SKILL.md
11.0 KB任务目标
在单一立场下，只审查 委托合同 / 房地产委托代建合同 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。
本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 P1。中文名必须是「审查房地产委托代建合同（委托合同）」。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、保证预售或竣工备案一定办成、保证代建方必然对购房者承担全部质量责任。
本类型硬闸
- 代建费 ≠ 合作开发：正像是委托方出地、出资并承担投资与市场风险，代建方输出全过程开发管理，对价是基础管理费±绩效，土地及地上建筑物始终归委托方。共同投资、共享利润、共担风险 →
lawyeah-review-realty-coop-development。不得删掉共担共享句后硬套本技能。 - 与商业／政府／资本／股权代建切开：政府投资、财政资金、使用单位三方或代建名录库 →
lawyeah-review-government-entrusted-construction。资本方以债权回收、投资收益或现金流分配权为主轴 →lawyeah-review-capital-entrusted-construction。代建方入股、跟投或固定价退股 →lawyeah-review-equity-entrusted-construction。代建与贷款、配资、出借联立 →lawyeah-review-commercial-build-plus-loan。标题或用户锁定品牌输出型商业代建产品包 →lawyeah-review-commercial-entrusted-construction。 - 代建 ≠ 施工承揽，禁止抄邻类 method：代建方是管理人，不是按图纸施工的承包人。工程价款、竣工结算、承包范围为主给付 →
lawyeah-review-construction-works。土地使用权父级下的委托代建 →lawyeah-review-land-entrusted-construction。名为土地一级、实为施工 →lawyeah-review-primary-land-dev-as-construction。禁止打开或复制上述 method。 - 建设成本由委托方承担：民法典第九百二十一条只覆盖处理委托事务的必要费用，不是全部建安垫资。代建方垫付全部建设资金且约定固定利息或固定回报、不承担经营风险的，按土地使用权解释（2020 修正）第二十三条按借款审视，不得改成可履行“代建＋融资”。
- 产权始终归委托方：不得把房屋或土地写成代建方所有，也不得用固定套数房屋抵管理费。房屋或土地分成作为对价，按合作开发或买卖切开。
- 责任以管理过错为限：有偿委托走第九百二十九条过错责任，不是“仅故意或重大过失”。代建方不得被写成对全部工程质量、销售去化或市场亏损负无限连带，同时只收管理费。投资、市场和政策风险留在委托方。赔偿上限是谈判安排，不是法定限额。
- 挂靠、违法分包、规避招标只告知：借用施工资质、把代建改成规避必须招标、政府投资项目用民事代建绕开招标，只出告知，不改成可履行路径。
禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。
工作边界
正触发：已有可读待签房地产委托代建正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是市场化项目的全过程开发管理，对价是代建管理费，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 共同投资、共享利润、共担风险，或代建方取得剩余收益并承担全部投资风险 →
lawyeah-review-realty-coop-development； - 土地使用权父级下的委托代建、土地一级开发管理为主轴 →
lawyeah-review-land-entrusted-construction； - 工程价款、竣工结算、承包范围、按图纸施工为主给付 →
lawyeah-review-construction-works； - 名为土地一级、实为施工 →
lawyeah-review-primary-land-dev-as-construction； - 政府投资、财政资金、使用单位三方、代建名录库或行政协议 →
lawyeah-review-government-entrusted-construction； - 标题或用户锁定品牌输出型商业代建产品包、险资／纾困操盘整包 →
lawyeah-review-commercial-entrusted-construction； - 资本方以债权回收、投资收益或现金流分配权为主轴 →
lawyeah-review-capital-entrusted-construction； - 代建方入股项目公司、跟投或固定价退股 →
lawyeah-review-equity-entrusted-construction； - 代建与贷款、配资、出借、固定利息联立 →
lawyeah-review-commercial-build-plus-loan； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 →
lawyeah-draft-realty-entrusted-construction； - 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼、仲裁 →
lawyeah-dispute-assess-contract或建设工程／房地产专项。
以代建为名实施挂靠、违法分包或规避必须招标：只出告知，不改写成可履行路径。
建立审查坐标
确认：使用者与授权；单方立场；相对方；全文及附件／管理目标责任书／资金需求计划／管理费支付节点表／品牌许可草稿版本；委托方是否持有土地使用权或项目开发权；建设资金由谁承担；对价是管理费、利润分成、固定回报还是股权；代建方是否入股或出借；是否政府投资或必须招标项目；品牌是否输出；重大事项决定权与日常管理权如何切；产权如何写；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。
来源和判断状态
编号：S# 单方陈述；D# 材料表面；A# 当前一致／承认；C# 合同条款定位；L# 运行时已核验规则；I# 判断；G# 缺口。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的管理费比例、面积、节点用 【待填】，不编造。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、2004 年施工合同解释、2005 年土地使用权解释旧条号、1997 年未修正《建筑法》或 1999 年《招标投标法》单行本当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
使用 Lawyeah MCP
宿主可调用时：search_law 核验民法典第九百一十九、九百二十一至九百二十五、九百二十八、九百二十九、九百三十、九百三十三、第七百九十一条、第一百五十三条、第四百九十六条、第五百零六条、第五百八十六条，土地使用权解释（2020 修正）第十二、二十三条，施工合同解释一第一条；search_practiced 只补审查反例；search_template 只借栏目结构。不虚构案件系统。
search_law 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回已失效《合同法》及其解释、2004 年施工合同解释、2005 年土地使用权解释旧条号、1997 年未修正建筑法或 1999 年招标投标法单行本时记为噪声，不得写入 L#。
判断节点
执行顺序和停止条件以 审查方法 为准。这里只列入口。本技能固定加载：
禁止打开其他类型目录。基本面.md 把有偿委托责任写成“仅故意或重大过失”、把无开发一级或二级资质写成代建合同当然无效时，以 method 纠正为准。框架.md 把赔偿上限写成法定不超过管理费、把首笔管理费支付写成法定生效要件时，不得放行。
0. 签署状态与成果分流
无文本且本类型条件已谈妥 → lawyeah-draft-realty-entrusted-construction；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议或建设工程／房地产专项。未签且目标是评改已有房地产委托代建文本，才进入本任务。
1. 类型锁死
标题、核心给付与对价方式一致才继续。合作开发、施工、政府／商业／资本／股权代建、配资、土地使用权委托代建负触发。
2. 代建费与合作开发切割
管理费±绩效可留；共担共享、剩余收益归代建并承担投资风险、固定套数分房，转出或红线。
3. 主体、土地权属与资金来源
委托方须有土地使用权或项目开发权；建设资金由委托方落实；政府投资信号转出。
4. 管理界面、品牌与产权
重大事项决定权归委托方；日常管理权可授代建方；产权始终归委托方；品牌许可独立成条。
5. 对价、垫资与退出
基础管理费与绩效分列；禁止全部建安垫资加固定回报；第九百三十三条随时解除须配清理与已完成工作结算。
6. 格式条款与强制规范
无核验引文则法律结论字段停止。挂靠、违法分包、规避招标不得改成可履行。
7. 按框架六步出修改句
必须有可回给对方的修改句或红线。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效、把合作开发或施工改成代建外壳、把挂靠／违法分包／规避招标或全部建设垫资改成可履行。字段停止：法域、动态规则、土地权属链、资金落实、必须招标边界未核验。目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。