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references/method.md

18.1 KB
审查方法（锁定 委托合同 / “一二级联动” 相关合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。禁止打开 土地一级开发委托合同·审查 或 名为一级开发实为借贷·审查 的 method 当本类型主路径。禁止把勾地原子、城市更新前期服务原子或出让合同原子的正文抄进本任务。

定性校验：标题、签署方与核心给付同时具备一级整理事务和对后续二级出让的联动安排，才继续；纯一级、假一级真借贷、假一级真施工、纯勾地、纯拆迁或他类明显则负触发，不填十节实体结论。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、对方必然摘牌、政府必然供地或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、《物权法》、2002 年国土资源部令第 11 号旧文，或 1989 年行政诉讼法第十二条不受理清单时，记为噪声，不得写入 L#。

示范文本只参考土地一级开发、城市更新合作或片区综合开发栏目。命中国有土地使用权出让合同示范文本、PPP 特许经营范本或含“保证摘牌”栏目的市场稿，不得粘贴充作本约。

知识库纠正（不回写双文件）：

  • 框架.md 把争议解决写成“项目所在地法院或知名仲裁机构”：对行政协议，法释〔2019〕17 号第二十六条要求确认仲裁条款无效。修改句改成行政诉讼（或行政复议）路径，不把仲裁写成可执行选项。
  • 基本面.md 把“设置极其苛刻的准入条件”“产业勾地增加拿地确定性”写成变通：这是招拍挂规避红旗，只告知，不写成最佳实践。
  • 框架.md “毛地出让变通”“在招拍挂公告中设定合理竞买人资格限制”：闲置土地处置办法第二十一条要求供地前权利清晰、安置到位；违反土地管理规定行为处分办法第九条禁止故意设置不合理条件限制或排斥潜在竞买人。二者不得改成可履行锁地结构。
  • 基本面.md / 框架.md 把出让金直接返还或分成写成可谈商业安排：节约集约利用土地规定（2019 修正）第二十二条禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。对价只能改成一级开发成本审计补偿。
  • 村民委员会组织法 2018 修正第二十四条列明征地补偿费使用须经村民会议决定。2025 修正已施行，运行时核验对应条号，不得把 2018 第二十四条写成 2026 年后唯一条号；集体决策主引民法典第二百六十一条、土地管理法第四十九条。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实 走向 不得写成
无可读正文和附件，或只有口头“帮我们拿地” “一二级联动” 相关合同·起草 已经完成审查；可以按联动签
未签，目标是评改已有联动文本 进入节点 1 已签署或已生效
已签，问供地日、审计付款日、交接留痕 本套导航的履约步骤 签前意见
已催告、解除、索赔、复议、立案、开庭、仲裁 或对应专项领域。 或行政争议路径 继续当签前审查；输出应诉策略
用户主问“行政诉讼怎么赢、政府违约怎么告” 目标停止，转争议领域 本任务写策略
土地/工程/金融签前文本且确属本类型 留本任务 因“行政协议”四字整案拒绝

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出。缺书面文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、签署方、核心给付和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号 归入 本任务动作
政府或储备机构委托整理；开发方组织征收拆迁、熟地和大市政；文本同时安排后续出让优先、预申请挂钩、实施主体转化或未摘牌退出 本类型 正触发
只有一级整理；对价是核定成本加固定利润；不写二级优先、保证摘牌或预申请 土地一级开发委托 负触发 土地一级开发委托合同·审查；不审纯成本利润主路径
企业只出资；不组织拆迁和市政；固定期限、固定利率或保底分成；资金进财政统筹 名为一级实为投资借贷 负触发 名为一级开发实为借贷·审查；不把保底改成联动外观后放行
名为一级，实为垫资施工、竣工验收、工程价款 名为一级实为施工 负触发 名为一级开发实为施工·审查
只有拆迁实施委托，不连二级出让 拆迁委托 负触发 拆迁委托协议·审查
只有用地预申请、保证金、承诺报价，没有一级整理委托 用地预申请 负触发 只有用地预申请/勾地，没有一级整理委托 →
与非出让人签勾地；或企业之间联合勾地、联合拿地 勾地/联合拿地 负触发 或 / 或 / 或
文本已是出让合同、成交确认书 国有土地使用权出让 负触发 切开**。送审主文件是出让合同，或审查重点是出让金、交地、规划条件、土地登记 → 负触发该原子。本技能禁止打开或复制其 method，禁止把本约改成可签署的出让文本，禁止输出出让金分期、交地标准、土地登记作为本类型主路径。
城市更新前期服务，未写实施主体转化或二级联动 前期服务 负触发 城市更新前期服务、未写实施主体转化或二级联动 →
村集体与企业合作开发，政府不是联动一方 村企合作 负触发 村集体与企业合作开发主结构、政府未作为联动一方 →

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 委托合同 / “一二级联动” 相关合同。只打开 references/基本面.md 与 框架.md。禁止读其他子目录，禁止为对照再开第二类。禁止打开 土地一级开发委托合同·审查 或 名为一级开发实为借贷·审查 的 method。

