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第一步：合同类型（法律性质）分析

• 法律定性：亲属间房屋赠与是以房屋所有权（及对应土地使用权）为标的、当事人具有近亲属或家庭关系的赠与合同。核心给付仍是无偿转移房屋权利。它不是独立有名合同，适用赠与章，并叠加不动产登记、税费和家庭财产规则。
• 易混淆辨析：
• 亲属间房屋买卖：有价款即为买卖。实务常因税负比较改走买卖，审查时以有无真实价款、资金流向为准，不能因为是亲戚就改定性为赠与。
• 一般房产赠与：本类型的变量是亲属身份带来的税费差、道德义务认定、共有和继承期待，不是“有没有房子”。
• 继承 / 遗赠：所有权人死亡后才发生的物权变动，不是生前赠与。
• 分家析产：对已有家庭共有财产的分割，不是把个人房屋无偿给晚辈。
• 效力认定（高风险）：
• 任意撤销：房屋变更登记前，赠与人可依第658条撤销；经过公证，或具有公益、道德义务性质的，不得任意撤销。亲属身份本身不等于道德义务，须有扶养、补偿、履行公开承诺等事实。
• 婚内一方把个人房产赠配偶或改为共有：按婚姻家庭编解释一第32条，过户前撤销适用第658条。
• 无权处分：把夫妻共有、家庭共有房屋以自己一人名义赠与某一子女，未经其他共有人同意，物权变动不能完成；受赠人因无偿，原则上不构成善意取得。
• 债权人撤销：濒临债务仍把房屋无偿过户给亲属，债权人可依第538条请求撤销，不问亲属是否知情。

第二步：合同主体（交易对手）分析

• 赠与人：登记权利人及全部共有人。父母一方擅自把夫妻共有住房赠给子女，是高频无效履行。
• 受赠人：子女、父母、兄弟姐妹、祖孙等。向未成年子女赠与，法定代理人代为接受；赠与人本人不得既当处分人又单独代未成年人作出损害其他继承人利益的安排而不披露。
• 关联主体：
• 未签字的配偶、其他子女：事后主张共有或继承份额被掏空。
• 实际居住人：老人保留居住、其他子女继续同住。
• 抵押权人、承租人、居住权人。
• 税务机关、不动产登记机构：亲属关系证明影响税率和能否走赠与登记。
• 签约能力：高龄产权人赠房给共同生活的子女，重点核意思能力、是否存在其他子女被排除、有无公证或律师见证。

第三步：合同标的（交易对象）分析

• 房屋特定化：坐落、不动产单元号、面积、用途、土地使用权类型与剩余年限。只写“家里那套房”无法登记。
• 能否赠与：宅基地上房屋受主体身份限制，非本集体成员的亲属通常无法完成转移登记。经济适用房、共有产权房、军产、未取得产权证的房屋，先查封闭期和上市条件。
• 权利负担：按揭、抵押、查封、租赁、居住权。负担不因亲属赠与消灭。带押过户是否可行看当地登记规则，不能假设“家里过户银行会配合”。
• 附属利益：车位、储藏室、户口、物业管理费欠缴、专项维修资金，必须一并交代，否则交付后争议转到“没说的部分还算不算赠与”。
• 权属状态：登记权利人与真实出资人不一致时，先确权再赠与，避免“登记父母、出资子女”的房屋被再赠给其他亲属。

第四步：合同程序（交易步骤）分析

• 书面：大额不动产应书面。仅口头承诺并已交钥匙的，占有不等于所有权转移，任意撤销窗口仍在。
• 亲属关系证明：户口簿、结婚证、出生医学证明、公安关系证明，是登记和计税材料，不是合同成立要件，但缺了会卡在程序上。
• 公证：关闭任意撤销权的关键程序，也是部分登记机构的习惯要求。未公证不等于合同不成立。
• 内部同意：共有人书面同意；公司财产、农村集体经济组织财产另走决议。
• 登记：申请赠与转移登记、缴税、领取新证。登记完成，该套房屋的任意撤销权消灭；未登记部分（如另一套、尚未分割的份额）仍可撤销。
• 税费程序：赠与和买卖、继承的税负不同，直系亲属与非直系也不同。审查合同不得把“为少交税而假买卖”写成赠与正文，否则名实冲突。

第五步：交易结构设计（风险规避方案）

• 先比路径再写合同：比较赠与、买卖、继承（等到去世）的税负、风险和控制权。选择赠与的，按赠与写无偿和撤销规则；选择买卖的，必须有真实价款。
• 老人保留控制：先公证但不过户；或过户同时登记居住权；或只赠份额。唯一住房直接过户给一名子女且无居住权，是驱逐风险结构。
• 平衡其他子女：现金补偿、其他房产安排或书面放弃异议，降低继承阶段的撤销、确认无效诉讼。
• 锁定履行：受赠人需要过户的，走公证，激活第660条请求交付；否则过户前对方可任意撤销。
• 回转：第663条一年、第664条六个月、第666条穷困抗辩。已过户后要以法定义务不履行、严重侵害来撤销，不能再喊任意撤销。

第六步：宏观风险预警与尽调指引

• 高频争议点：交钥匙多年未过户后反悔；父母把房子给子女配偶，离婚时定性；一套房赠一名子女，其他子女主张日常照料构成道德义务故不得撤销；假买卖真赠与被税务机关或债权人穿透。
• 尽职调查清单：
• 登记簿、共有情况、抵押查封、租赁居住权。
• 婚姻状况、全部子女及实际出资人。
• 宅基地、保障性住房限制。
• 是否公证、是否已申请登记、税款测算。
• 赠与人负债、健康与意思能力。
• 亲属关系能否被登记机构、税务机关接受。
• 重大风险红旗：非产权人签字；共同房屋只由父母一方赠给某一个子女；合同写买卖价款但备注“不必支付”；未过户却已对外再抵押或再出售；以赠与规避执行仍继续占用房屋。