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第一步：合同类型（法律性质）分析

• 法律定性：一方以他人名义签订购房合同并支付房款，房屋登记或合同权利落在该他人名下，该行为在当事人无借贷、代持、共同购买合意时，常被认定为对房屋权益的赠与。它是非典型赠与：往往没有单独的“赠与合同”，赠与意思要从出资、签约名义和权利归属中推定。
• 易混淆辨析：
• 普通房产赠与：先有赠与人的房屋，再过户给受赠人。本类型是从开发商或卖方处直接买到受赠人名下，中间可能从未登记在出资人名下。
• 借名买房 / 代持：出资人与登记人约定房屋实际归出资人，登记人仅出名。有借名合意的，按借名合同，不适用赠与任意撤销。
• 共同购买：双方按份出资或约定共有，按共有或合伙购买审。
• 借贷：出资人要求返还资金、不主张房屋的，是借款。
• 父母出资购房：婚后出资登记在子女或子女配偶名下，司法解释对赠与对象有推定，须结合书面约定，不能一律套本类型。
• 效力认定（高风险）：
• 赠与认定后的任意撤销：房屋变更登记到受赠人名下之前（或受赠人尚未确定取得物权之前），出资人作为赠与人可依第658条撤销；公证或公益、道德义务除外。实务中“以他人名义签约并付款”在过户到该他人之前，撤销窗口通常仍在。
• 名实冲突：购房合同、贷款合同、发票、不动产登记权利人是受赠人，出资证据在赠与人。没有书面定性时，诉讼中可能在赠与、借名、共同财产之间摇摆。
• 限购、信贷违规：借名规避限购或资质的约定可能无效，但不当然决定出资应否返还；审查时把行政违法与民事返还拆开。
• 共同财产出资：用夫妻共同资金给第三人购房，叠加无权处分和公序良俗问题。

第二步：合同主体（交易对手）分析

• 实际出资人（主张赠与或撤销的一方）：须证明资金来源和付款事实。隐名出资但抗辩“我只是帮忙走路子”的，可能被排除出赠与人地位。
• 名义购房人（受赠人）：购房合同买受人、贷款借款人、登记权利人通常是同一人，也可能拆开（父母签约、子女登记）。
• 关联主体：
• 开发商 / 卖方：合同相对人，撤销赠与不等于自动改网签。
• 贷款银行：按揭借款人变更极难，撤销赠与后房屋和债务可能分离。
• 配偶、其他子女：资金是否共同财产、房屋是否家庭共有。
• 真实借名人：若另有借名协议，主体结构从赠与切换为代持。
• 资质：名义购房人须具备购房资格；无资格导致合同或过户失败时，赠与履行不能。

第三步：合同标的（交易对象）分析

• 标的究竟是什么：已建成房屋所有权、商品房预售合同权益，还是仅相当于已付房款的金钱。认定赠与房屋的，撤销针对尚未转移的房屋权利；认定只赠与金钱的，款项到达卖方即完成该笔赠与。
• 付款结构：首付、按揭月供、装修、契税。各笔可能定性不同：首付赠与、月供借贷。必须按时间拆。
• 登记状态：未网签、已网签未登记、已登记。已登记到受赠人名下，任意撤销关闭，除非走法定撤销、无效或债权人撤销。
• 负担：按揭抵押随房屋。赠与撤销后谁继续还贷、谁有权赎回，是结构难点。
• 限购指标：名义人的购房资格本身不是可赠与财产，但决定履行能否完成。

第四步：合同程序（交易步骤）分析

• 购房程序：认购、网签、备案、贷款、缴税、转移登记。赠与审查必须把这些节点映射到“权利是否已转移给受赠人”。
• 定性文件：最好另签赠与确认书或借名协议，二选一。没有任何书面时，转账附言、聊天记录成为定性证据。
• 公证：要对房屋权益关闭任意撤销，应对“以他人名义购房”的赠与做公证，仅公证购房合同不够。
• 贷款：银行按名义人征信放贷。赠与人代还月供，要留“赠与月供”还是“借款垫付”的书面。
• 撤销落地：撤销的是赠与，不是当然解除与开发商的买卖。需要配合变更买受人、退房或作价返还，须在结构里设计，并取得卖方、银行同意。

第五步：交易结构设计（风险规避方案）

• 想确定给对方：书面赠与+尽快登记到受赠人+公证；资金从赠与人直接入监管账户，附言“赠与某某购房款”。
• 想保留房子：不要用对方名字签约；或签订借名买房协议，明确产权归属出资人，并评估限购合规。二者不能混在一份含糊备忘录里。
• 想保留撤销权：不公证、不完成登记；书面写明在房屋登记至对方名前，出资人可依第658条撤销，并约定撤销后的退房、更名、还款路径。
• 婚家场景：父母出资登记在子女名下，写明只赠子女或赠夫妻双方，避免事后解释一推定争议。
• 回转：已登记则考虑第663条、第538条或确认借名；未登记则优先第658条。第666条可用于尚未支付的后续房款。

第六步：宏观风险预警与尽调指引

• 高频争议点：出资人主张借名要房，登记人主张赠与已完成；出资人在过户前撤销；离婚时另一方主张房屋是夫妻受赠；按揭未清无法更名。
• 尽职调查清单：
• 购房合同买受人、网签、登记权利人。
• 全部付款、月供、装修资金流向与附言。
• 有无赠与、借名、共有的书面约定。
• 贷款合同借款人、抵押状况。
• 出资人与名义人关系、婚姻、是否限购规避。
• 是否公证、是否已取得产权证。
• 重大风险红旗：无任何书面定性的大额出资；一边口头说“先用你的名”，一边转账无附言；已登记仍以为能任意撤销；用第三人名义购房规避限购却按赠与做税和继承规划。