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第一步：首部 要素审查

• 文件标题：单独做“购房出资赠与确认书”优于把赠与写进商品房买卖合同。买卖合同相对人是开发商，塞入出资人与名义人的赠与，对开发商不发生该内部效力。
• 主体：出资人（赠与人）、名义购房人（受赠人）；必要时列开发商、银行为知情方但非赠与当事人。
• 鉴于：写清何人何日以何人名义签约、房款由谁支付。禁止只在鉴于写“房屋归登记人所有”却不处理撤销和贷款。

第二步：交易条款 审查

• 定性条款（核心）：三选一写死——赠与房屋权益、赠与已付资金、借名代持。选择赠与的，写明出资人无偿将购房所获权益给予名义人，名义人接受。
• 房屋与合同：项目名称、房号、买卖合同编号、总价、已付、未付、贷款金额。
• 资金范围：首付、后续节点款、契税、维修资金、月供是否属于本次赠与，必须分项。未写入的月供日后可能被说成借贷。
• 权利转移节点：约定以不动产登记至受赠人名下为房屋权利转移；登记前，出资人可依第658条撤销（已公证或道德义务除外）。不要写“支付首付即赠与完成”除非本意只赠该笔钱。
• 贷款与还款：借款人是谁、谁实际还款、撤销或分手后贷款如何处理。银行未同意前，不得承诺必然更名。
• 卖方配合：撤销或更名须开发商同意的，设为努力义务+不能更名时的金钱清算，避免写成必然过户回出资人。
• 税费：已发生的契税、佣金在撤销时是否返还。

第三步：配套条款 审查

• 任意撤销操作：书面通知、通知后停止继续付款、双方共同向开发商申请更名或退房。已登记则删除任意撤销。
• 法定撤销与穷困：第663条、第664条、第666条（未付尾款、未还的拟赠月供）。
• 借名切换禁止：同一份文件不得既说赠与又说“实际产权属于出资人”。
• 婚姻与共有：出资来自夫妻共同财产的，须配偶签署；受赠人已婚的，写明只赠受赠人个人还是赠其家庭。
• 限购合规陈述：双方保证不规避限购。规避安排被认定无效时的资金返还公式。
• 管辖：房屋所在地。内部赠与纠纷与商品房买卖纠纷可能分案，通知条款仍要能找到人。

第四步：尾部 要素审查

• 签署：出资人、名义人双方必须签；配偶视财产属性加签。
• 日期：确认书日期应能覆盖已发生的付款，或写明对既往付款的追认。
• 生效：签字生效。不要附加“产权证下发后再生效”。
• 附件：购房合同、付款回单、贷款合同、聊天记录固定件、公证申请。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• 正说还要有反说：
• 正说：甲方以乙方名义购房并支付房款，双方确认系甲方向乙方赠与该房屋权益。
• 反说：房屋登记至乙方名前，甲方有权撤销赠与，乙方应配合更名、退房或按已付房款扣除已由乙方自行承担的部分后返还；已登记且未经公证的，甲方不得再依第658条撤销。
• 高风险词：
• “先写你的名字”无定性。
• “房子算你的，但证先放我这”：占有、登记、赠与混线。
• “代持/赠与均可”。
• “已付款即不可撤销”：若标的是房屋，付款给开发商不等于权利已转移给受赠人，但仍可能被认定为金钱赠与已完成——必须选一条。
• “银行那边到时再说”。

第六步：常见问题与最佳实践

1. 结构性缺陷：只有转账，没有定性

• 风险：事后各自主张借名或赠与，证据对谁有利不确定。
• 改法：付款前签确认书，附言与文本一致。

1. 条款陷阱：以为付完首付还能随时要回房

• 识别：无书面撤销安排，且已网签贷款。
• 改法：登记前明确第658条+更名/退房路径；要锁死给对方就公证并完成登记。

1. 贷款与物权分离

• 风险：撤销后房屋改名失败，债务留在名义人。
• 改法：预设作价补偿和还款承诺，而不是只写下“房屋归还甲方”。

1. 最佳实践：先在赠与与借名之间作单选题；房屋赠与盯登记节点适用第658条；金钱赠与盯到账节点；开发商和银行程序单独设计，不把内部定性写成对第三人的命令。