表示实施的民事法律行为无效，隐藏的借贷关系依有关法律规定处理——不得据此把清算型让与担保改成“整单无效所以不用还钱”。

职业放贷、转贷、违法犯罪用途：只告知民间借贷解释第 13 条风险，不改成可履行放贷结构。

7.3 限购与借名

房屋所在地限购未核：购房资格/过户可行性字段停止。用户要求借他人资格网签或过户：只告知，整体停止可履行借名结构。

节点 8　违约、争议解决与修改句成果闸

8.1 违约与争议

逾期还款、逾期配合回赎、擅自处分必须分别有可执行后果。只有“依法承担违约责任”视为必须改。构成违约不等于当然取得房屋。不在本任务做利息或违约金精算。修改句避免“不得调整”或“按房屋总价 30% 必得”。

争议解决：不动产所在地可能涉及专属管辖，约定其他法院只标红旗，建议增加或改为房屋所在地法院，不假装已经选定唯一合法法院。或裁或诉、机构不明：改成单一机构或单一法院连结点。

通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。

8.2 按框架六步出修改句

没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。

步	本类型重心	必须产出
首部	标题可保留买卖外观；鉴于披露借款担保；主体＝债务人/债权人；开发商配合网签	鉴于/主体/主从修改句
交易条款	购房款＝本金；模式切开；占有/回租；回购价与利率；回赎期限	闭环修改句；缺数字 `【待填】`
配套	删除流质；清算多退少补；双方处分限制；逾期返还违约金	可执行后果句
尾部	自放款到账生效；附件借款协议、放款凭证、担保确认书、撤销/回购申请模板	生效与附件修改句
语言	回购≠撤销；定金≠砍头息；删“自动转让”“直接归买方”；正说必有反说	替换空词的句子
常见问题	无公示无优先；名为买卖实为高利；买卖+回租叠计利息；债权人恶意不撤网签	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（流质归己、拒绝清算、规避限购/借名、查封房包装过户、无主债权文件仍要放行）
必须改：可谈但签署前要落句（鉴于名实、模式动词、回赎反说、公示义务、利率压到上限内、定金改本金）
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿（收益归属、存管撤销申请、税费分列细化）

用户不可接受事项优先写成红线。生存级住房被设定让与担保且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、借款协议、回购协议、网签稿、回租合同、聊天确认冲突时：

并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
修改句写明以主债权文件记载的本金、利率、期限为准，或删除冲突的真实买卖表述。
不得在意见里悄悄采用“这就是真实买卖”并称“合同已明确过户”。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、模式、流质原文摘录和清算/回赎修改句草稿继续；流质是否无效、能否优先受偿、LPR 四倍、定金 20%、格式条款是否不成为内容等法律结论字段停止，修改句标“待核验”
`search_practiced`	optional	继续文本审查；不把个别类案写成必然结果
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴商品房买卖范本充作本约

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。地方限购、网签窗口、预告登记实务一律运行时核验或 G#。

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 类型识别：只留让与担保式房产买卖