1.3 招拍挂规避停笔（硬闸）

加载后或定性中出现：保证摘牌；定向出让；私下联动协议与公开出让文件两套文本；把竞买资格写成只有己方能满足；以土地换项目、先征后返、补贴奖励冲抵出让价款；把毛地出让包装成二级配建义务以跳过净地。

动作：

  1. 交付告知：经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌等公开竞价出让。规避结构不得改写成可履行文本。
  2. 不写排他门槛清单、阴阳合同对照表、可履行的先征后返路径、假预申请锁地步骤。
  3. 风险表只保留识别依据和红线/拆捆绑句。
  4. 用户坚持“改到能锁地、保证我们拿下”：整体停止。

合规改道（单独签一级开发委托、依法做用地预申请、按公开出让文件竞买）只点名对应完整 Skill ID，不在本任务起草。

节点 2　一级整理与二级拿地捆绑（硬闸）

支持依据：民法典第三百四十七条第二款；土地管理法实施条例（2021 修订）第十八条；招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007 修订）第四条；协议出让国有土地使用权规定第九条（经营性用地不得协议出让）。2002 年第 11 号令旧文不得写入 L#。

2.1 拆开两层给付

层 可以约定 不得约定
一级 四至红线、征收拆迁组织、熟地/净地标准、大市政、成本审计、进度、未完成的退出 把未完成一级写成可以毛地出让
二级 支持乙方依法参加招拍挂或用地预申请；摘牌成功后的履约衔接；未摘牌时的成本清算 政府必须保证乙方摘牌；定向出让；同等条件优先且排除他人竞买

“同等条件下优先”若实际效果是关闭竞争，按保证摘牌处理，不因用了“优先”二字放行。

2.2 修改句（开发方立场，拆捆绑）

定位（二级安排条款）｜原文：甲方保证乙方摘牌并取得该地块国有建设用地使用权｜建议改为：甲方支持乙方依法参加后续国有建设用地使用权招标拍卖挂牌。是否成交以公开出让文件和成交确认书为准。甲方不得在本协议中承诺定向出让或保证乙方成为竞得人。如乙方未竞得，双方按第【待填】条清算一级开发成本及约定资金占用费，互不主张土地使用权。｜理由：民法典第三百四十七条；国土资源部令第 39 号第四条｜可退让点：可另签用地预申请，转 只有用地预申请/勾地，没有一级整理委托 →｜不接受时的红线：保留保证摘牌则建议不签

行政委托方立场：同一拆法；可补“编制出让文件须符合公开、公平、公正，不得为特定竞买人量身设置排他条件”。

用户要把一级投入写成“换取土地使用权对价”：按节点 1.3 停止，不提供锁地改写。

节点 3　行政协议定性与争议路径

支持依据：行政诉讼法（2017 修正）第十二条第一款第十一项；法释〔2019〕17 号第一条、第二条、第十一条、第十六条、第二十二条、第二十六条。1989 年行政诉讼法第十二条、法释〔2015〕9 号不得写入 L#。

3.1 是否行政协议

行政机关为实现土地储备、城市更新或供地管理，与开发方协商订立、含行政法上权利义务的，按行政协议审查。不得因标题写“民事合作”就改成普通委托。两可时字段停止，并列行政诉讼与民事诉讼可能，不选用对用户有利的一条。

3.2 仲裁条款

行政协议约定仲裁的，人民法院应当确认该条款无效，法律、行政法规或国际条约另有规定除外。框架“知名仲裁机构”不得引用。

定位（争议解决）｜原文：提交某仲裁委员会仲裁｜建议改为：因本协议订立、履行、变更、解除发生的争议，依法申请行政复议或者向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。双方确认：不选择仲裁。｜理由：法释〔2019〕17 号第二十六条｜可退让点：若运行时核验本约不构成行政协议，可改项目所在地法院民事诉讼，仍不得或裁或诉｜不接受时的红线：保留仲裁且相对方是行政机关则建议不签

3.3 单方变更与补偿

行政机关为公共利益变更或解除行政协议，合法的走补偿，违法的走赔偿或继续履行。不得把“政府原因未能供地”只写成民事违约金必得，也不得删除任何补偿。法释〔2019〕17 号第十六条作为修改理由，不在本任务认定已经合法变更。

节点 4　主体、授权、村集体与程序

4.1 主体表

建表：行政方签约名（人民政府 / 自然资源主管部门 / 土地储备机构 / 管委会）、开发方名称、付款名、收款名、授权签字人。管委会、指挥部未见授权文件：签署能力字段停止，不写成“可以盖章”。口头“区长同意了”不得写成已授权。

4.2 内部决策

重大联动项目：政府常务会议纪要或有权机关批复作为生效条件。未见则字段停止。修改句：“自双方法定代表人签字盖章，且甲方提交【待填】级人民政府常务会议同意文件之日起生效；未取得该文件的，本协议不生效，双方互不索赔土地使用权。”

