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第一步：合同类型（法律性质）分析

• 法律定性：不动产租赁合同是出租人将房屋、建设用地使用权所指向的土地、农村土地等不动产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的有名合同，适用《民法典》合同编租赁合同章。核心给付是占有使用收益权的有期限让渡，不是所有权转移，也不是融资租赁项下的融物+融资。
• 覆盖范围（本类型边界）：实务以房屋租赁为主，亦可覆盖国有土地使用权租赁、土地承包经营权出租、宅基地使用权项下房屋连同宅基地使用等。本文件只审“不动产作为租赁物”的共性结构；住房/商铺细节、农村三权分置、临建批准、融资租赁，分别落在对应子类型，不得用本文件替代。
• 易混淆辨析：
• 买卖：对价指向所有权过户。名为租赁、租金可冲抵购房款、租期届满强制过户的，按买卖或让与担保审查，不能按普通租赁处理优先购买、维修和返还。
• 动产租赁：公示、维修、风险负担、优先购买均不同。不动产重权属登记、规划用途、买卖不破租赁；动产重交付、特定化、灭失风险。
• 融资租赁/售后回租：须同时具备融资与融物。低值高买、租金严重偏离使用对价、租赁物不存在的，常按借贷，不能套用不动产租赁的维修、优先购买规则。
• 效力认定：
• 期限：租赁期限不得超过20年，超过部分无效；续订自续订之日起仍不得超过20年。
• 标的违法：违章建筑、未经批准的临时建筑、依法不得出租的保障性住房/福利公房，合同效力按城镇房屋租赁司法解释及专门管理规定处理，不能一律按有效租赁保护占有。
• 未经登记/备案：房屋租赁备案、土地租赁备案原则上不影响合同成立生效，但影响对第三人的对抗和行政管理。

第二步：合同主体（交易对手）分析

• 出租人适格：须为所有权人或有转租/出租权的使用权人。不动产登记权利人与实际出资人不一致的，以登记权利人为签约起点，隐名权利人只能通过委托或加入协议补强。共有不动产出租，按共有份额和处分规则审查：共同共有原则上需全体同意；按份共有对外出租是否构成处分，要看是否改变用途、是否长期排他占用。
• 房屋特殊主体：城镇住房涉及配偶、共同居住人；执行中的唯一住房、设立居住权的房屋，出租可能无法交付或无法排除居住权人。国有、集体不动产还要审查内部决策和进场交易，不能仅看法定代表人签字。
• 土地使用权出租人：国有建设用地使用权出租，核对出让合同、划拨用地补缴出让金或批准文件。集体经营性建设用地、宅基地不得按城镇商品房逻辑对外长租；宅基地房屋出租不得变相卖地。
• 承租人：一般无特许资质。特种用途（危险品仓储、民办学校、医疗机构、餐饮、旅馆）须承租人自身具备经营许可，否则合同有效也可能因无法办证而履行不能。转租链条上的次承租人不是本合同相对方，不能直接向出租人主张续租，除非法定买卖不破租赁或经同意的转租。
• 关联主体：抵押权人、居住权人、在先承租人、物业服务人、村集体/村民小组、不动产登记机构。设定抵押后出租的，抵押权实现时不得对抗已占有的承租人，但要核对租赁是否真实、是否倒签。

第三步：合同标的（交易对象）分析

• 标的必须特定：坐落、四至、面积、规划用途、不动产单元号/宗地号写入合同并与权属证书一致。一证多产、大产权下分割使用的，必须附图锁定使用范围，避免“整层/整院”口头描述。
• 能否作为租赁物：
• 禁止或限制：违法建筑、被依法查封且禁止使用、规划待拆迁且已公告不得出租、未经批准的临时建筑。查封后新签租赁通常不能对抗执行。
• 用途管制：住宅改商用须遵守住改商规则；工业、仓储、科教用地不得擅自改为商业或住宅；农用地不得擅自非农建设。
• 权利负担：抵押、查封、预告登记、居住权、在先租赁、地役权。先租后抵的，买卖不破租赁可对抗受让人和实现抵押权的买受人；先抵后租且承租人明知的，不能以租赁阻却抵押权实现。
• 权属与登记：核不动产权证、土地出让年限、房屋与土地权利是否一致。土地剩余年限短于租期的，租期超过土地使用权期限的部分存在履行不能。农村不动产还须核承包合同、经营权登记、集体决议，不能只看“村里同意盖章”。

第四步：合同程序（交易步骤）分析

• 法定程序：城镇房屋租赁按《商品房屋租赁管理办法》订立书面合同并办理租赁登记备案；备案不是生效要件，但是否备案影响治安、居住证、税费及部分城市的资金监管。国有土地出租、集体土地对外出租、林地草地另有批准或公示要求的，未完成可能导致合同未生效或不能对抗本集体成员。
• 内部决策：国资出租不动产通常要评估、公开挂牌；集体土地和经营性资产出租要村民会议/村集体经济组织决议；上市公司、金融机构还要过董事会或关联交易程序。缺决议的，相对人要证明尽到合理审查，否则可能被认定合同对公司/集体不发生效力。
• 交付与公示：不动产租赁以转移占有为履行核心。钥匙、门禁、物业交割单、腾空确认书应固定交付日。买卖不破租赁保护的是“已经占有使用”的租赁，未交付的租赁权原则上不能对抗不动产受让人。
• 租期安排：约定期限的，到期终止，可续订但续订后仍受20年限制。期限六个月以上未采用书面形式，无法确定期限的，视为不定期租赁，双方可随时解除，但应在合理期限前通知。

第五步：交易结构设计（风险规避方案）

• 对价结构：租金、支付周期、递增、押金、物业费、水电暖、税费负担必须拆开写。押金不是定金，不得径行适用定金罚则；高额押金长期占用的，审查是否构成变相对价或变相借贷。免租期、装修补偿期要写清是否计租、是否计入租期。
• 担保与监管：大额厂房、土地使用权租赁可加保证、抵押、租金监管账户。转租收益型项目要把租金流向与承租人经营回款隔离，防止资金池。
• 退出与返还：明确提前解除条件、装修残值、恢复原状、搬离宽限期。出租人单方收回要区分：不定期租赁的法定任意解除，与定期租赁的违约解除，不得混用。房屋承租人的优先购买权只适用于出卖房屋，出租人赠与、继承、强制执行变卖等要按司法解释逐项排除。
• 风险隔离：同一不动产上并存抵押、居住权、多份租赁的，用交付时间、备案时间和占有事实做排序，而不是只看签约日期。禁止倒签租期对抗查封和抵押权。

第六步：宏观风险预警与尽调指引

• 高频争议点：权属不明或无权出租；一房/一地数租；租期超过20年或超过土地剩余年限；装修投入后被提前解除；买卖不破租赁与虚假租赁对抗执行；住宅改商用无法办证。
• 尽职调查清单：
• 不动产权证、土地出让/划拨文件、规划用途。
• 抵押、查封、居住权、预告登记查询结果。
• 共有、配偶、集体决议、国资进场文件。
• 在先租赁、占有现状、物业交割记录。
• 房屋安全、消防、临建批准文件（如有）。
• 出租人主体资格及授权委托书。
• 重大风险红旗：无证房产或证载用途与合同用途冲突；租期20年以上却按有效全额主张租金；以租赁名义转让集体土地或宅基地；承租人已付高额装修款但合同可随时解除且无补偿；查封后倒签长期租赁。