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第一步：首部 要素审查

• 合同标题：用“房屋赠与合同”。标题写“房屋转让”的，正文必须立即表明无偿，否则按买卖审价款与过户。
• 合同主体：全部登记权利人、全部受赠人、有权同意的配偶。受赠人是儿媳、女婿的，写明与产权人的亲属关系，不要默认“给儿子即给儿媳”。
• 鉴于条款：可写亲属关系、共同生活、养老安排。不得只在鉴于里写“已口头答应给这套房子”；过户、居住权、撤销必须在正文。

第二步：交易条款 审查

• 房屋描述：坐落、单元号、面积、用途、土地使用权性质、附属车位储藏室。多套房屋必须分项，禁止“名下房产全部归某某”。
• 无偿性：写明受赠人无需支付房款。出现“象征性1元”“过户费以外再补偿差价”的，重新定性。
• 亲属身份与路径选择：如双方本拟比较买卖与赠与税负，不要在同一份合同里又写价款又写赠与。选定赠与后，删除付款时间表。
• 接受赠与：受赠人签字即接受。多名子女中只赠一人的，不强制其他人签字，但审查应提示嗣后继承争议。
• 过户：申请登记责任方、材料（亲属关系证明、完税）、期限。未约定的，赠与人配合义务不明，受赠人难以准备第660条之诉。
• 占有与交付：钥匙、空房、户口迁出、租赁结束分别写。占有交付不等于权利转移，任意撤销仍针对未登记部分。
• 居住安排：赠与人或其他亲属继续居住的，设居住权并申请登记，写明期限（至去世或固定年限）和费用承担。
• 任意撤销：变更登记前适用第658条；公证或道德义务除外。不要用“父子之间当然不可反悔”替代公证。

第三步：配套条款 审查

• 瑕疵担保：一般赠与人原则上不承担瑕疵责任；故意不告知漏水、违建、查封的，依第662条赔偿。亲属之间更常见“知道一点但没写”，必须披露。
• 法定撤销：第663条三项、一年期间。受赠人取得房屋后不履行赡养、严重侵害赠与人的，走本条，不走任意撤销。
• 继承人撤销：第664条六个月。其他子女作为继承人时，本条与“确认赠与无效”常被并行主张，通知条款要可送达。
• 穷困抗辩：第666条，仅停止未过户部分。已登记的房屋不因退休、生病自动过回。
• 税费：约定契税、所得税、印花、登记费由谁缴纳。未约定则按税法；但赠与人拒不协助完税导致无法过户的，仍属不履行协助义务。
• 再处分限制：可约定受赠人在赠与人生存期间不得出售、抵押，但要评估能否对抗第三人；更稳妥的是居住权+部分份额保留。
• 争议解决：房屋所在地法院专属管辖。

第四步：尾部 要素审查

• 签署：全体共有人签字按手印；高龄人建议公证处核实身份。代签必须有授权。
• 日期：签署日与递件日分开。
• 生效：签字成立并生效，或“公证后生效”。后者未公证则可能未生效，受赠人连合同请求权都没有，须向当事人说明选择后果。
• 附件：不动产权证、平面图、亲属关系证明、配偶同意书、居住权合同、贷款银行书面意见。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• 正说还要有反说：
• 正说：甲方应于本协议公证后15日内配合将房屋过户至乙方名下。
• 反说：已公证而甲方拒不配合的，乙方有权依第660条请求办理登记；未经公证且未登记的，甲方有权就该房屋撤销赠与。
• 高风险词：
• “过户给儿子一家”：权利人是儿子、儿媳还是共有，必须点名。
• “以后房子就是你的”：无登记无公证，只是意向。
• “其他子女不得有异议”：约束力不及未签字子女的共有或继承主张。
• “买卖不破租赁”场景下的“交房”：有租约必须披露。
• “尽快”“等家里商量好再办”：过户期限不可判断。

第六步：常见问题与最佳实践

1. 结构性缺陷：钥匙已交、登记未动

• 风险：多年后赠与人反悔或去世，其他继承人否认赠与。
• 改法：限期申请登记；要锁定则公证；暂时不想过户就不要写“已经赠与完成”。

1. 条款陷阱：假买卖冲税或假赠与避债

• 识别：另有收条、转账后又退回、继续由“卖方”占用并还贷。
• 改法：名实一致。避债目的触发第538条，合同内部再精致也挡不住债权人。

1. 忽略其他共有人和居住需求

• 风险：过户被驳回，或过户后老人被清出。
• 改法：共有人签署+居住权登记。

1. 最佳实践：先做税负与路径比较，选定后再写一种合同；书面+权属披露+公证或及时登记；唯一住房必须处理居住权；任意撤销只写在未过户、未公证、非道德义务的段落。