城市更新涉及村集体土地：征地补偿费使用、分配和处分集体财产，须有村民会议或依法授权的村民代表会议决议。未见决议：字段停止。主引民法典第二百六十一条、土地管理法第四十九条；村委会组织法条号运行时核验。

4.3 一级主体选定

政府委托一级开发且项目属于依法必须招标的工程或服务：未见公开选定程序则标必须改，不补假招标步骤。不得把“私下指定合作方”改成可履行。

4.4 挂靠与无资质

开发方出借资质、只收管理费，或依法须房地产开发资质却由空壳签约：红线告知，不写挂靠结算。合规改道只点名，不在本任务起草。

节点 5　标的、净地、出让金与退出

本节点只服务真联动。假一级真借贷已在节点 1 转出。不套用纯一级的“成本+利润”作为唯一对价，也不套用出让合同的交地条款充作本约。

5.1 一级标的必须特定化

四至红线、土地现状、拟达到的熟地/净地标准、市政内容、纳入土地储备或城市更新计划的文件号。只有“等有关整理”则标缺口。附件《项目边界红线图》作为合同组成部分。

5.2 净地与毛地

供地前应权利清晰、安置补偿到位、无法律经济纠纷、规划条件明确（闲置土地处置办法第二十一条）。文本写“可以毛地出让，一级转给二级配建”：红线，不提供变通结构。规划容积率、用途未稳定：字段停止，不编指标。

5.3 出让金不得直接返还

土地出让收入属于预算收入，列入财政预算；禁止先征后返、补贴、奖励变相减免出让价款。一级投入的回收改成：按审计核定的一级开发成本及约定费率，由有预算权限的主体支付补偿，不得写成“从出让金中直接划给乙方 X%”。

定位（价款条款）｜原文：土地出让金的 20% 直接返还乙方｜建议改为：乙方完成约定一级开发并验收合格的，甲方在【待填】个工作日内，根据有权审计机构核定的成本及本合同约定费率【待填】%，向乙方支付一级开发补偿款。补偿款列入相应预算或基金预算安排，不采用截留、坐支或直接返还土地出让金的方式。数字以审计结论为准。｜理由：节约集约利用土地规定第二十二条；国家金库条例第十四条；城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第五十条｜可退让点：费率可谈，路径不可改成直接返还｜不接受时的红线：保留直接返还则建议不签

未摘牌时：同一补偿逻辑，不得改成“由第三方竞得人私下掏钱给乙方”而不经预算。

5.4 摘牌 / 未摘牌二元退出

必须写清：乙方摘牌成功则一级工作如何结转；乙方未摘牌则成本、资金占用费、资料移交和解除。禁止只写二级“甜头”不写失败退出。总价包干拆迁：必须改成成本审计加费率，数字用 【待填】。

禁止用高额违约金强迫政府定标。修改句把政府侧责任改成“实际投入成本 + 约定资金占用费”，不写“按总价 30% 必得”。

节点 6　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。

打开已加载的 框架.md，按六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。框架与硬闸冲突时，以本文件硬闸为准。

步 动作 必须产出
首部 标题避免“保证一二级联动协议”；主体写清授权；鉴于写已纳入储备或更新计划、引入程序合法 标题或主体修改句
交易条款 一级范围与熟地标准；二级只写支持参与公开出让；对价走审计补偿；摘牌/未摘牌二元 拆捆绑句；缺数字用 【待填】
配套 未供地退出；规划调整解除；行政协议争议路径；禁止仲裁充作行政协议管辖 可执行后果句或删除保证摘牌句
尾部 常务会议生效；红线图、出让前置条件建议书、决议作附件；附件与正文冲突时以公开出让文件为准 生效与附件修改句
语言 支持参与招拍挂 ≠ 保证摘牌；审计补偿 ≠ 返还出让金；优先参与 ≠ 定向出让 替换敏感词的句子
常见问题 只写二级甜头；高额违约金逼定标；阴阳合同；毛地出让；排他门槛 结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

  • 红线：不改则建议不签或整体停止（保证摘牌、定向出让、排他门槛、阴阳合同、出让金直接返还、行政协议仲裁、毛地出让变通）；
  • 必须改：可谈但签署前要落句（捆绑未拆、未摘牌退出缺失、授权或村决议未附、熟地标准不清、总价包干拆迁）；
  • 可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。保证摘牌或先征后返且用户拒绝改正：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、附件红线图、出让前置条件建议书、公开出让文件草稿、聊天确认冲突时：

  1. 并列 D# / C# / S#，不选对用户有利的一版。
  2. 修改句写明：涉及供地条件的，以依法公布的招拍挂文件为准；私下承诺与公告不一致的删除私下承诺。
  3. 不得在意见里采用私下保证摘牌版本并称“合同已明确”。

MCP 降级

工具 级别 不可用时
search_law required（经营性用地招拍挂、出让金收支、行政协议及仲裁条款、虚假意思表示、强制性规定的法律结论） 不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力字段停止
search_practiced optional 继续文本审查；不得把记忆中的办案经验写成法源
search_template optional 手写修改建议，不粘贴范本充作本约，尤其不粘贴出让合同或 PPP 范本栏目

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。